L’utilité du détective privé dans les litiges locatifs. Par Alexis Fradois, Détective privé

Le nombre de litiges locatifs [1] est à peu près constant depuis plusieurs années. Il est cependant à noter que les rapports entre les propriétaires et les locataires se dégradent de plus en plus au fil du temps.

Le groupe PAP, leader de la mise en relation entre particuliers pour l’achat de biens immobiliers en France, a réalisé une enquête en 2015 [2]. Cette enquête a été réalisée auprès d’environ 8 600 propriétaires-bailleurs. Elle avait notamment pour but d’analyser les rapports des bailleurs avec les locataires. Cette analyse a pu mettre en évidence que presque la moitié des bailleurs avaient déjà eu un conflit avec leurs locataires. Cette donnée est quasiment la même qu’en 2012. Néanmoins, il a été également mis en évidence que, alors qu’en 2012, la moitié des règlements se faisaient à l’amiable, ce chiffre a baissé de 10 % en 2015 pour ne représenter que 40 %. Les contentieux se règlent donc de plus en plus par la voie judiciaire.

«Les contentieux se règlent de plus en plus par la voie judiciaire.»

Une étude réalisée par le ministère de la Justice en 2017 [3] a également indiqué que sur le territoire national, les juridictions avaient traité 333 000 litiges locatifs soit 5 affaires pour 1 000 habitants. Cependant, en Ile-de-France, ce nombre a quasiment doublé. Dans 9 cas sur 10, la justice donne raison au demandeur.

C’est dans ce contexte que le détective privé intervient dans les litiges locatifs. Ses investigations dans le domaine immobilier sont souvent composées de recherches administratives accompagnées de vérifications de terrain.

«Les investigations sont composées de recherches administratives et de vérifications de terrain.»

Les particuliers et professionnels sollicitent le détective privé dans ce genre de litiges pour :

• prouver une sous-location illégale ;
• vérifier la véracité d’un dossier de location ;
• récupérer des loyers impayés ;
• constater des troubles du voisinage.

Recueil de preuves dans le cadre d’une sous-location illégale.

Le détective privé apporte les preuves d’une sous-location illégale aussi bien pour les baux locatifs soumis à la loi de 1948 que de 1989.

Bail locatif soumis à la loi de 1948

La particularité principale de la loi du 1er septembre 1948 est qu’elle a permis à de nombreux locataires d’obtenir un loyer qui est considéré aujourd’hui comme très avantageux car bien en-dessous des prix du marché. Les locataires qui bénéficient aujourd’hui de ce type de bail souhaitent donc à tout prix le maintenir même s’ils n’occupent pas réellement les lieux. Cela leur permet ainsi, soit d’avoir un pied à terre dans une grande ville, soit de pouvoir sous-louer le bien à un prix supérieur au loyer qu’ils règlent. Ils peuvent ainsi bénéficier d’un revenu complémentaire obtenu de manière frauduleuse. Le bail ne peut donc être résilié qu’en apportant la preuve de ces faits sauf si le logement est abandonné ou si le locataire décède et qu’il n’y a pas de transfert de bail, auquel cas, le bail est automatiquement résilié.

Exemple actuel d’un logement soumis à la loi de 1948 : 2 pièces, 25 m2, Paris 14ème, loyer de 173 euros par mois CC en 2019. S’il n’était pas soumis à la loi de 1948, le loyer mensuel serait d’environ 800 à 1000 euros.

Bail locatif soumis à la loi de 1989

À la fin des années 80, les tensions entre les propriétaires et les locataires étaient croissantes. Le 6 juillet 1989, le chef de l’État de l’époque a donc décidé de promulguer une nouvelle loi ayant pour but d’encadrer la majorité des contrats de location. Dans l’un des articles de cette loi, il est précisé que le locataire ne peut ni céder bail, ni sous-louer le logement sans l’accord préalable du bailleur (art. 8).

Or depuis quelques années, le marché de l’immobilier locatif est en constante croissance notamment dans les grandes villes. Dans ces villes, la demande est souvent supérieure à l’offre et les loyers sont donc plus importants. Les différentes crises venant s’ajouter à cela, les propriétaires demandent de plus en plus de garanties pour ne pas avoir de problèmes de loyers impayés et devoir se lancer dans des poursuites longues et coûteuses. Il n’est donc pas rare de voir souvent des situations de sous-location non autorisées.

«Le recueil de la preuve en matière de sous-location non-autorisée s’avère parfois complexe.»

Ces sous-locations peuvent être mises en place par un locataire qui craint de ne pas retrouver de logement (par exemple s’il réalise un séjour à l’étranger durant quelques mois) ou tout simplement par un locataire qui souhaite s’enrichir et qui loue le logement à un prix supérieur au loyer payé au propriétaire.

Par quels moyens le détective privé peut-il apporter la preuve d’une situation de sous location non-autorisée ?

Le recueil de la preuve en matière de sous-location non-autorisée s’avère parfois complexe. Néanmoins, le détective privé dispose de compétences propres qui peuvent permettre de démontrer ce type de situation.

Le but est de permettre à terme au propriétaire de demander la résiliation judiciaire du bail locatif. Les preuves obtenues peuvent prendre la forme par exemple de constatations sur internet, enquêtes de voisinage, recherches administratives….

L’analyse de la véracité d’un dossier locatif

Les conditions d’obtention d’un logement sont de plus en plus complexes. En effet, les propriétaires demandent de plus en plus de garanties financières aux candidats. Ces conditions peuvent prendre par exemple la forme d’un revenu minimum par rapport au prix du loyer (en général 3 fois le montant) ou bien la présence d’un garant qui pourra régler les loyers impayés en cas de défaillance du locataire.

