La responsabilité notariale. Par Marine Greuzard, Aude Jacquet, Julie Lorillou, Laura Mornet, Benjamin Ricard et Anissa Rimet

Le notaire, en tant qu’officier public est chargé d’authentifier les actes qu’il rédige tout en respectant un devoir de conseil afin d’assurer l’efficacité de ces actes. Au vu de cette qualité il verra en principe sa responsabilité délictuelle engagée lorsqu’il agit dans l’exercice strict de sa mission légale. Toutefois il peut voir sa responsabilité contractuelle retenue lorsqu’il agit en tant que mandataire.
La jurisprudence oscille entre exclure la responsabilité du notaire et l’atténuer par le biais d’un partage de responsabilité (I). Néanmoins au regard de l’importance de sa mission, elle le sanctionne lorsqu’il faillit à ses obligations (II).

I – La responsabilité du notaire écartée ou partagée

L’importance des pouvoirs conférés au notaire a pour corolaire une responsabilité très étendue, pour autant l’actualité jurisprudentielle nous permet de constater que celle-ci opère un contrôle de plus en plus accru sur la mise en œuvre de la responsabilité du notaire en l’excluant parfois (A) ou en la modérant grâce à un partage de responsabilité (B).

A – L’exclusion de la responsabilité du notaire

1) L’absence d’obligation pour le notaire de vérifier l’exactitude des déclarations des parties en matière de travaux à accomplir

Première chambre civile de la Cour de cassation, 16 septembre 2010, n°09-69.157

Un notaire établissant un acte de vente n’a pas à vérifier l’exactitude des déclarations des parties faites de façon conjointes, comme l’accomplissement de travaux de mise en conformité, notamment en se rendant lui même sur les lieux.

En l’espèce, une promesse de vente est conclue entre une société et Mmes X et M Y, agissant pour le compte d’une société en formation, concernant la cession d’un fonds de commerce destiné à l’exploitation d’un établissement hôtelier. Quelques mois plus tard, l’établissement reçoit la visite de commissions de sécurité et d’hygiène, préconisant l’accomplissement de divers travaux. La vente est réitérée par acte authentique, établi par un notaire. Deux mentions sont significatives dans cet acte. Tout d’abord, par une déclaration commune, le cédant et le cessionnaire ont précisé que les travaux préconisés par la commission de sécurité avaient été réalisés. Puis, le cessionnaire, reconnaissant avoir été informé des obligations de sécurité et d’hygiène lui incombant, a déclaré en faire son affaire personnelle. Par la suite, une nouvelle commission réitère les prescriptions antérieures, non respectées en réalité, et préconise des travaux supplémentaires. Un arrêté municipal ordonne la fermeture de l’établissement et la société X et Y fait l’objet d’une procédure collective,ne pouvant faire face selon elle au coût de mise en conformité.

Les représentants de la société X et Y ainsi que Monsieur X, caution dans le financement de l’acquisition, n’ayant pas pu obtenir la nullité de la vente pour erreur et pour dol, ont recherché la responsabilité du notaire instrumentaire. La juridiction de première instance ainsi que la Cour d’appel de Montpellier n’ayant pas retenu la responsabilité du notaire, un pourvoi est formé devant la Première chambre civile de la Cour de cassation.

Tout d’abord, selon les demandeurs, dans la mesure où antérieurement à la vente, des commissions de sécurité et d’hygiène avaient préconisé des travaux, le notaire avait l’obligation de demander la production de justificatifs concernant l’accomplissement effectif de ces travaux.

Cependant la Cour de cassation a rappelé que le notaire n’avait non seulement pas à se rendre sur les lieux pour vérifier l’accomplissement des travaux, mais que celui-ci n’avait pas non plus l’obligation de vérifier l’exactitude des faits relatés par les parties, faisant ici allusion à la déclaration commune des parties concernant la réalisation des travaux préconisés.

Le second grief fait au notaire concernait son obligation de mettre en garde le cessionnaire sur la nécessité de vérifier la réalisation effective des travaux afin de respecter les prescriptions des commissions. La Cour de cassation a considéré en l’espèce que le cessionnaire ayant déclaré dans l’acte authentique avoir eu connaissance des deux rapports des commissions de sécurité et d’hygiène, et d’en faire son affaire personnelle, l’attention de celui-ci avait clairement été attirée sur la nécessité de la réalisation de ces travaux. Si les parties ont souhaité régler la question des travaux hors sa présence, le notaire n’avait pas à passer outre leur volonté.

