Mieux investir

Acheter son logement, le faire construire ou investir dans un bien immobilier ne sont pas des actes que l’on fait à la légère. La diversité du marché, la complexité des aides, l’évolution rapide de la législation sont autant de critères nécessitant une excellente information. Quel que soit notre projet, il est indispensable d’obtenir à toutes nos questions les réponses les plus précises possibles. C’est le but de ce dossier pour vous notaires, et surtout pour vos clients.

Construire, agrandir ou rénover son logement

Nous sommes de plus en plus nombreux à vouloir faire construire « la maison de nos rêves ». Les jeunes ménages en particulier choisissent de plus en plus de devenir propriétaires sans passer par le statut de locataire. Mais quelle maison choisir ? Face à la diversité de l’offre nous avons besoin d’être accompagnés dans l’élaboration de notre projet. En allant rencontrer les différents professionnels de l’immobilier nous pouvons avoir une vision très complète des possibilités qui s’offrent à nous, et dialoguer avec ceux qui réaliseront concrètement notre projet.

Quel type de maison choisir ? La question est complexe tant les critères sont nombreux. Mais que nous options pour une maison traditionnelle, contemporaine, ou plus spécifique telle qu’une maison à ossature bois, ce sont les architectes et les constructeurs qui nous donneront les éléments permettant de faire le meilleur choix.

Que nous voulions rénover un bâtiment ancien ou faire des travaux d’agrandissement, c’est toujours auprès de ces professionnels que nous trouverons les bonnes réponses aux nombreuses questions qui se posent.

Auprès des constructeurs, des maîtres d’oeuvre et des fournisseurs d’énergie, nous trouverons également les informations indispensables sur les techniques nouvelles de construction, sur la problématique des énergies thermiques, sur les nouvelles réglementations pour la construction et la rénovation, etc. Les Notaires sont là pour nous aider à affiner un projet déjà existant, et trouver l’interlocuteur idéal pour la réalisation concrète de notre projet.

Qu’est-ce qu’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?

Lorsque vous achetez un terrain à batir pour y faire construire une maison d’habitition par un professionnel, vous entrez dans le cadre légal du contrat de construction de maison individuelle, défini par la loi du 9 décembre 1990. Ce cadre est obligatoire : il a pour but de protéger le candidat propiétaire.

Il existe deux types de contrat de construction : avec ou sans fourniture de plans. le premier est le plus complet, il contient de nombreuses mesures protectrices :

- délai de rétraction de 7 jours,

- échelle plafonnée de versement des fonds,

- obligation de chiffrer tous les postes travaux (même ceux qui resteront à votre charge),
- garanties d’achèvement et de respect des délais.

Au contrat avec fourniture de plans doit être également attachée une notice descriptive complète des travaux. Si certains travaux restent à votre charge, vous devez, sur la notice descriptive, en préciser le montant estimatif et en accepter le coût. Votre constructeur sera obligé de les effectuer au prix
indiqué si vous le lui demandez dans les 4 mois de la signature du contrat.

Acheter, louer, vendre son logement

Trouver une maison ou un appartement à acheter ou à louer, un terrain à construire, une résidence secondaire à rénover est bien souvent une démarche de longue haleine. Les agences immobilières et les notaires nous permettent de faire rapidement le tour de la plus grande partie des offres du moment dans votre région.

Vendre ou louer son bien immobilier est un acte compliqué, pour lequel un accompagnement professionnel est également une aide précieuse. S’adresser à ces spécialistes est pour chacun d’entre nous une garantie de sérieux. Grâce à leur connaissance du métier, ils sauront nous aiguiller sur des propositions qui correspondent réellement à notre recherche, nous aider à trouver la maison de nos rêves, nous mettre en relation avec l’acheteur potentiel.

Une fois propriétaire occupant, copropriétaire, bailleur ou locataire, de nouvelles questions se posent. Quels sont nos droits, quelles démarches effectuer, à qui confier la gestion d’un bien en location, comment gérer notre patrimoine, etc. ? Là aussi, les notaires et les agents immobilier sont les meilleurs interlocuteurs.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

C’est la convention provisoire par laquelle un acheteur et un vendeur constatent leur accord sur les conditions d’une vente (objet de la vente et prix) en attendant de régulariser l’opération devant un notaire.