«Le détective privé peut apporter son aide aux propriétaires en vérifiant la véracité des informations transmises.»

Les candidats sont donc par exemple parfois poussés à mentir sur leurs revenus réels pour pouvoir accéder à la location. C’est ce que révèle une étude qui indique qu’environ 50 % des candidats seraient prêts à mentir sur des informations pour obtenir un logement [4]. Le principal risque de cette pratique est qu’en cas de défaillance du locataire et/ou garant, le propriétaire ne puisse pas récupérer les loyers impayés.

Comment le détective privé peut-il aider à lutter contre une défaillance du locataire ?

Le détective privé [5] peut apporter son aide aux propriétaires en vérifiant la véracité des informations transmises dans le dossier de candidature. Cette analyse est uniquement réalisée à l’aide de démarches administratives (prise de contact avec les employeurs, vérification des montants déclarés…).

Cependant, s’il s’agit simplement d’un candidat à la location, une vérification des informations ne pourra se faire qu’avec son accord préalable. Dans le cas contraire, l’accord ne sera pas nécessaire puisqu’un lien de droit à travers le contrat de bail sera établi.

Les investigations du détective privé permettent donc aux propriétaires :

• de savoir si le candidat a voulu frauder, et, auquel cas, éviter une possible future défaillance ;
• de savoir si le locataire a fraudé, auquel cas, le propriétaire pourra demander la résiliation judiciaire du bail avec plainte pour faux et usage de faux.

La récupération de loyers impayés

La récupération de loyers impayés constitue une part de plus en plus importante de l’activité du détective privé. En effet, à la suite de la récente crise sanitaire, beaucoup de particuliers et de professionnels ont des difficultés à régler le loyer. Ces difficultés sont dues à un manque de trésorerie ou à une autre affectation de cette dernière.

Dans ce contexte, le détective privé recherche des éléments de solvabilité aussi bien dans le cadre d’un contrat de location pour un logement que pour un local commercial.

Contrat de location d’un logement

Dès le premier mois de retard de loyer pour la location d’un logement, le propriétaire va devoir réagir rapidement et tenter une négociation amiable.

Cette négociation est importante puisqu’elle peut permettre d’éviter une phase contentieuse qui pourrait s’avérer longue et coûteuse. Ainsi, il va tout d’abord envoyer une lettre de mise en demeure à son locataire afin de lui rappeler ses obligations. Par la suite, si la situation litigieuse n’est pas résolue dans le délai imparti, le propriétaire devra alors passer à la phase judiciaire du recouvrement.

Après avoir obtenu un titre exécutoire, le propriétaire devra penser au recouvrement de la créance. Le détective privé pourra alors réaliser une étude de la solvabilité de l’ancien locataire. Cette étude fera généralement l’objet uniquement de recherches administratives telles que la recherche de comptes bancaires, de situation professionnelle ou de la propriété de biens immobiliers.

Contrat de location d’un local commercial

Le recouvrement d’une créance pour la location d’un local commercial est sensiblement la même que pour celle d’un bail à usage d’habitation. Cependant, les enjeux ne sont pas les mêmes. En effet, alors que les saisies sur un particulier pourront être répétées dans le temps, une société a quant à elle un patrimoine professionnel affecté. En cas de défaillance et de liquidation de la société par exemple, les sommes ne pourront plus par la suite être recouvrées.

Dans ce cas, il est donc important de réagir en amont et de réaliser une enquête de solvabilité dans le but de prendre des mesures conservatoires. Cette enquête aura pour principal but de déterminer l’ensemble des actifs de la société et de demander qu’ils soient saisis en attendant la décision judiciaire.

Après avoir obtenu le titre exécutoire, si les actifs trouvés ne suffisent pas à rembourser l’entièreté de la créance, l’enquêteur privé pourra alors mener des investigations complémentaires.

L’apport de preuves de troubles du voisinage

Les troubles de voisinage ne sont pas un phénomène nouveau. Ils peuvent être aussi bien présents en milieu urbain ou il y a une population concentrée et parfois une mauvaise isolation des biens immobiliers qu’en milieu rural ou ils sont souvent le fait de machines ou d’animaux. Force est de constater que dans tous les cas, ils peuvent compliquer la vie et participer à la dégradation de la santé d’une personne.

Chacun a le droit au respect de sa tranquillité. Cette notion prend notamment son fondement dans le code de la santé publique qui précise qu’aucun bruit répété, ayant pour origine un homme, un animal ou un homme ne doit troubler le voisinage (art. R 1334-31 du Code de la santé publique). Ainsi, toute personne qui porterait atteinte à la tranquillité du voisinage pourrait voir sa responsabilité civile engagée.

Pour faire cesser le trouble du voisinage, il est important de réaliser une tentative de conciliation à l’amiable avant d’opter pour la voie judiciaire.

Dans ce genre de cas, l’agent de recherches privées va pouvoir réaliser un constat des troubles. Il se rend sur les lieux, constate les bruits, cherche la provenance des bruits etc… À la fin du constat, il rédige un rapport d’enquête qui reprend les éléments et est destiné à la juridiction civile.

Alexis Fradois,
Détective privé à Paris


Notes

[2PAP, « Enquête Bailleurs - Les propriétaires-bailleurs, leur patrimoine et leurs locataires », éd. 2015

[3Infostat Justice, Marianne Juillard, n° 167, Mars 2019

[4Agence Blue, Antoine Marck, « Techniques de vérification des dossiers de location », 25 juin 2019

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