Le notaire ne voit pas sa reponsabilité engagée pour avoir passé un acte en méconnaissant les droits antérieurs d’un bénéficiaire issus d’une promesse de vente non publiée.

La première Chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 20 décembre 2012, est venue limiter de manière significative la responsabilité du notaire pour avoir passé un acte en méconnaissance des droits antérieurs du bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente.

( Cass, 1ère Civ, 20 décembre 2012, n°11-19.682, Pierre R c/Sté Cilaos).

En l’espèce, suite à la signature en date du 23 avril 2004 d’une promesse synallagmatique, non publiée à la conservation des hypothèques, des époux se sont engagés à vendre à la société Cilaos une parcelle de terrain située à Tiffauges, la réitération de la vente devant intervenir au plus tard dans un délai de vingt quatre mois.

Une seconde promesse de vente, également non publiée, a été conclue le 12 avril 2005 par les époux au profit de la commune de Tiffauges. Cette promesse de vente est ainsi intervenue en méconnaissant les droits de la société Cilaos et ceci en connaissance de cause tant de la part des époux que de la commune.

La société Cilaos a informé le notaire devant recevoir l’acte authentique de vente entre les époux et la commune par lettre du 19 septembre 2006 de sa volonté de régulariser la promesse de 2004 par un acte authentique. Le notaire a répondu quelques jours plus tard à la société Cilaos qu’il avait déjà été chargé de régulariser une promesse de vente au profit de la commune de Tiffauges. Passant outre de l’information qui lui avait été communiquée concernant l’existence la promesse signée le 13 avril 2004, il a régularisé un acte authentique le 26 septembre 2006 au profit de la commune en méconnaissant les droits antérieurs de la société Cilaos.

La société Cilaos a alors engagé une action pour condamner in solidum c’est à dire à la fois la commune de Tiffauges et le notaire au paiement de dommages et intérêts.

Dans un arrêt du 11 mars 2011 rendu par la Cour d’appel de Poitiers, la commune de Tiffauges et le notaire ont été condamnés à indemniser la société Cilaos sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.
Le notaire a alors formé un pourvoi où la question a été posée à la Cour de cassation de savoir si une promesse synallagmatique de vente, n’ayant pas été publiée, était inopposable aux tiers de sorte qu’un notaire ne puisse refuser d’instrumenter un acte de vente issu d’une promesse synallagmatique postérieure à celle qui n’a fait l’objet d’une publication.

La Cour de cassation a répondu par l’affirmative.

Nous pouvons tirer deux enseignements de cet arrêt.

Premièrement, concernant l’opposabilité de la vente en méconnaissance des droits du bénéficiaire d’une promesse antérieure, la Cour de cassation a rendu une décision strictement conforme à ce qu’énonce l’article 30 alinéa 1er du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière. Cet article dispose que « Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés ».
Ainsi dans le cas d’un litige opposant plusieurs bénéficiaires de droits identiques résultant d’une promesse de vente par un seul et même auteur, la solution de ce litige trouve sa source par la priorité accordée au bénéficiaire du droit publié à savoir la commune de Tiffauges dans notre espèce.

Deuxième point, cet arrêt accorde une position protectrice pour le notaire mais est également une source d’insécurité juridique pour les bénéficiaires d’une promesse de vente. Le notaire, informé de l’existence de droits concurrents à ceux de ses clients, sera moins réservé sur la conclusion de l’acte du fait qu’il ne verra plus sa responsabilité engagée.

Réginald Le Plénier
Rédaction du Village des Notaires
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