Le crédit immobilier : un sésame difficile à obtenir ! 

Le secteur de l’immobilier représente en France 10% du PIB et 8,2% de la population active [1] et doit s’adapter aux nouveaux usages et aux nouvelles habitudes de consommation de la population. Les Français sont en effet très attachés à l’immobilier, qui demeure parmi leurs premiers postes de dépense, que ce soit via la location ou via l’accession à la propriété. Pour cette seconde option, le chemin passe généralement par le crédit immobilier, autour duquel orbite de multiples problématiques tant économiques, que sociologiques.

La démarche pour obtenir un crédit immobilier est ardue car elle concentre une multitude de variables qui peuvent vous refuser l’accès à la propriété. Dans cette épreuve, des acteurs, historiques ou nouveaux, interviennent pour soutenir une demande de crédit. 

Un écosystème en pleine mutation 

Le premier, le courtier immobilier, intervient soit une fois le logement trouvé, soit lors de la recherche, selon les préférences des clients. Son rôle est large car il va s’occuper tant de la budgétisation du projet immobilier, que des démarches administratives afférentes à celui-ci, voire même de la renégociation de l’emprunt, si besoin est. 

Ensuite, époque d’innovation permanente oblige, les start up de l’immobilier participent de la transformation de ce secteur. L’association Real Estech, lancée par Robin Rivaton le 23 janvier 2018, en présence du secrétaire d’État Julien Denormandie, a pour objectif de « recenser, étudier et promouvoir les multiples innovations du secteur. Nous nous fixons trois missions : l’évangélisation - informer, si vous préférez -, la connexion, via des 
événements rassemblant les start-up du secteur qui rencontrent beaucoup de barrières à l’entrée, et la coopération et la recommandation auprès des pouvoirs publics. » [2]

Quatre-cents start-up sont déjà référencées sur quatre segments (Financement, Construction, Propriété, Résidence), et 47% d’entre elles sont spécialisées dans la gestion immobilière. L’immobilier avait pu être « vu comme une rente » rappelle Robin Rivaton, mais « ces nouveaux acteurs viennent nous prouver qu’au contraire l’innovation va répondre aux nouveaux besoins exprimés » [3]

Secouées un peu plus par l’arrivée de ces nouveaux concurrents, les prestataires traditionnels du domaine du crédit que sont les banques avaient déjà été concurrencées au début des années 2 000 par les banques en ligne qui basent leur business model sur une stratégie de réduction des coûts. Se sentant menacées, les banques traditionnelles se sont livrées à une campagne de rachats massive. Aujourd’hui, les six principales banques en ligne (Hello bank, ING, Boursorama, BforBank, Monabanq et Fortuneo) sont donc des filiales de grands groupes bancaires. [4]
Conscientes des difficultés pour les clients de trouver la meilleure option pour obtenir un crédit immobilier lors d’une recherche de bien, les start-up du secteur cherchent à agir en permettant à leurs utilisateurs de comparer les solutions de crédit auprès des banques partenaires en France. Pretto, par exemple, 
« s’appuie sur des algorithmes et des experts financiers pour analyser plusieurs millions de combinaisons afin de définir le mode de financement le plus adapté pour chaque projet. Le service est accessible gratuitement, la plateforme étant directement rémunérée par les banques. » [5]

Comment maximiser ses chances d’avoir un emprunt 

Avant même d’entamer les recherches d’un bien immobilier, se rendre dans une banque permet de vérifier si son dossier de demande de crédit est assez solide. Quelles sont les différentes conditions permettant d’optimiser ses chances de décrocher ce sésame ? 

Les banques se méfient de ceux qui ne sont pas capables de gérer leur argent. Le fait d’épargner est un excellent moyen de les rassurer. Aujourd’hui, une banque exige au moins 10 % d’apport personnel. Donc plus l’apport est important, plus la banque est disposée à accorder un crédit avantageux. Le taux d’endettement ne devra pas excéder 33 % des revenus mensuels, en prenant en compte tous les crédits en cours (voiture, travaux...).

Cependant, sous certaines conditions, il est possible d’obtenir un prêt sans apport soumis à des conditions plus strictes et les taux accordés sont plus élevés (jusqu’à 0,2 % de plus) que ceux des crédits classiques, ce qui peut coûter cher sur une longue période d’emprunt. Certains profils d’emprunteurs sont favorisés par les banques comme les primo-accédants, des clients disposant de revenus élevés et des investisseurs immobiliers. 

Un profil en CDD oblige à devoir prouver sa solidité financière sur le long terme pour convaincre la banque. Les CDD de la fonction publique sont considérés par la banque comme un CDI et bénéficient même d’offres spécifiques quand ceux du secteur privé sont étudiés au cas par cas (durée du contrat, nature de l’activité exercée…), voire sont refusés systématiquement. Dans tous les cas, plus le contrat est long, plus il y a de chances 
d’obtenir un prêt. Il en va de même en cas de cumul de CDD dans un même secteur d’activité et avec peu d’interruption. 

