La vente en l’état futur d’achèvement. Par Christophe Degache, Avocat

Le choix de la qualification juridique des troubles subis par l’acquéreur en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) n’est pas sans intérêt pour le promoteur : arrêt de la 3eme chambre civile de la Cour de Cassation du 21 septembre 2011.

La Cour de Cassation dans un arrêt de censure, annulant partiellement un arrêt de la Cour d’appel de CHAMBERY en date du 16 juin 2009 rappelle la nécessité d’une qualification exacte des troubles dont se plaint l’acquéreur d’un appartement acquis sous la forme de vente en l’état futur d’achèvement.

La vente d’immeuble à construire est définie par l’article 1601-1 du code civil comme celle : « par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. »

Cette technique permet à un promoteur de vendre des bâtiments ou des locaux qui ne sont pas encore construits.

En l’espèce, une société civile immobilière avait vendu par acte du 8 novembre 2002 un appartement dont les acquéreurs avaient pris possession le 18 mars 2003. Lors de celle-ci, ils avaient émis plusieurs réserves. A priori, ces réserves n’avaient pas été levées par le vendeur ou du moins que partiellement, et d’autres avaient vu jour, postérieurement à la prise de possession.

Une expertise judiciaire fût ordonnée De multiples désordres de natures diverses furent constatés. Les acquéreurs voulurent en obtenir réparation.

I. LA NATURE DES DÉSORDRES :

Une des obligations principales du promoteur, outre le respect du délai contractuel de livraison, est de livrer une chose conforme à celle achetée.

Le défaut de conformité réside dans la livraison d’une chose techniquement correcte, mais différente de celle promise au contrat. Il s’oppose au vice de construction ou malfaçons qui sont une anomalie ou une défectuosité de l’ouvrage.

La qualification des désordres qui relève d’une appréciation de faits, est un élément central du régime juridique des désordres et donc de l’étendue de la responsabilité du promoteur.

Là encore la maxime, le fait gouverne le droit trouve tout son sens, dans l’espèce dont s’agit, les désordres affectant l’appartement couvraient une large palette.

Deux grands types de désordres s’évincent, ceux que l’on voit au premier coup d’œil, les désordres apparents et ceux qui apparaissent ultérieurement.

Christophe Degache, Avocat

Cabinet SOULIER AVOCATS

c.degache chez soulier-avocats.com

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