Nouveau ministère du logement : Les dispositifs attendus seront-ils efficaces ou efficients ?

L’année 2007 semble se placer sous le signe du changement.

Pour de nombreux professionnels de l’immobilier, les dispositions qui vont être adoptées par le législateur vont largement induire leurs activités pour les deux années à venir.

Pour une cause parait-il liée aux élections, les six premiers mois de l’année ont été catastrophiques en terme de chiffres d’affaires. S’agissant des transactions immobilières, il est évoqué une chute des volumes des ventes d’environ 50%. Le 28 JUIN 2007, la chronique de Monsieur deWitte, sur les ondes de FRANCE INFO, était d’ailleurs consacrée à ce sujet brûlant.

Pourtant, les annonces faites par le Gouvernement permettent de gager qu’une relative baisse envisagée du niveau des prix de vente ne serait valide, si elle s’avérait, qu’à partir de l’année 2008. Tout au plus, un fléchissement de la croissance des prix est à envisager. Quant au discours qui consiste à prôner une baisse de 30%, on peut facilement sourire d’un tel propos, lorsque l’on constate que jamais une telle baisse n’a été enregistrée durant plusieurs décennies, sauf spécifiquement en matière d’immobilier professionnel ou dans les bulles spéculatives d’investissement, comme celles concernées par les « ex » et trop nombreux marchands de biens de la fin des années 80.

Madame Christine BOUTIN, Ministre du Logement et de la Ville, a maintenant en charge la lourde tâche de doper ce marché, et de donner au plus grand nombre de familles la possibilité de devenir propriétaire de son logement.
Déjà, lors de la campagne présidentielle, l’annonce d’un dispositif attractif pour les français laissait présager un pouvoir d’achat accru du fait d’avantages fiscaux octroyés aux accédants à la propriété. Il a même été question d’un crédit d’impôt qui pourrait bénéficier aux plus démunis, lesquels se voyant remboursés de la somme résultante du calcul a minima de l’équivalence en impôt de l’avantage non perçu. Faute de percevoir ou comprendre le fondement du calcul technique résultant de cette typologie d’annonce, chacun y a compris ce qu’il pouvait ou voulait, et en tous cas qu’il y avait fort à gagner.
De nombreux Français espéraient alors une loi suffisamment efficace pour leur donner la chance d’accéder au rêve de tout un chacun : posséder son « chez-soi », voire quitter une zone turbulente pour une destination plus calme, paisible, étendue,...En somme, le rêve !...

A peine le Gouvernement constitué, il faut admettre que ses membres n’ont pas chômé. Rapidement s’est fait jour la concrétisation de ce voeux du Président élu Nicolas SARKOZY, et la campagne législative qui suivit enregistrait régulièrement des questions des Français concernant cette matière, et ce à chaque meeting, dans toutes les régions, par toutes les couches de la population.

Madame Christine BOUTIN, se représentant à la députation dans la dixième circonscription des YVELINES, se devait de respecter à chaque meeting un devoir de réserve compte tenu de sa nomination au poste Ministériel directement en charge de ce dossier important, ce qu’elle fit.
Néanmoins, régulièrement, et naturellement sans pour autant dévoyer les prévisions en cours de discussion au Gouvernement, elle prenait déjà soin de citer des objectifs qui pourraient être à viser pour pallier les premiers besoins à honorer en terme d’accession à la propriété. La construction (ou réhabilitation ?) de 140 000 nouveaux logements serait alors à atteindre, et il est vrai que si ce résultat est effectif, autant d’emplois auront été créés.
Chaque appartement construit apporte son lot d’emplois, et il en va de même de chaque maison. Si l’on considère que chacun procure un équivalent de 1,5 emploi, le calcul est simple : il y aurait alors 210 000 chômeurs en moins.

Au-delà, il importe d’avoir à l’esprit les objectifs liés à l’orientation des investissements vers le domaine locatif, lesquels ne pourront en aucun cas ont être exclus des prochaines mesures, au moins pour ne pas perdre d’un côté ce que le marché aurait fait gagner de l’autre. A cela plusieurs raisons prévalent.

D’une part, et selon une statistique souvent reprise dans les milieux « avertis », la France aurait besoin de 500.000 logements construits chaque année et ce durant dix ans, pour pallier aux besoins recensés ce jour.
Lorsque l’on consulte la courbe des logements construits durant les 70 dernières années, on s’aperçoit que nous n’avons pas pu ou su avoir une politique permettant de satisfaire la demande. En fait, on construisait plus de logement dans le milieu des années 70 que durant les quinze dernières années de référence.
Pourtant, la succession des lois de Finances a régulièrement vu augmenter les incitations fiscales mises en place à cet effet. D’ailleurs, force est de constater que c’est sous les Gouvernements de gauche que les avantages fiscaux ont souvent été augmentés, et ce de façon très sensible. De la loi Méhaignerie, les Français étaient passés à la loi Quilès, puis à celle commercialement dite « super Quilès » par les intermédiaires. La loi Périssol fit exception à la règle, dopant fortement l’attrait des investissements dans le domaine locatif.
Alors faut-il revoir à la hausse ou à la baisse ces dispositifs ? Faut-il ne pas y toucher ?

