Transformer son logement ou local commercial : en Airbnb ou autres. Par Jean-Philippe Jacquot, Notaire-assistant.

L’affectation d’un lot ou d’une maison est source d’un important contentieux judiciaire. Elle pose des problèmes tant au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, que lors de sa jouissance ou de sa vente. Partant, un propriétaire est-il libre d’utiliser son bien à sa guise ? Comment peut-il transformer son habitation en un local professionnel, ou transformer son local professionnel en sa résidence à usage d’habitation ?

L’histoire débute lorsque l’Homme antique a pris pour habitude d’installer son commerce au rez-de-chaussée de son habitation. Aujourd’hui, cette mixité d’affectation se retrouve aussi bien dans une maison individuelle que dans un immeuble en copropriété, en passant par un lotissement.

Le dispositif législatif des changements d’affectation, devenu d’usage, et celle des changements de destination correspondent à des finalités différentes et complexes, ce qui entraîne des particularités notoires, en particulier pour ceux ou celles qui veulent créer un commerce dans leur logement (ou l’inverse) !

I – Le changement d’usage.

A – Qu’est-ce-que l’usage juridiquement ?

L’usage (ou l’affectation) est ce pour quoi l’immeuble est utilisé. Alors que la destination est ce pourquoi l’immeuble a été bâti. Ainsi, l’usage doit être compatible avec la destination du bien.

Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) utilisait avant la réforme du 13 juillet 2006 les termes « affectés à usage » pour désigner le mode d’utilisation du bien ; il utilise depuis le terme d’usage.

Il n’existe aujourd’hui plus que deux catégories d’usage possible, soit le bien est à usage d’habitation soit il ne l’est pas. Ce dernier cas regroupe tous les autres usages (commercial, bureau, industriel, artisanal, libéral, agricole, etc…)

Comment déterminer l’usage du bien ?
L’article L 631-7 du CCH répond à cette question :

un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. En pratique on se réfère à la fiche de révision foncière de 1970 auprès du Centre des impôts fonciers ou en consultant le fichier des propriétés bâties.
si la construction de l’immeuble est intervenue après le 1er janvier 1970, le bien est réputé avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisé. Il faut alors se référer au permis de construire Ceci est un moyen de preuve absolue (preuve dite irréfragable).
si le bien est soumis au statut de la copropriété, il faut se reporter au règlement de copropriété qui fixe dès l’origine l’usage des lots en conformité avec la destination générale de l’immeuble.
Il faut cependant faire attention à bien vérifier que le bien n’a pas changé d’usage. Depuis 2005, le changement d’usage doit être publié au Service de publicité foncière, ce qui facilite le contrôle.

B - Les règles du changement d’usage.

Attention, les changements d’usage n’entrainent pas automatiquement de changement de destination et inversement. ex : si un local est affecté à une activité de bureau, et qu’il est transformé en local commercial ou industriel, il y a changement de destination mais il n’y a pas de changement d’usage.

1 - Au regard du Code de la construction et de l’habitation.

a – Les changements libres.

Sont exclus du champ d’application de l’article L 631-7 du CCH les transformations d’un local à usage autre que d’habitation en local à usage d’habitation. Ils ne sont donc pas soumis à autorisation administrative (permis de construire ou déclaration préalable).

Constituent des locaux destinés à l’habitation selon cet article, toutes catégories de logements et leurs annexes y compris les logement de gardien, chambre de service, logement de fonction, logement inclus dans un bail commercial et les locaux meublés donnés en location sur longue durée (donc pas en Airbnb !).

b – Les changements contrôlés.

A contrario, la transformation d’un local à usage d’habitation en autre qu’habitation doit être autorisée et une demande sera déposée en Mairie. Néanmoins, ces dispositions ne sont applicables que dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements d’Ile de France de la « petite couronne ».

Depuis la loi ALUR (loi du 24 mars 2014) le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L 631-7 du CCH.
Autrement dit, un logement meublé destiné au Airbnb répond au dispositif du changement d’usage !

Précisons qu’en copropriété, la demande doit être accompagnée d’un certain nombre d’éléments, tel que le titre de propriété ou encore un justificatif que le changement d’usage n’est pas contraire aux règles du règlement de copropriété.

Rappelons que l’article L 631-7-1 du CCH dispose que l’autorisation préalable au changement d’usage peut être subordonnée à une compensation. Cette technique consiste à changer un local d’habitation en non habitation et un local de non habitation en habitation de manière concomitante. On parle de transfert de commercialité.
C’est le conseil municipal qui est compétent pour instaurer cette règle. Cependant le règlement municipal de chaque commune peut exonérer de compensation. Ex : à Paris, il y a une dispense de l’obligation de compensation lorsque le local est au rez-de-chaussée ou lorsque le changement est demandé pour y exercer une mission d’intérêt général.

Attention, une autorisation temporaire peut être octroyée.
C’est une délibération du conseil municipal qui fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire (maximum 15 ans). Pendant tout le délai les locaux peuvent retrouver leur usage antérieur.

L’autorisation du changement d’usage de l’article L 631-7-1 est donnée à titre personnel. Mais si l’autorisation est subordonnée à une compensation elle est attachée au local, cela permet de ne pas avoir à renouveler la demande en cas de nouveau propriétaire

Si le changement d’usage nécessite une autorisation sans compensation, cela n’entraîne pas de changement de destination. Le changement d’usage étant réversible au départ de l’occupant. Cela concerne la plus part des situations puisque la transformation des locaux situés au rez-de-chaussée constitue le cas le plus fréquent.

2 - Au regard du droit de l’urbanisme.

Selon les articles R 421-14 et R 421-17 du code de l’urbanisme une déclaration préalable voir un permis de construire est nécessaire, dès que le changement d’usage nécessite des travaux (voir ci-après).
Cependant si aucun travaux n’est nécessaire, aucune autorisation d’urbanisme ne sera à obtenir !

