Le point sur les diagnostics immobiliers.

Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit fournir à l’acquéreur, dès le compromis, des diagnostics immobiliers. Réalisés par un professionnel, ils renforcent à la fois la protection de l’acquéreur et celle du vendeur. Le premier bénéficie d’une information toujours croissante sur l’état du bien, le second évite de nombreux litiges. Le point sur les diagnostics pour la vente immobilière.

Cette obligation d’information permet à l’acquéreur d’être parfaitement informé et de signer une proposition en pleine connaissance de cause. Elle permet de protéger le vendeur en l’exonérant de la garantie des vices cachés.
La réalisation de ces diagnostics est une obligation : la vente ne peut se réaliser sans la fourniture des diagnostics.

Le dossier de diagnostics immobiliers s’enrichit régulièrement d’exigences nouvelles supportées par les vendeurs et donc, ipso facto, par les acheteurs en terme de coût.
Diagnostics amiante, plomb et termites forment la trilogie qui a, historiquement, ouvert la série des diagnostics obligatoires. Ils ont été rejoints depuis par le diagnostic électrique, le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic gaz, le diagnostic des risques naturels et technologiques ou encore de celui relatif à l’assainissement des eaux usées.

Depuis le 18 décembre 1996, la loi Carrez impose la détermination de la superficie exacte d’une habitation. Tous les logements sont soumis à ce diagnostic à l’exception des caves et garages. Si le diagnostic loi Carrez n’est pas réalisé, le nouveau propriétaire peut demander la baisse du prix d’achat du bien à hauteur de 1% en moins par mètre carré. La durée de validité de ce diagnostic est illimitée, à moins de réaliser des travaux modifiant la surface du bien.

L’amiante a été, pendant très longtemps et alors même que l’on en connaissait tous les effets dévastateurs sur la santé, un matériau très utilisé dans la construction d’immeubles ou de maisons individuelles. Ce n’est qu’en 1997 qu’elle a été exclue du secteur immobilier. Le Code de la santé publique rend donc obligatoire la réalisation d’un diagnostic amiante pour tout logement construit avant le 1er juillet 1997, afin de s’assurer de l’absence de ce matériau.

Le plomb est concerné par la loi du 29 juillet 1998 qui oblige le vendeur à réaliser un diagnostic plomb ou ERAP (Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb). Depuis le décret du 25 avril 2006, l’ERAP a fait place au CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb). La loi précise donc que le vendeur d’un bien doit fournir un diagnostic plomb écartant les risques de présence de plomb dans les différents revêtements tels que la peinture pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. Dans un immeuble, que le bien soit attaché à une copropriété ou à un indépendant, il est obligatoire de réaliser le diagnostic plomb depuis le 12 août 2008.

C’est depuis le 8 juin 1999 que le vendeur d’un bien immobilier doit faire établir un diagnostic termite si le bien mis en vente est localisé dans une zone infectée par ces bestioles. Si la présence de termites est constatée, des travaux devront être effectués par le vendeur. Le diagnostic termite est réalisé uniquement par un professionnel adapté depuis le 1er novembre 2007 pour tout logement composé « d’un équipement vieux de plus de 15 ans », précise le Code de la construction et de l’habitation. Lors du diagnostic effectué par un professionnel, les équipements sont vérifiés : chaudières, radiateurs, raccordements, systèmes de ventilation. Le diagnostic doit écarter tout danger pour les occupants et ne pas avoir été réalisé plus de trois ans avant une vente.

Depuis le 16 décembre 2002, l’Europe a fait son apparition parmi les prescripteurs de diagnostics. La directive prise ce jour là a été transposé dans la loi française et a rendu nécessaire la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1er novembre 2006. Le DPE mesure les émissions de gaz à effet de serre, la consommation d’énergie, le bon fonctionnement des équipements de chauffage, la capacité d’isolation thermique du logement selon la nature des installations.
Le diagnostic comprend également des recommandations qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire, de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l’énergie : il s’agit de conseils de bon usage et de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, ainsi que de recommandations de travaux. Ces travaux conseillés ne sont pas obligatoires : le DPE a pour objectif d’inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment, pas d’obliger à la réalisation de travaux. Sauf cas particuliers, un DPE est valable 10 ans.

