Immobilier : assiste-t-on à un "exode urbain" ?

A la vue des notes de conjoncture immobilière publiées ces deux dernières années par les institutions notariales nationales et régionales, les changements induits par la crise sanitaire et économique remodèlent les différents segments du marché immobilier et poussent certains Français à reconsidérer leurs cadres de vie. Les statistiques évoquent de réelles dynamiques de départ, mais sont-elles suffisantes pour parler d’un exode urbain ? La Rédaction du Village des notaires s’est intéressée aux chiffres pour y voir plus clair.

L’immobilier est en forme. C’est le message qu’avaient voulu passer les notaires lors de leur point conjoncture immobilière du mardi 23 novembre 2021 [1]. Les différents points sur l’activité immobilière illustraient depuis un certain moment cette montée en puissance. Quels sont les principaux chiffres à retenir et qui illustrent les mutations du marché immobilier ?

Des volumes de transactions records.

Les notaires, au gré des notes de conjoncture, ont fait état d’une reprise de l’activité immobilière : « À fin août 2021, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois dépasse, une fois encore, le volume record du mois précédent, avec 1 208 000 transactions, en hausse de 23 % sur un an. [2] »

En 2021, le dynamisme du marché immobilier a permis un rattrapage après les semaines de confinement de l’année 2020. Le volume annuel de transactions est en hausse depuis le 4e trimestre 2020, après la décrue survenue entre fin 2019 et le 3e trimestre 2020. Les déconfinements et le contexte de taux historiquement bas ont favorisé la concrétisation des projets immobiliers des Français, lesquels ont eu de nouveaux besoins en termes d’espace et de qualité de vie suite à l’expérience du début de crise sanitaire.

Les principaux chiffres du marché immobilier.

Les principaux segments d’analyse des notaires montraient des évolutions très positives pour les appartements et les maisons anciens, preuves d’une activité exceptionnelle qui ne s’est pas démentie durant toute l’année.

Depuis le début de cette crise, deux marchés sont plus spécifiquement sous les projecteurs des notaires (et des nôtres par la même occasion) : celui analysé par les notaires de France, et celui analysé par les notaires du Grand Paris. En effet, l’un pour une raison évidente d’échelle nationale, et l’autre pour des mutations plus particulières entre Paris et sa périphérie.

En France, sur un an, les prix des appartements anciens ont augmenté de 5,2%. L’évolution est légèrement inférieure à celle observée l’an dernier (+6,6%) mais supérieure à celle les années antérieures (+4% en 2019, +3,4% en 2018 et +4,5% en 2017). La hausse sur un an est plus prononcée en province (+7,5%) et plus atténuée en Île-de-France (+2,5%). [3]

En hausse de 2,5% environ de 2017 à 2019 et de 4,2% en 2020, l’évolution des prix des maisons anciennes sur un an atteint +9% au 3e trimestre 2021. L’augmentation est ainsi plus marquée pour les maisons que pour les appartements. [4]

Qu’en est-il en Ile-de-France ? La capitale semble boudée, par-rapport à la Petite et la Grande Couronnes. Une note des notaires parisiens datée du 7 septembre [5] faisait un focus sur l’impact de la crise sanitaire sur l’évolution des volumes de ventes dans les zones rurales franciliennes. Cette analyse confirmait l’attrait grandissant pour les maisons en zone rurale : la demande s’est en effet « partiellement réorientée vers la périphérie des agglomérations, avec des besoins accrus d’espace et de verdure ». Les volumes ont ainsi augmenté de 14% dans les zones rurales alors qu’ils ont perdu 2% en zone urbaine et 3% en zone périurbaine.

La maison remporte globalement la palme du bien le plus recherché, notamment en Grande Couronne (+ 23% en un an et + 26% par rapport à la moyenne des 10 dernières années [6]).

Côté prix, ils stagnent à Paris et oscillent depuis un an et demi entre 10 600 et 10 800 € le m2. Tout l’inverse des prix des appartements et des maisons, que ce soit en Grande ou en Petite Couronnes : + 4,6% en Petite Couronne et de + 5,6% en Grande Couronne en un an pour les appartements ; + 7% en an au 3e trimestre 2021 pour les maisons, et les notaires prévoient même une augmentation dépassant les 8% en janvier 2022.

Pour les appartements anciens, les projections sur le 4e trimestre 2021 prévoient une poursuite de la hausse annuelle des prix, plus soutenue en Province (+7,7%) qu’en Île-de-France (+1,4%). À fin janvier 2022, les projections confirment la tendance à la hausse avec des écarts entre la province et l’Île-de-France qui s’accentuent : les évolutions annuelles seraient de +1% pour l’Île-de-France et comprises entre +8% et +9% pour la Province et (+5% environ pour la France métropolitaine). [7]

Pour les maisons anciennes, les projections sur le 4e trimestre 2021 présagent d’une poursuite de la hausse des prix sur 1 an dans des proportions similaires au 3e trimestre pour la Province (+9,6%). Pour l’Île-de-France, la hausse devrait s’accentuer (+8,4%). À fin janvier 2022, les projections indiquent des évolutions sur 1 an comprises entre +10% et +11% en Province et de l’ordre de +8% pour l’Île-de-France (+10% environ pour la France métropolitaine). [8]

Quelles mobilités pour les Français ?

Plus d’espace, moins cher et une meilleure qualité de vie, voilà le triptyque sur lequel repose le comportement des acquéreurs. La crise sanitaire et le développement du télétravail ont amené les Français à se recentrer sur leurs besoins essentiels expliquent les notaires. Du coup, ce dynamisme profite particulièrement aux communes les moins densément peuplées où les achats de maisons sont en hausse depuis 2019. C’est aussi une réponse des acquéreurs à la cherté des biens immobiliers dans les grandes métropoles.

L’ « exode urbain » ne serait-il finalement pas qu’un fantasme ? La prise de conscience a amené les Français à reconsidérer leurs choix concernant les espaces où vivre : « On a compris une chose pendant la pandémie, c’est que les grandes métropoles, c’est un lieu génial de carrefour, de rencontres, de business, etc. Mais au fond, on n’est pas obligé d’y habiter. Et donc, je crois que c’est cette idée-là qui est en train de s’organiser dans l’espace. » [9] Pour autant, il est peut-être encore trop tôt pour caractériser ainsi ces tendances et voir les régions rurales envahies de citadins lassés de la vie urbaine.

Revers de la médaille, ces transferts de population et cette demande accrue exercent ainsi une pression sur les prix. Le pouvoir d’achat immobilier s’érode par conséquent dans tous les compartiments du marché et les surfaces achetées diminuent. « A l’échelle de la France, pour 800 € de remboursement par mois au taux d’intérêt de 1,13 %, la surface des appartements achetés s’établit à 50 m2 (-4m2 en un an). Pour l’individuel, la tendance est identique. Pour 1300 € de remboursement par mois, la surface moyenne des maisons qui ont été achetées est de 140m2. En baisse d 8 m2 en un an et de 14 m2 en l’espace de deux ans. » [10]

Simon Brenot
Rédaction du Village des notaires

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