La Cour de cassation rejette donc le pourvoi, le notaire n’ayant pas manqué ici à ses obligations de vérification et de conseil. En effet, un notaire est seulement tenu de vérifier certaines données de fait, comme l’état des parties, les origines de propriété ou le statut d’un bien. Cependant d’autres éléments de fait déclarés n’ont pas à être vérifiés par le notaire par un déplacement personnel sur les lieux, comme l’a également précisé la Première chambre civile dans un arrêt du 25 mars 2010, portant sur une superficie d’un bien déclarée par le vendeur qui s’était en fait révélée inférieure. Les juges avaient ici précisé que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée que s’il disposait d’éléments pouvant le faire douter des informations reçues d’une partie.

La solution rendue par la Cour de cassation le 16 septembre 2010 apparait donc juste dans la mesure où le préjudice subi par la société cessionnaire n’est dû qu’à sa propre négligence en ayant affirmé l’effectivité de la réalisation des travaux dans l’acte authentique, alors qu’elle ne l’avait pas réellement vérifiée. Le notaire n’avait quant à lui commis aucune faute.

Un arrêt rendu le 8 septembre 2010 (n°09-15.467) par la Première chambre civile de la Cour de cassation peut être rapproché de la décision étudiée précédemment, puisqu’il retient la responsabilité du notaire pour ne pas avoir vérifié que l’attestation d’achèvement des travaux fournie par le vendeur était conforme à l’article R261-1 du Code de la construction et de l’habitation. Certes le notaire ne doit pas aller sur place vérifier l’achèvement des travaux, en revanche pour assurer l’efficacité de son acte il doit vérifier la conformité de l’attestation fournie avec les exigences prévues par le Code de la construction et de l’habitation. En l’espèce, l’attestation fournie par les clients a uniquement pour objet de traduire leur accord de volonté concernant l’achèvement des travaux. Cependant, l’attestation d’achèvement des travaux contenue dans l’article R261-1 du Code de la construction et de l’habitation, a pour objet non seulement de retranscrire l’accord de volonté des parties concernant l’exécution des travaux, mais également de démontrer que les travaux effectués son indispensables à l’utilisation de l’immeuble objet du contrat. C’est la raison pour laquelle l’attestation des clients doit être conforme aux exigences prévues par celle du Code de la construction et de l’habitation qui permet de s’assurer que les travaux effectués satisfont à la destination de l’immeuble.

2) L’absence d’obligation pour le notaire de vérifier les pouvoirs du gérant en raison de son obligation d’instrumenter l’acte


Chambre commerciale de la Cour de cassation, 1er juin 2010, n° 09-15.322


L’absence de conseil du notaire peut-il entraîner sa responsabilité alors même qu’il se trouve déjà dans l’obligation d’instrumenter ?

En l’espèce, le 20 octobre 1999, la société B, représentée par son gérant, a conclu un compromis de vente par acte sous seing privé, assorti de conditions suspensives, avec les sociétés R et A portant sur la vente d’une partie d’une propriété immobilière.

Le 27 juin 2000, une assemblée générale portant mention d’un ordre du jour habituel et évoquant notamment la soumission d’un rapport de gestion pour l’exercice 1999 a lieu. Il résulte de ce rapport que l’information de la signature du compromis de vente a été donnée. Le 5 octobre 2000, dans le délai convenu, les sociétés R et A confirment leur intention d’acquérir malgré le défaut de réalisation de certaines conditions suspensives. Le 17 octobre 2000, un acte de vente a été établi par Maître R, notaire.

La société P et I, associée de la société B, exerce contre son gérant une action sociale et une action personnelle pour avoir vendu une partie d’une propriété immobilière pour un prix dérisoire sans recueillir en amont l’accord unanime des associés selon les dispositions statutaires. De plus, la société demande la condamnation du notaire au paiement de dommages-intérêts pour manquement à son devoir de conseil.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence déboute la demanderesse de toutes ses prétentions, en estimant que les deux premières actions étaient irrecevables et en ne retenant pas la responsabilité du notaire. Le 1er juin 2010, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la société.

En ce qui concerne la responsabilité du notaire, la question posée est de savoir si le manquement du notaire à son devoir de conseil, en l’espèce ne pas avoir vérifié les pouvoirs du gérant, alors qu’il était déjà tenu de recevoir l’acte, c’est à dire de régulariser la vente, engage- t-il sa responsabilité ?

