Marchés locaux de l’habitat : secteur privé - secteur social, quelle complémentarité ?

L’ANIL, observateur des pratiques et des marchés en matière de logement, réalise régulièrement des études sur des thèmes d’actualité ou à partir de l’analyse des données transmises par les ADIL sur les demandes des ménages ou sur les actions locales, ainsi qu’à partir données disponibles ou celles des Observatoires locaux des loyers. L’étude sur les "marchés locaux de l’habitat" de décembre 2021 fait le point sur la complémentarité entre le secteur locatif privé et le secteur locatif et social.

Les logements locatifs représentent 40 % des résidences principales françaises. Le parc locatif se scinde en deux grandes catégories : les logements locatifs sociaux et les logements locatifs privés. La comparaison des niveaux de loyers pratiqués dans les parcs social et privé s’inscrit dans un fonctionnement de marché, qui peut façonner la complémentarité ou la porosité, voire la concurrence de ces deux grands segments locatifs.

Par ailleurs, le marché locatif, qu’il soit privé ou social, doit également se positionner par rapport à l’accession à la propriété, en particulier dans les zones où celle-ci s’adresse au plus grand nombre, tendant à spécialiser le rôle du parc locatif dans l’accueil de certaines catégories de public. Ce positionnement est essentiel pour programmer l’offre nouvelle de logements locatifs, identifier le besoin d’un éventuel parc intermédiaire entre le social et le libre, déterminer les cibles d’un conventionnement Anah, mobiliser les bons leviers pour remettre les logements locatifs vacants sur le marché, etc.La comparaison doit être mise en perspective avec le contexte du marché local de l’habitat, et les problématiques d’accès au logement.

Au vu de ces enjeux, plusieurs interrogations se posent : que signifie l’écart mesuré entre les loyers du parc locatif privé et ceux du parc locatif social ? De quels mécanismes de marché est-il représentatif ? Quels enjeux met-il en évidence en termes de développement, de requalification ou de rééquilibrage de l’offre ? Comment, localement, la mesure de cet écart permet d’éclairer des choix en matière de politique de l’habitat ? C’est pour apporter des éléments de réponse à ces questions, que l’ANIL a publié, en collaboration avec la Fnau, une nouvelle étude réalisée à partir des résultats 2019 des Observatoires locaux des loyers.

Télécharger le pdf de l’étude en cliquant sur l’image

Pour mémoire, depuis 2013, le réseau des Observatoires locaux des loyers (OLL) améliore la connaissance du parc locatif privé. Ces observatoires locaux, portés par des Agences départementales d’information sur le logement (ADIL), des Agences d’urbanisme ou l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) réunissent une pluralité d’acteurs du logement : des collectivités locales, des communautés et métropoles, des syndicats professionnels de l’immobilier, des notaires, des acteurs du logement social, des associations représentant les bailleurs et les locataires. En 2021, 30 observatoires couvrent 51 agglomérations. Les loyers sont mesurés en fonction de la typologie, de l’époque de construction ou de l’ancienneté d’occupation. Les données détaillées sont accessibles par le biais d’un centre d’accès sécurisé garantissant leur confidentialité aux chercheurs qui souhaiteraient prolonger ces travaux.

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