Depuis le 1er janvier 2009, dans le même esprit et la même attention portant sur la sécurité des habitants d’un logement, le diagnostic électrique est devenu obligatoire pour toute vente immobilière composée d’une installation électrique datant de plus de 15 ans. Ce diagnostic est l’un des plus pointilleux en raison du danger encouru et de la multitude d’installations électriques au sein d’un logement. Contrôle de l’appareil général de commande, de protection d’installation électrique (prise terre), des bornes d’alimentation, socles des prises de courant, de la présence de systèmes de sécurité, de la protection des circuits face aux risques de surtension, du disjoncteur différentiel, des installations électriques dans les pièces humides telles que la salle de bain. Le diagnostic électrique est complet et valide pendant trois ans.

L’état de l’installation intérieure de gaz est un document qui donne un aperçu de la sécurité des équipements. Ce document vise à informer l’acheteur sur le bien qu’il projette d’acquérir, il n’oblige pas le vendeur du logement à faire réaliser des travaux en cas de mauvais état de l’installation. Les logements concernés sont ceux dont l’installation de gaz a plus de 15 ans. L’état doit être réalisé sans démontage des installations, et décrire l’ensemble des éléments suivants : l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ; l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires ; l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion. Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans.

Le diagnostic assainissement des eaux usées figure dans la liste de diagnostics obligatoire. Il s’agit de faire un état de l’installation des maisons et des appartements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, soit parce qu’il n’existe pas encore, soit parce qu’il ne peut se faire pour des raisons techniques. Aucune obligation similaire n’est en revanche imposée pour les maisons et appartements soumis à un raccordement au réseau public d’assainissement. La commune a l’obligation de faire contrôler l’installation par un agent du service public de l’assainissement non collectif et de délivrer un rapport qui évalue sa conformité. Le rapport doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte de vente.

La liste des diagnostics s’achève, provisoirement, avec les articles L.125-5 et R.125-23 à 27 du Code de l’environnement qui obligent à réaliser un diagnostic d’évaluation des éventuels risques naturels et technologiques autour du bien à vendre. Il ne doit pas dater de plus de six mois avant la vente. Parmi les zones de risques naturels et technologiques, il y a les zones sismiques, les zones inondables, celles sujettes à des mouvements de terrains, celles comprises dans un périmètre où les risques industriels et chimiques sont présents. Tout incident datant d’au moins 1982 doit être notifié. Ce diagnostic est obligatoire pour la sécurité des personnes mais aussi pour l’obtention d’une indemnisation au titre de catastrophe naturelle ou technologique.
D’autres diagnostics immobiliers ne sont pas obligatoires mais ont tendance à s’étendre comme le diagnostic piscine, le diagnostic écologique ou encore le diagnostic « prêt à taux zéro ». Il suffira de peu de choses pour l’un ou l’autre prenne dans un proche avenir un caractère contraignant, venant ainsi épaissir le dossier diagnostics qui accompagne désormais tout acte de vente passé devant notaire, à charge pour ce dernier d’éclairer vendeurs et acheteurs sur cette réglementation.

Il est fortement conseillé de faire réaliser l’ensemble des diagnostics en amont du compromis de vente afin de pouvoir les soumettre aux personnes intéressées par le bien. Cela permet de les renseigner utilement et de se voir soumettre une offre d’achat réfléchie.
Au delà de ces diagnostics, le futur acquéreur a tout intérêt à procéder au maximum de vérifications et à se poser un certain nombre de questions relatives à l’état du bien.

Réginald Le Plénier
Rédaction du Village des notaires
Partager cet article sur vos réseaux sociaux :