Le viager comme substitut au crédit bancaire.

La crise financière est en train de devenir crise du crédit et commence à avoir des effets très concrets pour les particuliers. Les banques, en manque de liquidités, traitent les demandes de crédits immobiliers avec beaucoup plus de sévérité, les taux augmentent et le marché du neuf montre ses premiers signes de faiblesse. Dans un tel contexte, comment trouver un moyen fiable de réaliser un projet immobilier qui tient à cœur ? Le viager peut-il constituer une alternative crédible ?

Par ailleurs, beaucoup de gens s’inquiètent pour l’avenir de leur retraite et voient dans la vente d’un actif immobilier en viager un excellent moyen de compléter une pension insuffisante. Il semble donc que l’époque soit favorable au développement des transactions en viager puisque les intérêts des vendeurs et des acheteurs paraissent vouloir converger.

Pour répondre à ces questions, il convient d’abord de bien définir ce qu’est ce mode de transaction immobilière entre un vendeur et un acheteur. Le viager consiste à céder un bien immobilier avec un règlement en deux parties.

La première consiste à percevoir un capital que l’on appelle « le bouquet », la seconde est constituée par une rente versée par l’acquéreur à échéance régulière et aussi longtemps que le cédant demeure vivant. La rente est en général indexée afin de conserver intacte sa valeur. La clause de révision permet une évolution automatique de la rente suivant l’indice choisi par les parties. Le Code civil offre un choix d’indices possibles comme celui de la consommation fixé par l’INSEE ou encore celui de la construction. Par analogie, on peut donc estimer que le bouquet peut s’assimiler à l’apport de l’emprunteur dans le cadre d’un crédit bancaire, la rente représentant les remboursements réguliers. A ceci près, et le détail est d’importance, que la durée de l’opération et des paiements est, par définition, inconnue puisqu’elle dépend entièrement de la durée de vie du vendeur et, éventuellement de son conjoint, puisque le viager peut être signé sur une ou deux « têtes ».

Il faut savoir aussi que, pour le vendeur, la vente d’un bien en viager comporte un avantage fiscal fixé en fonction de l’âge mais il peut aller jusqu’à 70% de la part imposable. Le contrat de vente est rédigé par un notaire. Ce dernier est aussi un conseil compétent qui peut éclairer vendeur et acheteur sur les obligations réciproques des contractants. Pour le vendeur, le notaire saura apprécier avec précision la solvabilité de l’acheteur et le sérieux de sa démarche, pour l’acheteur, il saura le renseigner sur la sécurité juridique de la transaction envisagée au regard de la présence d’éventuels héritiers du vendeur et de l’état du bien cédé.

Le notaire, parfaitement au fait de la fiscalité des transactions viagères, saura aussi informer le vendeur sur les avantages fiscaux liés à la rente. Dès la signature du contrat, la propriété du bien est transférée à l’acheteur. Le bouquet est librement fixé entre le vendeur et l’acheteur. Dans le cadre d’une valeur globale de la transaction, plus le bouquet est élevé et plus la rente sera réduite. L’estimation du bouquet peut être délicate et le rôle de conseil du notaire est là particulièrement utile. Un indice de référence régit l’indexation de la rente.

Plus le vendeur est âgé et plus le bouquet est important. Dans le principe, la rente est elle aussi fixée librement entre le vendeur et l’acheteur. Dans la pratique, là encore, le rôle de conseil du notaire intervient. Le montant de la rente est lui aussi fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur. La périodicité des versements figure dans le contrat. Le bien immobilier est en général cédé occupé mais dans le cadre d’une transaction visant à faire du bien acquis une résidence principale la condition incontournable est que le bien soit libre, ce qui n’est pas le plus simple à trouver.

Pour l’acquéreur, on peut considérer qu’une fois le bouquet et la rente fixés, il bénéficie d’un crédit gratuit. Si le vendeur a une durée de vie dans la moyenne statistique ou inférieure, l’affaire aura été équilibrée et chacun y aura trouvé son compte, si le vendeur vit plus longtemps que la moyenne, l’acheteur aura payé le bien au-delà de sa valeur estimée au moment de la transaction. C’est un risque à courir au moment où monter un dossier de crédit devient plus difficile. Il est à noter au passage que dans ce domaine comme dans d’autres l’égalité homme/femme n’existe pas car les femmes étant réputées vivre plus longtemps que les hommes, le montant de la rente versée à une femme dans une cession viagère sera plus faible que celle versée à un homme dont on estime qu’il en profitera moins longtemps…

Comme dans le cadre d’un crédit bancaire, la défaillance de l’acheteur dans le paiement de la rente autorise le vendeur à utiliser toutes les voies de droit pour entrer en possession des sommes dues, y compris la vente judiciaire du bien si nécessaire. Par ailleurs, en cas de décès de l’acheteur, ce sont les héritiers qui devront s’acquitter de la rente s’ils veulent conserver la propriété du bien. Dans le cadre d’un viager libre, les héritiers peuvent disposer du bien à leur guise, l’occuper ou le mettre en location. Jusqu’à présent, le viager occupé représentait 95% des transactions. Cela permettait à des vendeurs de demeurer dans les lieux et de percevoir un revenu à vie, de surcroît faiblement imposé.

Le viager libre, dont les montants du bouquet et de la rente sont supérieurs à ceux du viager occupé, pourrait être un produit recherché. Une personne désirant se retirer dans une maison de retraite et en assurer les frais de pension pourra trouver avantage à céder en viager libre l’appartenant ou la maison qui était sa résidence principale et elle trouvera facilement preneur. Le viager peut donc, dans la conjoncture qui s’annonce, devenir un moyen bien adapté aux difficultés de l’époque.

Par ALP.

Cet article a été publié dans le Journal du Village des Notaires n°27.

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