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9 décembre 2010, 08:30

1. – La réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 a fait du permis valant division une véritable autorisation de division, laquelle peut être demandée à plusieurs et détenue à plusieurs. Cette variété de permis qu’est le permis de construire valant division n’est donc pas une création ex nihilo, mais le fruit d’une longue évolution législative et jurisprudentielle s’agissant du régime des divisions foncières opérées par les constructeurs. 2. – Du permis de construire « (...)

[1S.Pérignon, « Permis de construire valant division et pluralité de maîtres d’ouvrage » : Defrénois, 30 oct. 2008, n° 18, p. 2049.

[2Article R. 421-37 du code de l’urbanisme : « En cas de division du terrain, l’arrêté portant délivrance du permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par la réglementation sur les lotissements ».

[3« Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par les documents énumérés à l’article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l’article R. 315-6 ».

[4H. Périnet-Marquet, « Lotissements, divisions de l’immeuble et opérations complexes après la réforme de 2007 » : RD Imm. 2007, p. 205.

[5Le recours au permis de construire valant division pour la construction de maisons individuelles risquerait d’être regardé comme un contournement de la règlementation du lotissement, d’autant que de telles constructions sont expressément exclues du domaine de la division primaire (V. en ce sens, V. J.-P. Mas et L. Calmels, La division contrôlée du foncier, rapport de la première commission in 103e Congrès des notaires de France, Division de l’immeuble : ACNF 2007, p. 194 à 198).

[6CE, 24 juill. 1987, Rayrole : Dr. adm. 1987, comm. 490 ; JCP N 1988, II, p. 38, obs. B. Stemmer.

[7P. Soler-Couteaux, Le permis de construire d’opérations complexes : RD imm. 2003, p. 130 et131.

[8Une solidarité passive, de droit entre les copétitionnaires n’étant pas a priori envisageable. La pluralité de notification à tous les bénéficiaires du permis doit être la règle en cas de recours contentieux, en raison du silence de l’article 600-1 C.urb, qui vise « le titulaire de l’autorisation ». En ce sens, H.Périnet-Marquet, précité.

[9La première commission du 103e Congrès des notaires de France a cependant émis le souhait que la production d’une convention conclues entre les codemandeurs soit rendue obligatoire lors de la demande permis : compte rendu des travaux de la commission, p 81.

[10Le 103ème congrès des notaires appelle de ses vœux que cette solidarité conventionnelle soit rendue obligatoire, dans toute demande de permis de construire déposée par plusieurs maîtres d’ouvrage, et que les copétitionnaires solidaires désignent un mandataire commun.

[11Nous ferrons abstraction dans cette étude de la possibilité de demander une autorisation d’urbanisme unique portant sur plusieurs unités foncières contigües, possibilité qui au demeurant ne semble pas exister dans le cas d’un permis de construire valant division (Pour une étude de la question, V. P.-E. Durand, Le permis de construire conjoint : RD imm. 2008, p. 433).

[12CE, 4 juin 1997, Ville de Montpellier – Notons qu’au cas où il ne s’agirait pas du propriétaire, l’accord du bénéficiaire initial du permis de construire valant division serait également requis (V. en ce sens, CE, 20 oct. 2004, SCI Logana : JCP G 2004, IV, 3379 ; JCP A 2004, 1794 ; Defrénois 2005, p. 866, note P.-C. Niel ; RD imm. 2005, p. 143 ; RFD adm. 2004, p. 1240 ; Mon. TP 10 déc. 2004, p. 83 et 352 ; JCP A 2004, 1810, note ; Dr. adm. 2004, comm. 181 ; BJDU 4/2004, p. 299 s. concl. J.-H. Stahl ; Constr.-urb. 2004, comm. 239, Ph. Benoît-Cattin ; Collectivités-Intercommunalité 2004, comm. 251).

[13Sur la question, V. S. Pérignon, Permis de construire valant division : JCl. Construction-Urbanisme, fasc. 27-50, n°26 à 28.