Au contraire du CDD, le CDI bénéficie d’une très belle côte qui facilite beaucoup l’emprunt, à condition de respecter les critères d’octroi des prêts immobiliers. La mensualité de crédit ne doit pas dépasser le tiers des revenus et le reste à vivre (la somme qui demeure disponible une fois la mensualité du crédit prélevée) doit être suffisant pour assurer le fonctionnement du ménage. Travailler dans un secteur en difficulté peut affecter de manière négative le taux. Si le salaire a été réévalué à la hausse en passant en CDI, il est conseillé de patienter trois mois avant de faire sa demande de crédit, afin que la banque prenne en compte les nouveaux revenus : cela permettra d’obtenir des conditions d’emprunt plus attractives. [6] [7]

Les effets de la politique monétaire de la BCE sur le marché immobilier français 

Lors de la négociation du crédit immobilier, le taux d’intérêt est la donnée à avoir en tête. Mais il fluctue beaucoup, notamment à cause de la croissance, du pouvoir d’achat, de la démographie et des changements dans la législation. Des tendances qui sont également influencées par les politiques monétaires 
de la BCE.

La BCE a deux missions principales : maintenir le pouvoir d’achat de l’euro et la stabilité des prix dans la zone euro. Cette stabilité peut être définie comme « le maintien du taux d’inflation moyen dans l’ensemble de la zone euro à des niveaux inférieurs à, mais proches de 2%. » [8]

La BCE s’appuie notamment sur l’analyse monétaire pour influer sur les prix. Grâce à cette maitrise de la masse monétaire circulant dans la zone euro, la Banque Centrale peut réguler l’inflation pour la maintenir autour des 2%. De plus, les taux d’intérêts directeurs lui servent à piloter les taux d’intérêts qu’elle prélève quand elle fournit de la liquidité au système bancaire. Ce faisant, elle agit indirectement sur les taux appliqués par les banques aux prêts et dépôts de leurs clients et donc sur nos comportements de consommation et d’épargne. 
Depuis quelques années, l’influence parallèle de la concurrence entre les banques et de la politique monétaire de la BCE a largement permis aux taux des crédits immobiliers de fondre, s’établissant en mai 2019 à 1,29%... du jamais vu. Une situation qui est favorable au crédit immobilier et qui peut aussi inciter les détenteurs de prêts anciens à renégocier leur taux. 

2019 : Un marché immobilier Français en déséquilibre et ralenti ?

Cette chute progressive des taux d’intérêts sur le crédit immobilier date de quelques années maintenant. Elle permet surtout un accès plus simple aux emprunts pour beaucoup de personnes. Pour preuve, la machine du crédit immobilier a tourné à plein régime. En novembre 2018, selon la Banque de France, l’encours de crédits immobilier a passé la barre symbolique des 1 000 milliards d’euros. 

Néanmoins, force est de constater que depuis un an le paysage immobilier français est coupé en deux : d’un côté, un marché en croissance dans les métropoles régionales où les prix de l’immobilier continuent à augmenter, certes de manière inégale mais l’augmentation est réelle ; de l’autre des villes petites et moyennes qui souffrent à la fois d’une faible densité d’habitants et d’une dégringolade des prix. [9]

A quoi cela est-il dû ? Il y a globalement un effet de désertion des Français qui se fait des campagnes et villes de province vers les métropoles où se concentrent les activités, à la fois du secteur privé et du secteur public. L’Etat a en effet choisi de privilégier les métropoles aux territoires en périphérie. Ainsi, pour accéder à un service, les populations de province doivent souvent se déplacer en voiture sur plusieurs kilomètres pour atteindre les agglomérations plus grandes. 

Avec une évolution des prix de l’immobilier aussi infernale ces derniers mois, peut-on craindre l’éclatement d’une bulle immobilière en 2019 ? 

La BCE s’est engagée à laisser inchangés ses taux jusqu’à l’été 2019, voire à les baisser encore. Ainsi, pour la majeure partie de l’année, les valeurs ne s’écarteront pas des moyennes de 2018. 
Une inversion de la tendance sur les taux pourrait être attendue entre 2019 et 2020 : « dans son rapport trimestriel, l’observatoire Crédit Logement-CSA pronostique un taux moyen restant très bas en 2019, avant de remonter doucement en 2020 et 2021 ». Pourquoi ? En cause, « la politique monétaire moins accommodante ; la hausse des emprunts d’Etat ; enfin les conditions d’octroi des crédits plus restrictives. 2019 signera un repli des transactions après des années records. »  [10]

Cette situation qui parait explosive sur le plan immobilier a des répercussions sociales également. Le logement est le budget le plus important pour les Français et les soubresauts des taux de l’immobilier alliés à des éléments économiques, sociologiques et démographiques font qu’une grande partie des Français alimentent un sentiment d’exclusion et de frustration par rapport à leurs aspirations de vie. 

La métropolisation du territoire français

 
Comme dans de nombreux pays, en France se déroule depuis de nombreuses décennies un phénomène de métropolisation, qui peut se définir comme le mouvement de concentration de populations, d’activités, de valeur dans des ensembles urbains de grande taille [11]. Depuis le 1er janvier 2018, la France en compte 22 [12].

