Petit focus sur les OPCI.

Les OPCI sont des investissements de plus en plus en vogue dans la mesure où la pierre reste une valeur sure. Très liquide, l’OPCI offre un investissement accessible à tous pour qui souhaite fortifier son patrimoine.

Qu’est ce qu’un OPCI ?

L’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est défini par l’ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005.
Il s’agit d’un fonds immobilier régulé dont le cadre juridique est inspiré de celui des OPCVM. Il est aussi soumis à un visa préalable de l’AMF.
Son objet réside dans la distribution aux porteurs de parts, de revenus provenant de la gestion d’un patrimoine immobilier. Il peut aussi investir en acquérant des valeurs telles que des actions, des obligations ou encore participer au capital d’OPCVM.
Son actif se compose d’un minimum de 60% d’investissements à caractère immobilier. En outre, l’OPCI doit détenir au moins 10% d’actifs liquides afin faire face aux demandes de retraits formulées par ses porteurs de parts.

L’OPCI peut revêtir deux formes :
- le Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques. Il s’agit de copropriété sans personnalité morale.
- La Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) qui est une société anonyme ou par actions simplifiées, disposant de la personnalité morale. Les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus values d’actions.

Enfin, indépendamment de sa forme juridique, la formule de l’OPCI sera adaptée en fonction de la nature des investisseurs. Un OPCI peut être :
- « grand public », c’est à dire ouvert à tous les souscripteurs (investisseurs « qualifiés » ou non), avec un ensemble de règles plus contraignantes afin de protéger les intérêts de l’investisseur ;
- à Règle de Fonctionnement Allégée (RFA) qui sont exclusivement réservés à des investisseurs qualifiés ou avertis, avec un ensemble de règles beaucoup moins contraignantes que celles des OPCI grand public.

Les chiffres clés du marché des OPCI.

Évolution des encours

Avec un total d’actifs bruts de 26,3 milliards d’euros au 31 décembre 2012 contre 21,3 milliards d’euros au 31 décembre 2011, le marché des OPCI poursuit sa croissance. Toutefois, ces encours bruts ont progressé moins vite que l’encours net (+23% pour les premiers contre +36% pour les seconds).
La progression des encours nets totaux détenus par des OPCI est restée soutenue en 2012 mais a marqué le pas par rapport à l’exercice 2011 (+ 36% en 2012 contre + 119% en 2011).

Le nombre de nouveaux OPCI est en revanche en forte baisse : 20 agréments délivrés en 2012 contre 68 pour 2011 :
- 16 OPCI RFA avec effet de levier
- 4 OPCI RFA sans effet de levier

Cette évolution est principalement la conséquence de la suppression dans la loi de finance de 2012 d’un avantage fiscal sur les plus-values retirées de la cession d’actifs immobiliers. La baisse du nombre de dossiers d’agrément ne préjuge donc pas d’une désaffection des investisseurs pour ce type de véhicules d’investissement. En effet, de nombreuses créations initialement prévues pour 2012 avaient été finalement avancées au quatrième trimestre de l’année 2011 pour les raisons fiscales précitées. Enfin, un nombre record d’agréments de sociétés de gestion d’OPCI et d’extensions de programmes d’activité à la gestion d’OPCI ont été accordés, ce qui démontre l’intérêt que porte le secteur de la gestion d’actifs pour ce type d’organismes de placement.
Au 31 décembre 2012, on dénombre ainsi 157 OPCI vivants (11 de plus qu’au 31 décembre 2011) gérés par 40 sociétés de gestion (soit 7% des société de gestion de portefeuilles françaises).

Répartition des encours selon la nature des actifs immobiliers

Les OPCI investissent majoritairement dans l’immobilier de bureau depuis 2010 (56% en 2012 et 57% en 2011). La répartition des encours par nature a très peu évolué au cours de l’exercice 2012 et confirme l’attrait de l’immobilier de bureau alors que la part du logement continue de diminuer (6% en 2012 et 7% en 2011).
La part prépondérante des bureaux et commerces s’explique, entre autre, par les stratégies d’externalisation d’immeubles au sein d’OPCI suivies par certains grands groupes industriels et commerciaux.
Le taux d’occupation des immeubles détenus par les OPCI, tout type de biens confondu, s’élevait au 31 décembre 2012 à 93%.

Pourquoi souscrire auprès d’un OPCI ?

Les bienfaits d’une souscription auprès d’une OPCI sont légions :

- Une épargne accessible à tous : leur spécificité immobilière permet à tous les épargnants d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros.

- Une diversification à la carte : l’OPCI est, par nature, un fonds diversifié sur des actifs immobiliers et financiers. Chaque OPCI peut donc mettre en œuvre des stratégies de gestions très différentes allant de la plus sécuritaire à la plus risquée. Mais quelque que soit le choix opéré, le compartiment obligatoire investi en immobilier direct apportera un caractère sécuritaire à l’ensemble.

- Un patrimoine immobilier mutualisé : Souscrire dans un OPCI revient à un investissement réparti sur plusieurs dizaines d’immeubles répartis sur les principales villes françaises, voire européenne. Cette mutualisation assure une bonne répartition de son placement.

- Un dividende régulier : Quelque soit la forme de l’OPCI choisit, ils sont contraints de redistribuer une part des plus values et du résultat qu’ils génèrent.

- Un projet patrimonial sur mesure : préparer sa retraite, protéger sa famille, obtenir des revenus immédiat, transmettre un patrimoine sont autant de solutions possibles apportées par les OCPI.

- La disponibilité de l’épargne : l’OPCI est un produit qui dispose d’un compartiment de liquidités obligatoire. Il rend aussi l’immobilier plus liquide que sur le marché immobilier traditionnel.

Comment fonctionne un OPCI ?

Les OPCI sont gérés par des sociétés de gestion de portefeuille (SGP), qui peuvent être juridiquement des sociétés anonymes, des sociétés par actions simplifiées ou des sociétés en commandite par actions.

La SGP doit recevoir un agrément spécifique de l’AMF pour la gestion d’OPCI. Elle coordonne la vie de l’OPCI en intervenant dans 3 domaines principaux :

- L’investissement : la SGP définit la stratégie de l’OPCI. Elle réalise les investissements immobiliers et les arbitrages. Elle peut également prendre en charge la gestion de la poche financière ou la confier à un partenaire spécialisé ;

- La gestion locative : la SGP optimise l’occupation des immeubles, assure la gestion courante, l’entretien, les travaux, etc ;

- L’information des associés : la SGP diffuse l’information nécessaire au suivie de la vie du placement : acquisitions ; comptes ; mouvements locatifs, valeur liquidative, etc.

Réginald Le Plénier
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