Les voyants sont au vert sur le marché de l’immobilier

Fin juillet, le volume annuel des transactions immobilières a dépassé le cap du million pour l’ensemble du pays. Le chiffre record témoigne d’une dynamique exceptionnelle du marché.

L’accession à la propriété reste l’objectif essentiel d’une vie pour 70% des Français, d’après les résultats de l’étude inédite réalisée en juillet dernier par Harris Interactive pour les Notaires de France. [1] L’acte d’achat d’une première résidence principale est à la fois perçu comme « enthousiasmant et rassurant » par 87% des personnes interrogées pour qui « la pierre est toujours un bon investissement ». 72% estiment d’autre part qu’il faut « absolument » devenir propriétaire avant l’âge de la retraite et 43% sont même convaincus qu’un parcours de vie n’est pas complètement accompli sans ce statut. 

L’investissement dans un bien privé n’est pourtant pas toujours une finalité à la portée d’une frange de sondés qui vivent volontairement (48%) ou non (52%) en location. 59% reconnaissent qu’ils n’ont pas d’autre choix par manque de moyens financiers empêchant un projet d’achat. 23% déplorent encore l’instabilité de leur situation personnelle et/ou professionnelle. 18% affirment en revanche qu’ils ont opté pour le système locatif compte tenu de conditions qui leur sont avantageuses, 16% disent aussi qu’ils n’ont pas envie de devenir propriétaires et autant aspirent à rester mobiles, en ayant la possibilité de changer plus simplement de lieu de résidence.

Jeunes acheteurs

Publiée en marge de la première Semaine de l’Immobilier qui s’est tenue début octobre, l’enquête définit par ailleurs de nouveaux comportements, à l’appui notamment des profils de primo-accédants de plus en plus jeunes. Si l’âge moyen de l’achat initial se situait auparavant aux environs de 35 ans, il est désormais de 32 ans comme en témoignent les 71% qui déclarent avoir investi dans une résidence principale entre 25 et 40 ans. Les 36 à plus de 50 ans ne sont guère que 23%, tandis que le pic des acquisitions atteint son niveau le plus élevé entre 25 et 30 ans, avec 41% d’acheteurs dans la même tranche d’âge. 

La tendance est d’ailleurs confirmée par une enquête IFOP effectuée à la mi-septembre pour la Chambre des Notaires de Paris [2] auprès d’un panel de 1 004 Franciliens âgés de 20 à 45 ans. 

9 sur 10 déclarent qu’ils ont une image plutôt bonne de la propriété et ils expriment un désir fort d’achat immobilier vers lequel 67% (dont une large part est issue de catégories socioprofessionnelles supérieures) comptent s’engager dans les cinq ans à venir. Les notaires parisiens constatent à ce propos que les 30-34 ans sont désormais ceux qui investissent le plus en Île-de-France où près de la moitié des acheteurs avaient moins de 40 ans en 2018.

80% des acquéreurs potentiels disent ne plus faire confiance à un notaire pour mener à bien un projet essentiellement guidé par l’acquisition d’une résidence principale (59%), bien avant la réalisation d’un investissement à caractère locatif (28%). L’opération une fois finalisée constituera à terme un capital solide (43%) et un placement financier fiable (38%). Les arguments de la transmission aux descendants et de l’anticipation de la retraite interviennent en second rang, à hauteur respective de 33 et 26%. Peu enclins à accéder à la propriété, 20% tiennent compte à l’inverse d’un risque d’endettement et 6% avouent redouter une contrainte.

La capitale attire 6% des Franciliens interrogés mais l’attractivité de la banlieue est plus importante quand elle est proche (14%). Éloignée, son attrait est bien moindre à 9%. Les jeunes professions à haut niveau de revenus investissent majoritairement dans l’ancien moins cher que le neuf, préférant un appartement à une maison. Les prétendants à un départ pour la province ciblent pour leur part les villes intermédiaires (20%) et la campagne (16%), bien plus que les métropoles (13%) et les petites villes (11%). 

Marché record

Le cap du million de transactions immobilières réalisées sur douze mois a été franchi à la fin juillet dernier (+7% en un an) confirmant « le dynamisme exceptionnel du marché », selon la note de conjoncture des Notaires de France datée d’octobre [3]. La publication trimestrielle pointe néanmoins une proportion de ventes équivalente à celle du début des années 2000, compte tenu du stock de logements disponibles en augmentation d’environ 1% chaque année.

L’étude réalisée fait par ailleurs état de l’activité très soutenue des offices notariaux pendant l’été qui est « une période habituellement calme ». L’automne devrait conforter la tendance « d’un marché à plein régime », en Île-de-France en particulier, où l’on observe une progression des volumes de 4% par rapport à 2018. Le record pourrait même être battu dans l’élan de vitalité des Petite et Grande Couronnes. 

