Une agence fait visiter, une autre conclut l’opération : laquelle a droit à la commission ? Par Jean-Claude Miribel

Lorsqu’un agent immobilier régulièrement mandaté fait visiter un bien et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, la commission est due en vertu des articles 6 de la loi Hoguet et 73 de son décret.

Qu’en est-il lorsque la vente se fait par l’intermédiaire d’une autre agence ?

La Cour de cassation considère que la commission est due à l’agence qui a conclu l’opération. L’agence qui a présenté le bien en premier n’a pas droit à la commission, mais éventuellement à des dommages et intérêts, en considération d’une faute du mandant.

Cour de cassation, chambre civile 1, 13/12/05, nN° de pourvoi : 03-17695 :

"Mais attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non-exclusif de vendre le même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente ; que la cour d’appel qui relève par motifs propres que les époux X... avaient traité pendant le cours du mandat sans le concours de la société Parage Immobilier avec des acquéreurs qui leur avaient été présentés par cette société et avaient ainsi commis une faute en violant les engagements qu’ils avaient contractés envers leur mandataire et par motifs adoptés que les stipulations du mandat ne portaient pas atteinte au caractère non exclusif de celui-ci dès lors qu’elles n’empêchaient pas le vendeur de donner mandat à plusieurs agences en même temps, n’encourt pas les griefs du moyen ;"

Cour de cassation, chambre civile 1, 30/05/06, n° de pourvoi : 04-11208 :

"Qu’en se déterminant ainsi, alors que si les époux Y... n’étaient tenus de payer une rémunération ou une commission qu’à l’agence immobilière par l’entremise de laquelle l’opération avait été effectivement conclue, ils avaient néanmoins méconnu l’interdiction contractuelle de vendre par un autre intermédiaire aux acquéreurs ayant visité le bien avec la société Française immobilière, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;"

Cette solution a été confirmée le 6 octobre 2011 (Cour de cassation, chambre civile 1, n° de pourvoi : 10-15661).

La faute du mandant est tout simplement de n’avoir pas respecté les termes du mandat. Si le mandat interdit au mandant de vendre directement ou par un autre intermédiaire son bien à une personne en ayant eu connaissance par le mandataire, cette clause, parfaitement licite, s’impose à lui, ne pas la respecter constitue une faute sanctionnable.

Il est intéressant de noter que, pour la Cour, cette clause ne porte pas atteinte au caractère non exclusif du mandat, puisqu’elle n’interdit pas de donner mandat à plusieurs agences en même temps.

Elle est essentielle pour préserver les intérêts de l’agence. En effet depuis quelque temps certains acquéreurs, après avoir visité un bien, font le tour des agences pour en trouver une qui acceptera de prendre la responsabilité de la vente, avec une commission réduite à sa plus simple expression.

Agence qui n’était généralement même pas mandatée par le propriétaire au départ, et qui donc n’a fourni aucun travail, aucun investissement sur cette affaire. Dans ce cas de figure, c’est quand même bien la première agence qui a permis à l’acheteur de connaître le bien, de le visiter, et ce, grâce à son investissement en temps, démarches, budget publicitaire... La deuxième se contentant de bénéficier du travail de la première. La généralisation d’un tel comportement sonnerait à très court terme le glas de la profession : c’est un peu comme si les chauffeurs de taxi pouvaient accueillir les clients descendant de la voiture d’un confrère, en leur disant : "il vous réclame 30 € ? Donnez moi 10, et vous ne devrez rien à celui qui vous a transportés." Dans ces conditions, pourquoi acheter une voiture ?"

Ce qui est le plus étonnant, c’est que la plupart des agents immobiliers semblent ignorer la possibilité qu’ils ont de défendre leurs intérêts et se laissent spolier du fruit de leur travail sans réagir.

Cette situation découle pour beaucoup d’une mauvaise interprétation de la situation par les éditeurs de mandats, qui précisent généralement "s’interdit de vendre directement" et omettent "et par l’intermédiaire d’une autre agence".

Jean Claude Miribel, Cimm immobilier
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/
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