Place au contrat type de location, défini par le décret du 29 mai 2015 ! Par Véronique Bichot-Godineau, Directrice Juridique.

Afin d’encadrer, dans un souci de sécurisation, la relation contractuelle entre le locataire et le bailleur, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR », a prévu le respect de contrats types pour l’établissement des baux d’habitation [1], ces contrats devant être définis par décret.

C’est chose faite avec le décret d’application n° 2015-587 du 29 mai 2015, paru au Journal Officiel du 31 mai 2015, qui comporte, en annexes, deux contrats types qui s’appliqueront aux contrats de location conclus à compter du 1er août 2015 :

- Un contrat type pour les location et colocation de logement nu (annexe 1 du décret)
- Un contrat type pour les location et colocation de logement meublé (annexe 2 du décret).

Voici un tour d’horizon du champ d’application, du contenu et de la portée de ces deux contrats types.

I. Le champ d’application des contrats types de location

I.1. Le contrat type de location de logement nu

Les locations concernées

Aux termes du décret du 29 mai 2015, le contrat type concerne les locations de logement nu soumises au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 et définies par l’article 2 de cette dernière : il s’agit des locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur [2].

Sont également visées par le décret les colocations de logement formalisées par un contrat unique.

Les locations exclues

Le décret du 29 mai 2015 prévoyant que le contrat type ne concerne que les locations soumises au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, sont nécessairement exclues du dispositif impératif les locations non soumises à ce titre : les logements-foyers, les locations saisonnières et les locations professionnelles.

Le décret du 29 mai 2015 précise que ce contrat type ne s’applique pas non plus :

- Aux locations de logements faisant l’objet d’une convention APL (aide personnalisée au logement) ;
- Aux locations de logements appartenant aux organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention APL ;
- Aux colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
- Aux locations de logements appartenant aux organismes HLM et aux locations de logements de SEM en Guadeloupe, à la Martinique, en Guyane, à la Réunion et à Mayotte.

I.2. Le contrat type de location de logement meublé

Les locations concernées

Ce sont les locations soumises au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire les locations de logements meublés [3] dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire.

Les locations exclues

En conséquence du principe susmentionné, le contrat type ne régit pas les locations situées en dehors du champ d’application du titre Ier bis de la loi de 1989 :

- Les locations en logements foyers ;
- Les locations professionnelles ;
- Les locations saisonnières [4] ;
- Les colocations de logement meublé formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur [5].

II. Le contenu des contrats types de location

II.1. Les mentions

Le décret détaille les clauses obligatoires que doivent contenir les contrats de location. Les deux contrats types (logement vide / logement meublé) comprennent les 10 catégories suivantes :

- La désignation des parties
- L’objet du contrat
- La date de prise d’effet et la durée du contrat
- Les conditions financières
- Les travaux
- Les garanties
- Le cas échéant, la clause de solidarité
- Le cas échéant, la clause résolutoire
- Le cas échéant, les honoraires de location
- Les autres conditions particulières.

La plupart des clauses des deux contrats types sont identiques. A l’exception de trois clauses qui présentent un contenu différent : la durée du contrat, les charges récupérables et les garanties.

II.2. Les annexes

Sont annexées au contrat de location les pièces suivantes :

- Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

- Un dossier de diagnostic technique comprenant :
* un diagnostic de performance énergétique ;
* un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
* une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante ;
* un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
* le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité.

- Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.
Le contenu de cette notice a été précisé par l’arrêté du 29 mai 2015 (paru au Journal officiel du 31mai 2015).

- Un état des lieux
Le contrat type de location de logement meublé doit, en outre, comporter en annexe un inventaire et un état détaillé du mobilier.

- Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location.

- Le cas échéant, les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

III. La portée des contrats types

III.1. Une portée impérative

Les deux matrices de contrat de location définies par le décret s’imposent aux baux d’habitation. L’obligation de respecter ces contrats types résulte du caractère d’ordre public des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 [6].

Les contrats types de location contiennent ainsi les clauses essentielles qui doivent figurer dans tous les contrats et auxquelles les parties ne peuvent pas renoncer.

Bien entendu, les parties sont également soumises à l’ensemble des dispositions légales et réglementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation sans qu’il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat, ces dispositions étant rappelées dans la notice d’information désormais jointe à chaque contrat.

III.2. Une liberté contractuelle résiduelle

Toute liberté contractuelle n’est cependant pas bannie puisque le bailleur et le locataire peuvent prévoir dans le contrat d’autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Enfin, les parties peuvent convenir de l’utilisation de tout autre support pour établir leur contrat, dans le respect du contrat type.

Véronique Bichot-Godineau
Directrice juridique - Ancienne avocate au Barreau de Paris


Notes

[1La loi ALUR a ainsi modifié la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et notamment ses articles 3, 8-1 et 25-7.

[2Ce titre Ier s’applique aussi aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

[3En vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

[4Ces exclusions résultant de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

[5Exclusion précisée par l’article 2 du décret du 29 mai 2015.

[6Ce caractère d’ordre public étant spécifié par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

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