Elles ont toutes pour mission d’être les moteurs de la croissance et de l’attractivité du territoire dans le cadre d’un pacte avec l’Etat. Ainsi, les prix de l’immobilier correspondent, à Paris comme à Londres, à une attractivité globale et une concentration des activités économiques à très forte valeur ajoutée. En conséquence, Paris, ville-monde par excellence, voit ses prix tellement augmenter que les populations aux budgets moindres doivent s’exiler dans les villes périphériques. 

Baromètre des territoires 2019 : une fracture territoriale et sociale 

Une étude publiée le 19 février 2019 par Elabe et l’Institut Montaigne, en partenariat avec France Info et les grands titres de la presse quotidienne régionale, mettait en avant la fracture territoriale et sociale qui a lieu en France. Celle-ci comporte 120 questions sur le rapport des Français à leur territoire à travers les filtres de la mobilité qu’elle soit sociale, économique ou géographique. Problématiques posées : la France d’aujourd’hui est-elle une mosaïque de territoires qui s’opposent ? Quel regard les Français portent-ils sur leur territoire ? [13]

Globalement, d’après l’étude, la vie privée des Français est heureuse mais il y a un sentiment de relégation et d’exclusion. Ils subissent une crise du pouvoir d’achat et vivent dans une société inégalitaire et injuste. Depuis 20 ans, la population de diplômés de l’enseignement supérieur grossit et se concentre dans les métropoles pour travailler, alors que l’habitation est plus en périurbain. Ainsi, quand une partie de la population se sent exclue, l’autre profite des évolutions du territoire. 

La majorité des Français s’indigne des inégalités notamment concernant le pouvoir d’achat qui coupe la France en deux : 48% des citoyens français vivent des fins de mois difficiles et parmi eux, 13% sont obligés de puiser dans leurs réserves ou d’emprunter. Plus concrètement, il y a pour eux une difficulté à subvenir à l’essentiel car 18% d’entre eux ont eu des difficultés à payer leur loyer ou leur crédit immobilier au cours des 12 derniers mois. De même, beaucoup ont eu à renoncer à certains services ou certaines dépenses de soin ou bien à arbitrer entre les produits à acheter selon le prix. 

Cette somme de données traduit un véritable pessimisme des Français (53%) dans leur avenir personnel. Pire, ils estiment à 45% que leurs enfants, à leur âge, vivront moins bien qu’eux ; avec une préoccupation concernant le logement et la difficulté d’être propriétaire au plus près des emplois. 

L’étude illustre la fracture décrite au travers de profils types qui peuvent être résumés comme ceci : 21% des Français sont « affranchis des contraintes territoriales et sociales » et réalisent leur projet de vie sans entraves alors qu’au contraire, une grande partie de la population (57%) est « assignée à un territoire » ou « sur le fil » et subit les inégalités sociales, économiques et territoriales. Pour conclure, les auteurs indiquent que parmi les déterminants de l’évaluation de son propre parcours de vie et de l’état de la société « le pouvoir d’achat et le capital socio-culturel des individus sont beaucoup plus puissants que les caractéristiques objectives de nos territoires »

Le cas de l’Ile-de-France 

La métropolisation est pleine de contradictions. La région Ile-de-France, par exemple, abrite 12 millions d’habitants soit près de 19% de la population française et produit près d’un tiers du PIB. Elle est un mélange entre grande richesse et grande précarité, toutes deux cloisonnées. En 2015, le taux de pauvreté y a grimpé à 15,9%, soit un point de plus que la moyenne nationale [14]. Le projet du « Grand Paris » est un exemple des considérations sociologiques et démographiques qu’apporte ce phénomène, et l’étude de l’IAU intitulée « Gentrification et paupérisation au coeur de l’Ile de France » l’illustre [15].

Concrètement, la répartition historique de la population francilienne demeure avec un côté Ouest (XVIe le VIIe, le VIIIe, et le versant ouest du XVIIe et Neuilly-sur-Seine) qui s’embourgeoise et un côté Est et Nord-Est qui demeure dans la pauvreté [16]. Néanmoins, le phénomène de « gentrification », avec l’arrivée de cadres dans des quartiers populaires (18ème arrondissement Est, Les Lilas, Clichy, Saint Ouen) entraine un renchérissement des prix du logement, repoussant irrémédiablement les populations les plus modestes vers la périphérie. 

Parmi les moteurs de la crise dite des « gilets jaunes » qui a cours depuis de nombreux mois, on retrouve la hausse continue des dépenses contraintes, avec le logement en tête, qui plombe le pouvoir d’achat, notamment des plus pauvres. Les jeunes ménages vivant en centre-ville sont les plus pénalisés par les hausses. Le reste à vivre est très inégal : on parle de 80 euros par mois pour les plus pauvres ; quand les plus riches disposent de 1 474 euros par mois [17]. Et ce, sans compter les charges de la dette comme les remboursements de crédit qui font plonger cette somme dans le négatif : 785 euros de mensualités en moyenne [18]

Simon Brenot

Article initialement publié dans le Journal du Village des Notaires n°76


Notes

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