Comme le rappelle l’Autorité de la concurrence dans son avis du 2 juin 2023 [3], l’entremise immobilière constitue une sous-catégorie de l’intermédiation immobilière, qui regroupe les activités d’entremise + de gestion immobilière.

Le rôle du professionnel de l’entremise immobilière est :

• de faire se rencontrer l’offre et la demande de biens immobiliers sur le marché ;
• de réduire l’asymétrie d’information existant entre le vendeur et l’acheteur ;
• de réaliser un ensemble de prestations destinées à concrétiser la vente ou l’achat d’un bien immobilier.
• Les enjeux (notamment financiers) liés à l’acquisition d’un bien immobilier et les conséquences de cet achat sur la vie des ménages en font un marché (fortement) réglementé, en ce qui concerne les activités d’entremise immobilière et les personnes se livrant à ces activités. Le cadre légal et règlementaire est aujourd’hui fixé par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « Loi Hoguet ».

Le besoin d’adaptation de la loi Hoguet

53 ans après l’entrée en vigueur de ce dispositif, l’Autorité considère qu’il pourrait être à la fois clarifié et assoupli.

Plusieurs constats mènent à cette conclusion d’inadéquation :

• l’essor du numérique et la politique d’open data des pouvoirs publics ont réduit l’asymétrie d’information existant entre le professionnel de l’entremise et ses clients concernant notamment la valeur des biens et l’état du marché ;
• l’évolution du droit de la consommation, en faveur de la protection économique du consommateur ;
• l’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché de l’entremise immobilière, avec seulement 1 professionnel /5 titulaire de la carte professionnelle, nonobstant le principe d’autorisation préalable à l’exercice de la profession ;
• l’avantage concurrentiel de certains opérateurs proposant des services d’aide à la vente directe (coaching immobilier), mais non soumis au principe de la rémunération au résultat imposé par la loi Hoguet ;
• le frein constitué par la loi Hoguet, à une offre de services innovants ou à une baisse des taux de commission (en moyenne de 5,78% TTC en 2022, vs 4% TTC de moyenne au sein de l’Union européenne)

Entremise immobilière : quelles perspectives de réforme ?

Les recommandations de l’Autorité de la concurrence visent 2 objectifs :

• améliorer la qualité des prestations de l’entremise immobilière ;
• en réduire le coût, dans un contexte de forte augmentation des taux d’intérêt et des enjeux de rénovation énergétique.

Ainsi que l’Autorité l’indique elle-même, elle traduit juridiquement, pour la première fois, ses recommandations en propositions de modifications législatives et règlementaires (en annexe de l’avis). La réforme préconisée s’articule autour de 2 axes :

• le renforcement de la protection économique des consommateurs ;
• l’assouplissement des conditions d’exercice de l’activité d’entremise immobilière.

Du côté des recommandations générales

1. instaurer une obligation de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel (objectif : information complète du client pour négocier les honoraires) ;
2. uniformiser les règles d’affichage des annonces (objectif : améliorer la lisibilité de l’information et limiter les effets de report des honoraires du vendeur vers l’acheteur) ;
3. soumettre les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage (objectif : conformité à l’arrêté du 10 janvier 2017 (NOR : ECFC1638733A)) ;
4. imposer l’élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique (objectif : faciliter son intelligibilité et sa lisibilité) ;
5. mettre à la disposition du public à titre gratuit les données immobilières détenues par les notaires sur les prix de vente des biens immobiliers et les commissions perçues par les professionnels de l’entremise immobilière (recommandation de mise à la disposition du public à titre gratuit les données détenues par le Conseil supérieur du notariat) ;
6. supprimer l’interdiction faite aux notaires négociateurs d’afficher les annonces immobilières dans les vitrines des offices notariaux.

Du côté de la loi Hoguet

Les recommandations de l’Autorité de la concurrence comportent 2 options.

L’option 1 consiste à assouplir les conditions dans lesquelles les professionnels de l’entremise immobilière proposent leurs services. Avec deux recommandations : 

• l’exclusion du champ d’application de la loi Hoguet de l’activité d’entremise immobilière en matière de vente de biens immobiliers ;
• l’insertion d’une disposition dans le Code de la consommation prévoyant une obligation de justifier d’une garantie financière en cas de maniement de fonds.

L’option 2 consiste à clarifier le périmètre de la loi Hoguet et à simplifier les conditions d’accès à la profession, en :

• définissant précisément les prestations qui relèvent de la qualification d’entremise immobilière ;
• précisant celles qui n’en relèvent pas, sans toutefois que cette liste soit exhaustive.

Sur la simplification des conditions d’accès à la profession
L’Autorité recommande :

• de ne pas conditionner l’obtention de la carte professionnelle à un bac+3 dans une spécialité économique, juridique ou commerciale ;
• d’assouplir et d’harmoniser la durée de l’expérience professionnelle mentionnée à l’article 14 du décret n°72-678 de juillet 1972 et de la fixer à 4 ans, quel que soit le statut du professionnel concerné (cadre, emploi subordonné ou personne habilitée par un titulaire de carte).

Sur la rémunération au résultat

Selon l’Autorité, l’entremise immobilière consiste en la sélection de clients et la négociation du prix de vente.
Ainsi, les prestations non constitutives d’entremise immobilière ne seront pas soumises au principe de la rémunération au résultat fixé à l’article 6 de la loi Hoguet.
Les professions libérales, non soumises à la loi Hoguet mais autorisées à réaliser des activités d’entremise immobilière, elles devront également être soumises au principe de la rémunération au résultat (avocats, experts fonciers et agricoles, experts forestiers, géomètres-experts et notaires).

Accéder à l’avis 23-A-07 en intégralité (site de l’Autorité de la Concurrence) [ici>https://www.autoritedelaconcurrence.fr/fr/avis/concernant-le-fonctionnement-du-marche-francais-de-lentremise-immobiliere].