En province, près des deux tiers des départements affichent au deuxième trimestre 2019 des hausses de prix au m2 médian plus importantes sur les appartements anciens. Elles sont en moyenne de 3,2% en un an et de 0,8% comparé au premier trimestre. Les augmentations dépassent largement les 10% à Nîmes (1 800€, +13,7%), Rennes (2 880€, +12,8%), La Réunion (2 180€, +12,7%) et Lyon/Villeurbanne (4 310€, +11%). Maintenus à Reims (2 030€, +0,4%), les prix grimpent à plus de 8% à Rouen (2 330 €). Ils diminuent en revanche à Clermont-Ferrand (1 630€, -6,7%) et au Havre (1 830€, -4%).

Le marché des maisons anciennes s’oriente de son côté vers la stabilité ou la baisse sur la même période. Seule la moitié des départements voient monter leurs prix, contre 2/3 au premier trimestre. Ces hausses sont toutefois modérées chez les plus dynamiques : près de 5% dans le Finistère et la Gironde et près de 3% dans le Morbihan, en Vendée ou en Seine-Maritime. Concernant les agglomérations, les augmentations y apparaissent inférieures à 5%, à l’exception de Nice (+6%) et Nantes (+8%). Lille, Lyon et Marseille restent stables entre -2 et +2% alors que Béthune, Grenoble, Le Havre, Le Havre ou Montpellier chutent entre -3 et -5%. En queue de peloton, Saint-Nazaire plonge à -16%.

Taux faibles

L’engouement particulièrement fort pour l’immobilier s’explique par une attractivité des taux d’intérêt bancaires (1,17% en moyenne), aujourd’hui très avantageux. Associée à leur faiblesse, la baisse de rendement des produits d’épargne encourage de surcroît l’achat ; d’autant que l’immobilier reste le meilleur garant d’un placement sûr aux yeux d’une majorité de Français. « Les emprunteurs sont les grands gagnants de la stratégie des taux d’intérêt menée par la Banque centrale européenne, » soulignent les Notaires de France.

L’achat l’emporte d’ailleurs très nettement sur la location dans les communes les plus dynamiques. « Les Français profitent des circonstances et de leur confiance en l’économie pour procéder à un placement à long terme en effectuant une acquisition de confort selon des critères qu’ils ont eux-mêmes définis, » d’après les Notaires qui notent que la performance énergétique en est l’un des plus récurrents, principalement chez les jeunes acquéreurs « plus soucieux de l’environnement que leurs aînés ».

La future réforme des retraites pourrait en outre fortifier un marché déjà attractif en incitant des « actifs inquiets sur leur sort » à investir rapidement dans la perspective « d’un complément de ressources idéal ». Constatant cependant que « le nombre de biens disponibles dans l’ancien et le neuf ne croît pas », les Notaires anticipent dès à présent le risque « d’un déséquilibre du marché » en termes de prix et ils augurent déjà de « tensions palpables » à même de s’amplifier face à « une demande qui ne cesse de se développer et une offre qui se limite ».

Parmi les aides à l’accès à la propriété

De multiples aides sont proposées aux foyers modestes qui souhaitent devenir propriétaires d’une résidence principale. L’État en réglemente certaines en définissant leurs caractéristiques et leurs conditions d’éligibilité. 

Le prêt à taux zéro (PTZ, sans frais de dossier) est ainsi réservé sous conditions de ressources aux futurs accédants qui n’ont pas été propriétaires au cours des deux dernières années. Son montant ne peut dépasser 20% du coût de l’opération, contre 40% dans les communes urbaines à prix et loyers élevés (dites « zones tendues ») où l’aide sera maintenue jusqu’en décembre 2021.

Dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf, le dispositif Pinel prévoit quant à lui une réduction d’impôt de 12 à 21% du montant de l’opération, contre un engagement à louer pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix de 20% inférieur à celui du marché. Pour bénéficier de la mesure applicable jusqu’en décembre 2021 dans les zones tendues, le propriétaire devra aussi garantir la conformité de son bien à la réglementation thermique en vigueur.
La TVA est par ailleurs réduite de 20% à 5,5% sur le prix du neuf en zone ANRU (Agence nationale de renouvellement urbain) et dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV). Cette réduction est accordée (selon des critères de ressources) lorsque le prix de vente n’excède pas un plafond déterminé en fonction du secteur géographique.

À l’échelon local, les collectivités attribuent également leurs aides financières à l’habitat. Variant selon les territoires, elles sont répertoriées sur anil.org. Dans certains cas, la CAF et la MSA peuvent allouer une APL afin de diminuer les mensualités d’un prêt.


 
Alain Baudin

Article initialement publié dans le Journal du Village des Notaires n°78


Notes

[1Les Français et l’immobilier : parcours et représentations, « Les multiples facettes de l’achat immobilier », Synthèse des principaux résultats, Harris interactive pour Notaires de France.

[2Les jeunes générations d’Île-de-France et leur rapport à la propriété, Sondage IFOP en partenariat avec la Chambre des Notaires de Paris, ifop.com/publication, 10 octobre 2019.

[3Note de conjoncture immobilière, Notaires de France, n°45, Octobre 2019.

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