3 - Au regard du droit de la copropriété.

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire doit respecter l’usage de son lot conformément à la destination de l’immeuble. La destination de l’immeuble est énoncée dans le règlement de copropriété. Dans certains cas il devra demander l’autorisation à la copropriété.

a - Changement sans autorisation.

Le copropriétaire n’aura pas besoin de demander d’autorisation à trois conditions :

si le changement est compatible avec la destination de l’immeuble
si le changement respecte les droits des autres copropriétaires
si l’activité n’est pas prohibée par le règlement de copropriété

b - Changement soumis à autorisation.

Lorsque le changement d’usage n’est pas conforme à la destination de l’immeuble ou s’il porte atteinte aux droits des copropriétaires, il y a lieu d’obtenir un vote aux termes d’une assemblée générale des copropriétaires autorisant ce changement d’usage (comme également en cas de changement de destination étudié ci-après).
La décision doit être prise à l’unanimité ; effectivement il s’agit d’une modification du règlement de copropriété.
En pratique, et sauf pour les très petites copropriétés, il sera très compliqué d’obtenir ce changement de destination car même les non présents à l’assemblée générale sont comptabilisés !

c – Changement d’usage et la répartition des charges.

Le changement d’usage peut avoir des répercussions sur la répartition des charges de copropriété.
En effet, le changement d’usage d’un local d’habitation situé en étage, en local pour l’exercice d’une profession libérale, par exemple, pourrait avoir une influence sur « l’usage » de l’ascenseur.
Par conséquent, les dépenses occasionnées par les services collectifs et éléments d’équipement peuvent devenir inéquitables et donc une nouvelle répartition des charges peut être demandée, cette nouvelle répartition des charges n’est pas automatique dès qu’il y a changement d’usage, il faut la demander. Selon la loi du 10 juillet 1965, il faut la majorité simple.

d- Ce que dit la jurisprudence.

Attention, la Cour de cassation impose qu’il y a toujours lieu de revenir à la rédaction de l’état descriptif de division pour déterminer l’affectation des lots, lorsqu’il a été conféré à celui-ci une valeur contractuelle par le règlement de copropriété et que ses dispositions sont plus précises que le règlement.
En outre, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’autorise pas le changement d’usage, il peut être intéressant de saisir le Tribunal Judiciaire (depuis la fusion entre le Tribunal d’Instance et le Tribunal de Grande Instance) afin qu’il puisse se prononcer sur le bien-fondé de ce refus.
Par conséquent, lorsque ce changement d’usage n’est pas prohibé par le règlement de copropriété, qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qu’il ne porte pas atteinte aux droits et intérêts des autres copropriétaires, le refus d’autorisation peut être jugé abusif et la nullité de cette décision collective pourrait être prononcée.

II – Le changement de destination.

A/ La réforme du changement de destination.

La question est de savoir qu’elles sont les autorisations d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire à solliciter quand un propriétaire ou un acquéreur souhaite changer la destination de sa maison, son appartement ou son local professionnel.
Le décret du 28 décembre 2015 a changé le champ d’application des autorisations à demander.
L’article R.151-27 et R.151–28 du C.urba énoncent 5 destinations, elles-mêmes subdivisées en 20 sous destinations.
1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
Les sous-destinations :
1° Pour la destination "exploitation agricole et forestière" : exploitation agricole, exploitation forestière ;
2° Pour la destination "habitation" : logement, hébergement ;
3° Pour la destination "commerce et activités de service" : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma ;
4° Pour la destination "équipements d’intérêt collectif et services publics" : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, salles d’art et de spectacles, équipements sportifs, autres équipements recevant du public ;
5° Pour la destination "autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire" : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition.
Pour prendre l’exemple d’un logement d’habitation principale qu’il y a lieu de transformer en Airbnb, il faut passer ainsi d’une destination d’habitation à une autre destination commerce et service (l’hébergement touristique). Il en résulte bien un changement de destination soumis à autorisation d’urbanisme.

B/Les autorisations d’urbanisme.

- Formes.

Les deux législations de changement destination et du changement d’usage étant indépendantes, l’autorité administrative n’est pas liée par une autorisation accordée au titre de l’une lorsqu’elle statue sur une demande présentée au titre de l’autre. Ainsi, la délivrance du permis de construire pour le changement de destination n’est pas subordonnée à la délivrance préalable de l’autorisation de changement d’usage et vice-versa.
Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 8 juin 2005, aussi bien le Code de l’urbanisme que le CCH, précisent que lorsque des travaux sont soumis aux deux régimes d’autorisation, les travaux ne peuvent être exécutés "qu’après l’obtention de l’autorisation de changement d’usage ».

- Compétence.

Le maire a compétence pour délivrer l’autorisation d’urbanisme validant le changement de destination.

- Nature de l’autorisation.

Soit déposer une Déclaration Préalable : en cas de changement entre les différentes destinations (voir même entre sous-destinations !), mais qui ne s’accompagne pas de travaux sur la structure porteuse ou la façade du bâtiment, ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions.

Soit obtenir un Permis de Construire : lorsque les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, s’accompagnent d’un changement de destination (ou entre sous-destinations) ou de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m² ou à 40 m² sous certaines conditions.

En pratique, en cas de changement de destination d’un commerce en un logement à usage d’habitation (ou à l’inverse d’une habitation principale transformée en Airbnb) s’accompagnant d’une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, ou d’une création de surface de plancher importante, il faudra stipuler une condition suspensive d’obtention d’un Permis de Construire dans l’avant-contrat de vente.

Notaire-Assistant
Diplômé Supérieur de Notariat
D.U. Droit des Affaires

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