Ce contrat doit reprendre les coordonnées des vendeurs et acquéreur, la description du bien acheté, sa surface (loi Carrez) ; et bien sûr son prix. Il comprend également des conditions suspensives de réalisation, notamment celle de l’obtention d’un prêt (ou d’un permis de construire s’il s’agit de l’achat d’un terrain à bâtir) par l’acquéreur. si ces conditions ne pouvaient être remplies, le compromis serait nul et non avenu.

A la signature du compromis de vente, un indemnité d’immobilisation sera demandée par le vendeur. Si l’acquereur se rétracte avant la signature de l’acte authentique de vente, sans motif ou cndition suspensive prévu au compromis, il abandonnera définitivement son indemnité d’immobilisation au vendeur.

Si c’est le vendeur qui se désiste, il doit restituer à son candidat acquéreur deux fois le montant de l’indemnité d’immobilisation (soit au maximum 20% du prix de vente à la promesse).
Au contraire d’une promesse unilatérale de vente, un compromis n’est pas nécessairement enregistré à la trésorerie générale des impôts pour rester valide.

Financer et investir

Quel que soit notre projet, construire, acheter, louer, investir, la question essentielle reste le financement. Les possibilités sont nombreuses, et chacun peut trouver la solution la plus adaptée à son projet. Mais pour cela nous avons besoin d’informations très complètes, aussi bien sur les différents types de crédits que sur les dispositifs fiscaux et les nouvelles législations.

Pour réaliser l’emprunt nécessaire, nous avons besoin de connaître les différents types de prêts qui existent aujourd’hui, et parmi eux de trouver celui qui correspond le mieux à notre projet. Difficile sans l’aide de spécialistes de s’y retrouver dans la complexité des prêts : bancaires, à taux zéro, bonifiés, conventionnés, à taux fixe ou variable, etc. ?

Avec les notaires et les professionnels de l’Immobilier, nous pourrons établir notre plan de financement, voir quelle garantie choisir (caution ou hypothèque ?), réfléchir à la question des assurances, comprendre et anticiper les frais annexes et les services associés au crédit, etc.
Des établissements bancaires, des sociétés de financement et des conseils en investissement et en défiscalisation immobilière ont également le savoir et l’expérience, de l’épargne et du patrimoine pour nous accompagner dans toutes ces démarches.

Nous trouverons auprès de ces professionnels toutes les informations nécessaires pour trouver l’emprunt le plus intéressant et faire le meilleur investissement possible.

Qu’est-ce que le prêt in fine ?

Technique de remboursement d’un prêt conduisant l’emprunteur à ne verser que des intérêts à son préteur pendant toute la durée du prêt et à solder celui-ci en une seule fois, à la dernière échéance. Contrairement au prêt amortissable, le prêt ne se rembourse pas au fur et à mesure des échéances, mais à la fin : en latin “in fine”. pour autant, le prêteur doit vous facturer de l’intérêt : chaque mois s’il s’agit d’un remboursement mensuel, vous réglerez à votre prêteur des intérêts calculés sur le capital qui vous reste lui devoir. Or ce capital ne variera pas puisque vous le rembourserez qu’à la fin du prêt. Ce sont donc des échéances constantes (si votre taux est fixe), constituées uniquement d’intérêt, que vous rembouserez à votre établissement prêteur.

l’avantage de cette formule est fiscal et intéresse donc surtout l’investisseur immobilier : elle lui permet de déduire la totalité de son effort de trésorerie de ses revenus fonciers, et de rembourser son capital à son rythme, sur un produit de capitalisation de son choix (type contrat d’assurance-vie). Mais attention à la fin du prêt, la dernière mensualité est du montant du prêt ! Votre compte doit donc être correctement approvisionné le jour du prélèvement.

Les mesures fiscales dans le neuf

Loi Besson

Lancé début 1999, en remplacement du « Perissol » le dispositif ou loi « Besson » repose sur un mécanisme d’amortissement appliqué à l’investissement locatif dans le neuf ou l’ancien. Après un départ très timide, cette opportunité de défiscalisation a séduit un nombre croissant d’investisseurs.

Les avantages fiscaux pour un logement neuf :
L’amortissement Besson est réservé aux personnes physiques qui achètent ou font construire un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale.

Amortissement Lienemann : la loi de finances pour 2002 a introduit un nouvel avantage fiscal destiné aux propriétaires qui louent un logement ancien ou neuf à des personnes défavorisées et ce en complément de la loi Besson.

Loi Robien

Les propriétaires de logements neufs peuvent bénéficier d’un amortissement de leur investissement au taux de 8% les 5 premières années et de 2.5% les 10 années suivantes, à condition de s’engager à les louer nus (c’est-à-dire non meublés) à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans.

