Panorama des nouvelles mesures en matière immobilière.

Le projet de loi de finances pour 2014 (PLF 2014) présenté fin septembre 2013 et le projet de loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) de la ministre Cécile Duflot vont avoir un grand impact pour les acteurs du monde immobilier français : réforme de la taxation des plus-values immobilières, hausse des frais de notaire, aménagement des aides écologiques, encadrement des loyers, garantie universelle des loyers etc… Découvrez en détails les réformes en cours et à venir.

L’allègement de l’impôt pour les ventes de résidences secondaires.

Dans le but de fluidifier le marché immobilier et d’augmenter le nombre de transactions qui a beaucoup chuté depuis deux ans, la taxation des plus-values réalisées lors de la vente d’une résidence secondaire s’est vue grandement allégée depuis le 1er septembre 2013. En effet, la baisse actuelle du volume des opérations immobilières pénalise fortement le budget des collectivités locales qui touchent l’essentiel de l’impôt intégré aux frais de notaire payés lors de chaque transaction.
L’allègement de la taxation se fera par :
-  la réduction du délai de détention de 30 à 22 ans pour être totalement exonéré d’impôts ;
-  des abattements pour durée de détention plus avantageux ;
-  un abattement exceptionnel supplémentaire de 25% s’appliquera sur l’ensemble de la part imposable de la plus-value pour les transactions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.

Grâce à cette nouvelle mesure, les particuliers peuvent réaliser une économie d’impôts allant de plusieurs milliers d’euros à plusieurs dizaines de milliers d’euros selon les cas.
Cet allègement concerne tous les logements autre que la résidence principale (résidence secondaire, investissement locatif ainsi que tous les autres biens autres que les terrains à bâtir). Pour rappel, la vente d’une résidence principale est systématiquement exonérée de taxation sur la plus-value.

L’alourdissement de la taxation pour les ventes de terrains à bâtir.

Afin de faire face à la crise du logement, il est primordial de construire plus, ce qui nécessite des terrains à bâtir. Dans le but de mobiliser le grand nombre de terrains détenus par les particuliers, le gouvernement va utiliser l’arme fiscale en renforçant fortement la taxation sur les terrains à bâtir pour lutter contre la rétention foncière. Ce phénomène consiste à conserver son terrain le plus longtemps possible dans le but de faire baisser la taxation sur la plus-value voire de bénéficier d’une exonération totale. Cette nouvelle mesure consiste purement et simplement à supprimer les abattements pour durée de détention à compter du 1er janvier 2014 afin de dissuader les propriétaires de terrains à bâtir d’attendre pour vendre. Par conséquent, à compter de cette date, l’intérêt de conserver un terrain sera fiscalement nul. Autrement dit, un propriétaire à tout intérêt à vendre d’ici le 31 décembre 2013 s’il souhaite bénéficier des abattements actuels.

Vers une augmentation des frais de notaire ?

Les frais de notaire payés par l’acheteur devraient subir une hausse en 2014 de 0,7%. Toute vente immobilière s’effectue chez le notaire et donne lieu à des frais d’acquisition supportés par l’acheteur qui représentent 6 à 7% du prix d’achat dans l’ancien. Ces « frais de notaire » comme il est d’usage de les qualifier, sont en grande partie constitués par l’impôt, appelé « droits de mutation » ou « droits d’enregistrements ».
Le taux global de cet impôt est aujourd’hui de 5,09% du prix du bien dont un droit départemental d’un montant maximal de 3,80% du prix. Le plafond de ce droit serait porté à 4,50% soit une hausse de 0,7%. La mesure serait transitoire et s’appliquerait pendant deux ans du 1er mars 2014 au 29 février 2016.

Cette augmentation des frais de notaire résulte de la volonté du gouvernement d’aider les départements qui éprouvent de grandes difficultés à financer les dépenses de solidarité qui leur incombent (RSA, prestation de compensation handicap, etc.) et qui ne cessent de croître dans le contexte actuel de la crise économique et sociale. Toutefois, elle représente un mauvais signal pour des acheteurs déjà très réticents. De plus, cette décision de modifier le pourcentage de l’impôt allant aux départements va à l’encontre du désir des pouvoirs publics de relancer le marché immobilier avec la réforme de la taxation des plus-values immobilières. En effet, les deux mesures peuvent apparaître contradictoires dans leurs effets.

La probable baisse de la TVA pour les travaux de rénovation des logements.