Sachant qu’il est probable, voire certain, que les banquiers ne pourront être contraints à financer leurs clients incapables d’honorer un crédit, qu’aucune loi ne pourra les y forcer effectivement, ce sur le fondement même du Code Civil, et même en disposant d’un quelconque avantage fiscal ou d’un crédit d’impôt, il ne faudra donc pas entrevoir notre pays, strictement par cette disposition, comme fournisseur d’un patrimoine pour chacun.

Conséquemment, il est clair que ce motif est largement suffisant pour justifier qu’il ne faille pas toucher aux avantages fiscaux liés à l’investissement locatif, et très exactement celui lié à la construction de la résidence principale des locataires.

Malgré ces problématiques avérées, Madame BOUTIN, lors des débats qui animaient la clôture des élections législatives, a su garder un discours compréhensible, sans pour autant faire défaut à quelques promesses électorales des mois précédents, lesquelles ne la concernaient néanmoins pas de premier chef, mais qu’il importait de rappeler pour une bonne administration de notre pays. Entre autres, l’application de la loi SRU, laquelle dispose que chaque commune veille à se doter de logements sociaux, n’a pas échappé à l’enjeux des réflexions en cours, Madame BOUTIN rappelant la nécessité de trouver des solutions au problèmes liés à la valorisation du foncier à acquérir.

Les prix de vente des terrains par mètre carré, la carence de la main d’oeuvre dans différents secteurs que l’on retrouve dans l’immobilier, autant de thèmes qui ont permis de se rendre compte de la réelle implication des équipes Gouvernementales en place. Si d’un point de vue il est nécessaire de redire le droit, notre pays est logiquement obligé de bien le faire appliquer par les élus. Ce sens de la responsabilité avait été souligné par notre nouveau Président, et les quelques mois à venir vont permettre de voir avec quelle intégration réelle l’ensemble des paramètres légaux auront été saisis par les élus locaux, puis comment ceux-ci seront contraints à leur application.

Il est dit d’un médicament qu’il est efficient si l’on constate une guérison, mais que l’on ne peut expliquer la relation de cause à effet qui explique le phénomène. Il est dit efficace lorsque la connaissance scientifique permet de comprendre, expliquer, donc reproduire régulièrement le même résultat.

Ainsi, sachant que très récemment, et sous un Gouvernement de droite, la loi Malraux a failli être supprimée, on peut se demander dans quelle mesure le Gouvernement en place ne serait pas contraint (ou tenté) de reprendre d’un côté ce qui aura été donné de l’autre, et ce à l’intérieur d’un même secteur. Si tel est le cas, que penser de la tentative d’une nouvelle réforme de ces textes liés à l’investissement dans l’immobilier ancien, seule possibilité actuelle de préserver notre patrimoine National ? Si l’application de la loi Malraux n’est parfois qu’efficiente, il est certain que sa suppression aurait une conséquence efficace dans la négative.

Sur un même raisonnement, que penser des avantages liés à l’investissement locatif dans les domaines du meublé touristique ?
Si le logement en résidence principale se dope au détriment des secteurs touristiques, comment attirerons nous les étrangers, dans notre hexagone, alors que l’on est fier, jusqu’à maintenant, de représenter la première destination touristique Mondiale ?

Les faits rassurants consistent à constater que dans l’immédiat la conduite des affaires a suivi les engagements annoncés, et que la connaissance des dossiers de fond n’échappe pas à notre Ministre. L’autre fait rassurant est lié à la tenue de nos taux d’emprunt, lesquels incitent encore à l’achat. Le troisième paramètre positif réside dans l’annonce publique de ne plus se soumettre aux technocrates (propos que les Français ont souvent traduits ou entendus comme « nos fonctionnaires des Administrations »).

Il est vrai que s’il y avait encore deux groupes à l’Assemblée Nationale se combattant idéologiquement, que le même processus se constatait au Sénat, que Bercy se mêlait de raisonnements idéologiques, et qu’un Ministre ne saurait de quoi traitent ses dossiers, il y aurait de quoi avoir quelques inquiétudes fondées...

Certains sont convaincus que certaines niches dites fiscales ne sauraient durer parce qu’abusives. D’autres ont heureusement déjà fait le constat du caractère pragmatique et franc de notre Ministre du Logement et de la Ville, et surtout de la connaissance et de l’attachement qu’elle porte à ses dossiers. D’autres encore entrevoient également comme positif la venue de Madame Fadela AMARA, laquelle est reconnue comme une femme engagée pour des combats importants et animée par la défense de certaines libertés.

Selon une toute dernière déclaration de Madame le Ministre, il n’est pas question d’accepter le caractère insalubre des conditions d’habitation qui concernent les catégories défavorisées de nos cités, y compris dans ce que certains osent nommer des hôtels. Elle a rappelé le lien évident qui prévaut à un confort minimum de vie dans les agglomérations.

Gageons que les motivations fiscales (en constructions neuves et en réhabilitations) des investissements privés n’auront pas à se restreindre aux a priori de technocrates, lesquels sont loin de les connaître et donc de pouvoir les JUGER, surtout lorsqu’en conséquence d’une loi mal adaptée, le risque lié à la nature de l’investissement dépasse l’intérêt à agir, précisément à investir.

Certaines mesures fiscales n’auront probablement pas à évoluer (ou très légèrement), d’autres pourraient ou devraient être dopées, mais quelques unes pourraient perdre de leur panache, et c’est dans cet équilibre des développements que le Gouvernement aura à mesurer au mieux les arbitrages à opérer.

Marc LE NEZET
Président du Groupe MLN

Paru dans "La Revue des Notaires"

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