Les propriétaires de logements anciens sans travaux bénéficient quant à eux d’une déduction forfaitaire majorée de 40% au lieu de 14% normalement sur leur revenus fonciers, à condition de s’engager à les louer nus, à titre de résidence principale pendant au moins six ans.
Les propriétaires de logements anciens qui font l’objet de travaux conséquents attestés par des professionnels peuvent bénéficier des mêmes amortissements que les logements neufs.
Jusqu’à présent, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, les propriétaires devaient respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Changement de donne : les locations de logements neufs ne sont désormais plus soumises à conditions de ressources des locataires.

Par ailleurs, les plafonds de loyers sont révisables annuellement, l’administration a publié les plafonds applicables aux locations conclues, reconduites ou renouvelées en 2005. Et afin de mieux tenir compte du véritable niveau des loyers, les zones géographiques de référence retenues pour l’application de ces plafonds de loyer seront également redéfinies.

Loi Robien recentré

Entrée en application depuis le 1er septembre 2006, la loi Robien recentré est ouverte à ceux qui achètent un logement ancien à réhabiliter ou un logement neuf destiné à la location au titre de résidence principale.

La loi Robien est plus souple que la loi Borloo mais l’amortissement est désormais réduit à 50% sur 9 ans. L’investissement réalisé permettra de créer un déficit foncier déductible à hauteur de 10 700 ? sur le revenu global, pour connaître l’économie d’impôt réalisée il faut connaître la tranche marginale d’imposition sur laquelle s’opérera la déduction fiscale.
Cette loi permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’avoir des revenus complémentaires qui ne généreront pas d’impôt supplémentaire mais permettra d’en économiser et donc de financer une partie de l’investissement avec ses impôts. Elle permet également de gommer les revenus fonciers préexistants ce qui augmente la rentabilité du projet.

Loi Borloo populaire

Entrée en application depuis le 1er septembre 2006, la loi Borloo Populaire qui a un effet rétroactif possible au 1er janvier 2006, est ouverte à ceux qui achètent un logement ancien à réhabiliter ou un logement neuf destiné à la location au titre de résidence principale.
Le nouveau dispositif de la loi Borloo Populaire favorise davantage l’investisseur par un nouvel avantage fiscal plus puissant qui optimise sur la durée le montant des déficits fonciers imputables (15 ans contre 9 en Robien
recentré). Cette loi est un peu plus contraignante que la Robien recentré, mais permet d’amortir l’investissement sur 15 ans et de déduire 30% des loyers du revenu foncier.

Loi Demessine (Zone de revitalisation rurale ZRR )

L’acquéreur peut être une personne physique ou une SCI (société civile immobilière) de gestion soumise à l’impôt sur le revenu. Le logement doit être neuf. Cette loi est applicable sous un certain nombre de conditions et dans des secteurs géographiques spécifiques.

Loi Paul-Girardin

Le dispositif Paul a été remplacé par le dispositif Girardin qui s’applique aux investissements réalisés entre le 21 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.

En matière immobilière, on note une augmentation du taux de défiscalisation qui passe à 40% au lieu de 35 dans le locatif intermédiaire. Les investissements dans les secteurs éligibles bénéficient d’une déduction d’impôts allant jusqu’à 100% du montant. Deux méthodes de défiscalisation se retrouvent ici : une réduction d’impôts pour les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu et une déduction d’impôts pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

La maison à 100 000 euros

Un dispositif destiné à élargir l’accession à la propriété à des jeunes ménages et à des personnes modestes en leur permettant d’accéder à des maisons de qualité avec une enveloppe autour de 100000 euros. Cet objectif de 100000 euros est atteint en limitant l’impact de la hausse du prix du foncier, grâce à la mobilisation d’aides des collectivités publiques et de dispositifs juridiques innovants.

Loi Malraux

La loi Malraux (votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi "aménagement") met en place un dispositif relatif à la conservation du patrimoine. Les travaux de restauration immobilière accomplis dans un secteur dit "sauvegardé" sont soumis à une autorisation, qu’ils concernent l’intérieur ou l’extérieur d’un bâtiment. Le dispositif permet aux propriétaires d’immeubles anciens ayant fait l’objet d’une restauration complète et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restaurations réalisés.

Yacine BOUJDI

source : www.salon-immobilier.org

Cet article est paru dans La revue des notaires n°36

www.revuedesnotaires.com

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