[14Articles R. 431-5 et R. 423-1 du code de l’urbanisme : outre une autorisation ad hoc du propriétaire du terrain, le titre habilitant à construire peut également résulter d’un compromis de vente (V. par exemple, CE, 30 mars 2001, n° 206181, Cne Chatillon-sur-Chalaronne : Constr.-urb. 2001, comm. 160 ; RFD adm. 2001, p. 269) ou d’une promesse unilatérale de vente (CE, 24 avr. 1974, min. aménag. territ., équip., log. et tourisme c/ Cts Fourel : Rec. CE 1974, p. 252 ; JCP G 1974, II, 17765, obs. Liet-Veaux. – CE, 8 mars 2002, n° 226631, SCI Télémark : BJDU 2002, n° 2, p. 121, concl. S. Austy. – CE, 17 mai 2006, Cne Hagueneau et a. : JCP A 2006, act. 473).

[15Cette solution posée par le Conseil d’État (CE, 20 mai 1994, CIL de Champvert, req. n° 106555) soulève un délicat paradoxe dans le cas du permis de construire valant division : à supposer que le propriétaire de l’unité foncière autorise initialement les co-titulaires du permis à construire sur l’ensemble du terrain, lorsque la division interviendra, par hypothèse avant l’achèvement des travaux, chacun des co-titulaires se retrouvera dépourvu de titre à construire sur les parcelles du terrain qui ne lui auront pas été transférées. Selon nous, la solution à ce problème dépend essentiellement de la portée du transfert partiel de permis de construire valant division (sur cette question, V. infra).

[16Dans ce cas une difficulté est susceptible de se présenter, car compte tenu de ce que nous avons montré (V. supra ), le titre habilitant à construire doit couvrir l’ensemble du terrain d’assiette du permis, or, dans le cas qui nous occupe, les avant-contrats ne porteront respectivement que sur chacune des parcelles à détacher. Pour contourner cette difficulté les avant-contrats peuvent porter sur des tantièmes indivis de l’unité foncière, et il appartiendra ensuite à leurs bénéficiaires de procéder au partage, lequel matérialisera la division parcellaire.

[17Article R. 423-1, b) du code de l’urbanisme.

[18Article L. 442-1 du code de l’urbanisme.

[19Une telle clause est de style dans les mandats irrévocables, mais il convient de bien mesurer que s’il est possible d’imposer le respect du mandat irrévocable à ses héritiers et ayant-cause universels ou à titre universels car la règle prévue à l’article 2003 du code civil selon laquelle le mandat prend fin par la mort n’est que supplétive, la règle de principe étant la transmissibilité des obligations à cause de mort (article 1122 du code civil), il n’est en revanche pas possible de l’imposer aux ayants-cause particuliers sans leur accord. Ainsi, en cas de cession de parcelle après division, de droits indivis ou d’avant-contrat avant la division, le mandat ne s’imposera pas à l’acquéreur si celui ne l’a pas accepté expressément. Pour se prémunir contre cet inconvénient il sera possible de stipuler une promesse de porte-fort au cas de cession de ses droits par l’un des participants.

[20Article 815-3, 2° du code civil

[21Article 1142 du code civil.

[22Il est fortement conseillé de faire intervenir le mandataire afin qu’il accepte le mandat lors de la signature de la convention.

[23Le retrait partiel peut parfois se révéler fort utile en cas d’abandon d’une tranche de travaux, c’est pourquoi il semble peu opportun de l’interdire complètement, mais il convient en revanche d’affirmer la règle de l’unanimité car une telle décision concerne tous les participants au projet immobilier complexe.

[24H. Périnet-Marquet, « Les autorisations de construire ou d’aménager délivrées à plusieurs personnes, première approche » : Constr.-urb. 2008, étude n°6.

