Le rôle du notaire dans l’immobilier

Le recours à un notaire est incontournable lors d’une transaction immobilière. Il conseille, rédige les actes et sécurise l’opération. Il accompagne ses clients tout au long de leur vente.
Pourquoi intervient-il ? Quel est son rôle exact ? Combien cela coûte-t-il ? Le point sur toutes ces questions.

Le notaire : qui est-il ?

Le statut du notaire

L’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat dispose que : « les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique  ».
Acteur majeur et obligatoire du marché immobilier, le notaire est donc un juriste, investi d’une mission d’autorité publique, qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral. Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité.
Le notaire, seul professionnel apte à prendre en charge l’intégralité des démarches juridiques, offre ainsi une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération, de la prise du mandat à la rédaction du compromis et de l’acte authentique.

Le notaire possède une connaissance très précise du marché immobilier et des prix qui se pratiquent. Il est compétent pour déterminer la valeur d’un bien et pour procéder à une expertise immobilière.

Un professionnel de l’authentification des actes

Le notaire a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les parties qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors aux tiers avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable.

Le recours au notaire permet de prouver la véracité des actes de façon incontestable.

Une vente sécurisée

Le notaire a un rôle essentiel en matière de preuve et de sécurité. Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix. Toutefois, pour renforcer la sécurité des transactions immobilières, tout transfert de propriété d’un bien immobilier doit être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers, c’est à dire valable, non seulement entre acheteur et vendeur, mais également à l’égard des tiers, la charge de cette publication incombant au notaire.

De quoi se charge le notaire lors de la vente d’un bien immobilier ?

Un achat immobilier se réalise toujours en deux actes : le compromis de vente suivi de l’acte de vente définitif. Entre ces deux phases, le notaire réalise les formalités nécessaires relatives à l’opération immobilière.

Le compromis de vente : la participation du notaire est facultative.

A ce stade, l’intervention du notaire n’est pas obligatoire et le compromis peut valablement, au choix des parties, être signé sous signature privée (entre vendeur et acquéreur) ou bien devant le notaire. Néanmoins, il est toujours conseillé aux parties de signer le compromis devant le notaire pour deux raisons : les enjeux financiers lors d’une vente immobilière et parce que les conditions de vente du bien sont définies dans le compromis, l’acte de vente définitif ne se contentant que de reprendre les termes du compromis.
Au cours, de cette phase, le notaire peut vous proposer des biens à la vente, négocier un prix pour l’acheteur, le conseiller selon son budget et ses désirs, etc…

Préparation de la vente

Entre le compromis et la vente définitive, un certain nombre de formalités doivent être accomplies. Certaines concernent l’acquéreur qui doit notamment obtenir un financement. D’autres sont prises en charge par le notaire. Celui-ci s’occupe de toutes les pièces et démarches relatives au bien vendu.

Le notaire, pour préparer la vente définitive, vérifie la propriété du bien. Le vendeur doit lui remettre son titre de propriété et le notaire en vérifie la validité. Cela signifie que si une personne a acheté une maison de quatre pièces et qu’elle revend le même bien composé de huit pièces, le notaire va demander le permis de construire ainsi que l’attestation de dommages-ouvrage en cas d’agrandissement datant de moins de 10 ans. Par ailleurs, il encaisse sous un compte séquestre la somme de 10% versée par l’acheteur et adresse à la mairie la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour purger l’éventuel droit de préemption de la commune. Il demande un état de situation hypothécaire du bien pour vérifier qu’il n’est pas grevé d’une hypothèque supérieure au prix de vente et adresse un questionnaire au syndic de l’immeuble pour connaître les travaux et les procédures en cours et vérifier que le vendeur est à jour de ses charges. Enfin, il vérifie l’état civil des parties en leur demandant des extraits d’acte de naissance et demande en mairie un certificat d’urbanisme pour vérifier que le bien n’est pas grevé de charges ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.

Toutefois, le notaire ne se charge pas des diagnostics qui ont dû être fournis au moment de la signature du compromis mais vérifie que ces diagnostics ont été établis.

Cette liste n’est pas exhaustive. Selon la nature et la situation juridique du bien vendu, le notaire peut avoir d’autres vérifications à effectuer. Par exemple, si le bien est loué, il doit examiner le contrat de location et, le cas échéant, la validité du congé pour vente adressé au locataire.

L’acte de vente définitif : la participation du notaire est obligatoire.

Lorsque la date de la signature approche, le notaire va convoquer les parties, après avoir demandé à la banque de l’acheteur de débloquer son financement. Le notaire n’étant ni juge ni arbitre, il ne peut imposer une solution aux parties si un différent survient entre la date de signature du compromis et celle de la signature de l’acte de vente définitif. Si le différend persiste, les parties doivent se tourner vers le tribunal compétent et s’orienter vers un avocat afin qu’il défende leurs intérêts.

Lorsque l’acte de vente définitif est signé, le notaire remet à l’acquéreur une attestation de propriété. Il conserve l’acte pour le publier à la conservation des hypothèques, l’acheteur recevant une copie authentique de l’acte quelques mois après la signature. Quant à l’original, il est conservé par le notaire pendant une durée de cent ans. En principe, le vendeur ne reçoit pas l’acte de vente mais il peut en demander une copie.

Le vendeur ne reçoit pas immédiatement le paiement de la transaction immobilière mais deux ou trois semaines après la vente, et ce pour des raisons de trésorerie. Depuis le 1er avril 2013 et pour une meilleure transparence et sécurité des transactions financières, le paiement des opérations immobilières ne peut s’effectuer que par virement effectué par le notaire et non par chèque.

Le notaire a donc essentiellement un rôle administratif et juridique, mais il doit également conseiller les parties. Il a en effet une obligation de conseil et d’information envers le vendeur et l’acquéreur du bien immobilier.
La question qui se pose de manière récurrente est de savoir si vendeur et acheteur doivent avoir chacun leur notaire.

Le notaire : combien ça coûte ?

Les frais de notaire sont composés essentiellement des droits de mutation (les droits payés au Trésor : taxe de publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques, TVA) qui représentent 5,09 % du prix de vente.
A cela viennent s’ajouter les émoluments du notaire qui sont réglementés et s’élève à 1 % du prix de la transaction et les débours de formalités (bureau du cadastre, des hypothèques, géomètre, frais de timbre, etc) qui sont généralement estimés à 1 000 euros.

Les émoluments sont fixés par la loi. Les prix sont donc identiques pour tous les notaires de France. Le notaire peut y ajouter des honoraires, dont les tarifs sont libres. Ces honoraires sont demandés en cas d’activité de conseil, indépendamment de la simple vente. Ils sont déterminés à l’avance entre l’officier public et son client.

Lors de la vente d’un bien immobilier, les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur, même si deux notaires interviennent à la vente.

Rédaction du Village des notaires
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