Le viager, un dispositif ancestral qui connait une nouvelle jeunesse, par Alain Le Pors.

Le viager est une variante de la vente immobilière. Elle est bien connue des français à travers la littérature et parfois, la tradition familiale qui rapporte telle ou telle anecdote d’une affaire, bonne ou mauvaise, réalisée avec ce dispositif. Le cinéma s’est emparé lui aussi de ce thème avec un film devenu un classique et l’actualité également a offert quelques histoires édifiantes avec, entre autres, celle de Jeanne Calment, un moment doyenne de l’humanité, qui a, par sa longévité (122 ans), désespéré deux générations d’acquéreurs de sa maison d’ARLES.

Le viager est souvent utilisé par des gens âgéspour se procurer un complément de ressource au moment de leur retraite tout en conservant l’usage du bien vendu, et ce, jusqu’à la fin de leur vie. C’est souvent le cas de commerçants qui, n’ayant pas eu l’opportunité de cotiser assez à une caisse de retraite et ne retirant de la vente de leurs fonds assez de capital « mettent en viager », selon l’expression populaire, leur patrimoine immobilier. Le viager possède son vocabulaire particulier. Ainsi, en droit, le vendeur d’un bien en viager est appelé « crédirentier » tandis que l’acheteur est le « débirentier ». L’un est créditeur de la vente quand l’autre en est le débiteur. Il revient au notaire de rédiger le contrat de vente en viager. A la signature de l’acte, le bien ainsi cédé devient la propriété de l’acheteur mais il n’en n’a la jouissance qu’au décès du dernier occupant signataire de l’acte. L’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain en viager peut se payer de différentes façons, sous forme de « bouquet » ou de « rente ».

Le bouquet est le versement comptant d’un capital le jour de la vente. Le versement du bouquet diminue d’autant le montant total de la vente restant du si le versement d’une rente est prévu à l’acte. Le montant du bouquet est fixé librement entre acheteur et vendeur mais le conseil et l’expertise du notaire sont nécessaires afin que l’opération soit équilibrée. Plus le bouquet est important, moins la rente est élevée. Plus le vendeur est âgé, plus le bouquet est important. La rente viagère est la somme versée à échéances régulières au crédirentier jusqu’au décès de ce dernier. Cette rente peut être consentie sur une ou deux têtes quand c’est un couple qui est crédirentier. Comme celui du bouquet, le montant de la rente est librement fixé entre acheteur et vendeur. Il dépend de l’âge et de l’espérance de vie du crédirentier. Ce calcul est bien sûr complexe et délicat. Là encore, le rôle du notaire est essentiel. Le mode d’estimation du bien mis en viager et le mode de règlement de la vente ont pour conséquence directe que si le crédirentier décède en deçà ou au-delà de la moyenne statistique, le débirentier paiera le bien moins cher ou plus cher que la valeur de ce bien tel que fixé au moment de la signature de l’acte.

Certains voient dans cette mécanique une sorte de pari immoral sur la durée de vie de l’une des parties. Ce pari joue dans les deux sens car, comme on l’a vu avec le cas de Jeanne Calment, si le débirentier décède avant le crédirentier, et si ses éventuels héritiers ne peuvent verser la rente, ce dernier peut récupérer la pleine propriété de son bien et peut le remettre en vente viagère. La rente peut en outre être indexée sur le taux d’inflation. Outre la certitude de demeurer usufruitier du bien cédé en viager, pour le crédirentier ce système comporte des avantages fiscaux et successoraux non négligeables que le notaire saura exposer dans les détails. Globalement, on peut dire que le bouquet peut être converti en donation aux enfants et petits enfants. La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal de 150 000 euros pouvant venir en avance sur héritage. L’avantage fiscal lié à la perception d’une rente viagère est lié à l’âge du crédirentier. Les notaires et les spécialistes du viager immobilier sauront vous renseigner sur tous les détails du dispositif fiscal lié à ce type d’opération.

Le viager peut aussi porter sur un bien laissé libre par le crédirentier. Dans le cas du viager libre le débirentier dispose complètement du bien et peut, à son gré, l’occuper ou le louer. Le viager libre ne représente cependant que 5% du marché. Une précision qui soulagera la conscience des éventuels acheteurs : l’aléa est la condition obligatoire et impérative du viager. A la conclusion du contrat, le décès futur du vendeur doit être imprévisible. Si l’acheteur a connaissance d’une maladie possiblement mortelle du vendeur, il n’y a plus d’aléa et l’acquisition en viager ne peur avoir lieu sauf nullité de cette vente sur recours des héritiers.

Par sa complexité mais aussi par la somme des avantages et facilités que le viager peut représenter pour les parties, cette formule nécessite l’avis et l’intervention de spécialistes au premier rang desquels figure le notaire. Dans un marché économique difficile, au moment où la retraite est pleine d’incertitudes, le viager connaît un regain d’intérêt. Le vieillissement de la population est aussi un élément important qui vient conforter ce dispositif ancestral du droit français.

Cet article a été publié dans la Revue des Notaires n°51.

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