Les travaux de rénovation portant sur les logements achevés depuis plus de deux ans bénéficient actuellement de la TVA au taux réduit de 7%, taux qui devait passer à 10% au 1er janvier 2014. Le PLF prévoit de ramener ce taux à 5% à compter du 1er janvier 2014. Cette mesure serait limitée aux seuls logements sociaux mais aussi pour les travaux d’économie d’énergie du parc privé. Cette disposition poursuit un double objectif : soutenir l’emploi dans le secteur du bâtiment et favoriser la transition énergétique.
Le taux de la TVA serait également réduit à 5% (contre 7% aujourd’hui) pour les opérations d’accession à la propriété dans les zones d’aménagement et de rénovation urbaine (zones dites « ANRU ») et leurs périphéries.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est l’une des mesures phares du projet de loi « ALUR » actuellement en débat au Parlement. Cette mesure impose la mise en place d’un dispositif d’encadrements des loyers dans les zones « tendues » (agglomération de plus de 50 000 habitants où la demande est supérieure à l’offre). Pour tous nouveaux baux ou renouvellement de bail, les propriétaires auront l’obligation de fixer un loyer compris dans une fourchette définie par zone et par type de logements.
Le locataire bénéficiera d’un délai de 6 mois après signature du bail pour demander une diminution du loyer si celui-ci dépasse le montant du plafond autorisé.
Cet encadrement instaure également un dépôt de garantie d’une durée de 2 mois de loyer au lieu de 1 mois pour une location classique.

La garantie universelle des loyers

Un autre grand volet du projet de loi « ALUR » est la Garantie Universelle des Loyers (GUL) qui couvrira les risques de loyers impayés. Elle s’appliquerait à l’ensemble des propriétaires bailleurs (personnes physiques ou morales) pour tout le parc de logements privés loués en résidence principale. Un propriétaire confronté à une situation d’impayé se verrait indemniser du montant du loyer par la garantie. La situation du locataire sera du même coup examinée. Si ce dernier subit des difficultés ponctuelles dues à une rupture sociale, économique, familiale, un accompagnement sera rapidement mis en place. Ce nouveau fonds serait financé par des cotisations réparties à part égales entre le bailleur et le locataire (cotisation de 1 à 2 % sur le loyer). Gérée par un nouvel établissement public dédié, cette garantie devrait être effective au plus tard pour le 1er janvier 2016.

Le gel des aides au logement

Pour minimiser les dépenses de l’Etat, les barèmes de l’aide personnalisée au logement (APL), de l’allocation de logement sociale (ALS) et de l’allocation de logement familiale (ALF) ne seront pas revalorisés comme chaque année au 1er janvier et resteront ainsi identiques en 2014 à ceux de 2013. Le pouvoir d’achat des locataires devrait donc baisser sauf à voir l’encadrement des loyers prévus par le projet de loi « ALUR » s’appliquer rapidement.

Et du côté des copropriétés ?

Un registre national des copropriétés verrait le jour et serait géré par un établissement public dédié. La première vague d’immatriculation des copropriétés est fixée au 31 décembre 2016 et concernera les copropriétés de plus de 200 logements. L’absence d’immatriculation sera punie d’une amende et astreinte. Les notaires devront vérifier que les copropriétés soient bien inscrites dans le registre lors d’une transaction.
Il sera également mis en place une obligation, sans aucune dérogation possible, de comptes bancaires séparés entre le syndic et la copropriété. Les intérêts acquis, le cas échéant, par le compte bancaire iront dans la poche de la copropriété.
Enfin chaque copropriété devra avoir sa propre fiche synthétique. Celle-ci devra présenter la situation financière de la copropriété et l’état de son bâti et être annexée aux compromis de vente.

Autres mesures du projet de loi de Cécile Duflot

D’autres mesures moins emblématiques du projet de loi Duflot sont susceptibles de voir le jour mais il faudra attendre la fin des débats au Parlement. Parmi celles-ci, il est possible d’observer :
-  Une évolution des annonces immobilières qui devraient, par exemple, indiquer le montant moyen annuel des charges de copropriété payées afin que le futur acheteur ait une idée précise des dépenses connexes à son logement et préciser si la copropriété fait l’objet de procédure type sauvegarde.
-  La volonté du gouvernement de lutter contre l’habitat indigne via l’instauration d’une amende pour les marchands de sommeil qui refuseraient de faire des travaux dans un logement déclaré insalubre et l’interdiction pour les propriétaires de ce type de logement à acheter un nouveau bien immobilier destiné à la location pendant 5 ans.
-  Un encadrement des locations meublées en y apportant une nouvelle définition : une location meublée est un logement loué pendant au moins 8 mois et doit être la résidence principale du locataire. Le bail est signé pour une durée d’un an tacitement reconductible ou 9 mois pour les étudiants sans tacite reconduction.
-  Des modèles-types de bail et d’état des lieux, souvent à l’origine de contentieux ; le bail devra notamment mentionner les références de loyers, la surface précise du logement et le montant payé par le dernier locataire. Un décret devrait aussi définir les modalités de prise en compte de vétusté en matière de réparations locative.
-  Une liste exhaustive des pièces justificatives autorisées qu’un propriétaire peut exiger du candidat locataire.
-  Des pénalités en cas de rétention par le bailleur du dépôt de garantie au-delà du délai légal, à hauteur de 10% du montant du dépôt par mois.

Réginald Le Plénier
Rédaction du Village des notaires
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