[25Arrêté du 11 septembre 2007 « relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifiant le code de l’urbanisme », article 1 : JORF n°212 du 13 septembre 2007, p. 15169, n° 9.

[26CE, 24 févr. 1992, Sté Cogedim Île-de-France : RD publ. 1993, p. 1154.

[27À une époque l’administration prétendait que le bénéficiaire du transfert devenait coresponsable avec le titulaire initial (V. par exemple, B. Stemmer, De la cession privée et du transfert administratif du permis de construire : JCP N 1993, prat., p. 66).

[28103e Congrès des notaires de France à Lyon, Division de l’immeuble, 2007, n°1099, p.75.

[29S. Pérignon défend une position inverse selon laquelle le bénéficiaire de transfert partiel serait seul responsable pour la partie du permis transférée, mais coresponsable pour la partie qui n’aurait pas fait l’objet d’un transfert (S. Pérignon, Permis de construire valant division : JCl. Construction-Urbanisme, fasc. 27-50, n°49)

[30103e Congrès des notaires de France à Lyon, Division de l’immeuble, 2007, n°1099, p.75.

[31CE, 27 oct. 2006, Sté Lidl, n°278226 : BPIM 1/07, inf. 17.

[32CE, 20 oct. 2004, SCI Logana : JCP G 2004, IV, 3379 ; JCP A 2004, 1794 ; Defrénois 2005, p. 866, note P.-C. Niel ; RD imm. 2005, p. 143 ; RFD adm. 2004, p. 1240 ; Mon. TP 10 déc. 2004, p. 83 et 352 ; JCP A 2004, 1810, note ; Dr. adm. 2004, comm. 181 ; BJDU 4/2004, p. 299 s. concl. J.-H. Stahl ; Constr.-urb. 2004, comm. 239, Ph. Benoît-Cattin ; Collectivités-Intercommunalité 2004, comm. 251).

[33Article 815-3 du code civil.

[34Article 815-14 du code civil.

[35Sur la distinction entre modifications ne nécessitant d’un permis modificatif et celles nécessitant un nouveau permis. V. CE, 21 déc. 2001, « SCI Le Complexe » : BJDU 1/2002, p. 29 et s.

[36Bien qu’elle ne précise pas expressément que la division du terrain d’assiette doive intervenir avant l’achèvement des constructions, cette disposition ne distinguant pas, elle est certainement applicable au permis de construire valant division (en se sens V. S. Pérignon, Permis de construire valant division : JCl. Construction-Urbanisme, fasc. 27-50, n°38).

[37CE, 10 déc. 2004, « Résidence du Hameau » n°249009.

[38CE, 15 juill. 2004, « Ministère de l’équipement, du transport et du logement c/ SNC Norminter ».

[39CAA Marseille, 23 oct. 2000, Colaone.

[40CAA Douai, 9 nov. 1999, SNC Norminter, n° 96-01524.

[41CE 5 avril 2004, M. Ascher

[42Rép. min., n° 16282, JOAN Q 12 août 2008. 6953.

[43On peut se demander si des conformités partielles seraient envisageables dans ce cas, où si les équipements communs seront regardés comme un tout insusceptible de faire l’objet de conformités partielles. À suivre les textes rien ne semble s’opposer à des conformités partielles concernant les équipements communs, sous réserve de la position qu’adoptera l’administration et des pratiques locales.

[44Il peut être opportun de prévoir la demande d’un certificat d’urbanisme tous les dix-huit mois afin de se prémunir contre les modifications des dispositions d’urbanisme.

[45P. SOLER-COUTEAUX, « La possibilité de demander une autorisation d’urbanisme à plusieurs », Revue de Droit immobilier 2009 p.23.

[46En ce sens, nous rejoignons S.Pérignon.

[47Puisqu’un arrêt CE 28 Juillet 1999 SA d’HLM Le nouveau logis centre limousin a admis la légalité du dépôt par 2 propriétaires d’unités foncières contigües d’un permis joint.

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