La Cour de cassation y répond par la négative. Pour engager la responsabilité civile du notaire fondée sur l’article 1382 du Code civil, trois conditions sont requises : la faute, le dommage et le lien de causalité. La Cour de cassation énonce en l’espèce que la limite de la responsabilité du notaire tient à l’absence de l’une des conditions de la responsabilité civile : le lien de causalité.

Le raisonnement de la Haute Juridiction tient en deux temps. Tout d’abord, elle rappelle le principe selon lequel le notaire, rédacteur d’acte, est obligé d’instrumenter, et cela même s’il est au fait de l’absence de consentement unanime des associés de la société vendeuse. Cet accord, fait inconnu des sociétés acquéreuses et désireuses de régulariser la vente, ne leur est pas opposable.

Cette solution applique littéralement la Loi du 25 ventôse an XI (16 mars 1803), selon lequel les notaires « sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis » (article 3). Les cas de refus ne le sont que pour motif légitime (1) : il s’agit des actes contraires à la loi, à l’ordre public et aux mœurs (incluant la fraude). La jurisprudence a apporté d’autres causes : la maladie (2), l’acte conclu sous l’emprise de la violence (3), l’acte conclu par une des parties non saine d’esprit et donc, incapable de contracter (4). En l’espèce, nous sommes confrontés à un acte non conforme aux statuts de la société, ce qui n’est donc pas un refus légitime d’instrumenter.

Ce raisonnement n’est pas inattendu puisqu’en 2005 (5), la Première chambre civile de la Cour de cassation avait cassé l’arrêt d’appel retenant la responsabilité du notaire à l’égard des vendeurs au motif qu’il avait accepté d’instrumenter sans chèque de banque.

Ensuite, la Cour de cassation caractérise le conseil reproché au notaire « d’inutile ». En effet, même en ayant vérifié les pouvoirs du gérant lors de la régularisation de la vente, le notaire aurait quand même été tenu d’instrumenter.

Cette solution est surprenante, même si la faute originelle incombe au gérant qui a outrepassé ses droits statutaires. En effet, la décision peut paraître étonnante car c’est dans une situation comme celle de l’espèce que le devoir de conseil du notaire prend tout son sens. Il doit « informer alors clairement les parties de la situation et des conséquences normales (6) ».


3) La faute intentionnelle du client : un moyen d’exonération totale de la responsabilité du notaire

Première chambre civile de la Cour de cassation, 17 juin 2010, n°09-15.451

L’absence de ventilation du prix entre les éléments vendus par le notaire dans un acte de vente est- elle susceptible d’engager sa responsabilité, alors même que le client avait fait une fausse déclaration de la valeur des biens cédés à l’administration fiscale ?

Par acte notarié en date du 16 septembre 2002 rédigé par Maitre X, avec la participation de Maitre Y assistant les vendeurs, les consorts Z ont vendu à une SCI deux ensembles immobiliers. L’ensemble immobilier étant composé pour partie d’un château et pour partie de terres agricoles, de bois et forêts et de peuplements. Le prix global de la vente s’est élevé à 7 530 981 € alors que ces biens recueillis à la suite de succession avaient été évalués à l’époque à 1 785 516 €. La différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition est soumise au régime des plus values immobilières des particuliers. C’est la raison pour laquelle le consort Olivier Z a déclaré cette plus value au titre de sa déclaration de revenus de 2002. Lors de cette déclaration Olivier Z a opéré une distinction entre le château et les terres agricoles forêts et peuplements en leur attribuant à chacun une quote- part du prix. Sur le fondement de l’article 150 D 2 et 3 du CGI, Olivier Z s’est prévalu d’un abattement fiscal de plus values immobilières concernant la quote-part du prix de cession relative aux terres agricoles forêts et peuplements. En conséquence de quoi Olivier Z a déclaré uniquement la plus value relative à la quote-part du prix de cession attribuée au château.

L’administration fiscale lui a notifié un redressement de plus value immobilière en prenant comme assiette taxable la totalité du prix de cession de l’opération et non pas uniquement la quote-part du prix attribué au château par Monsieur Z.

Le demandeur reproche au notaire rédacteur de l’acte de cession de ne pas avoir ventilé le prix comme l’imposait l’article 74 C annexe III du CGI. De plus il reproche au notaire l’ayant assisté dans l’acte de ne pas avoir attiré son attention sur l’absence de ventilation du prix et ses conséquences.

La Cour de cassation en confirmant l’arrêt de la Cour d’appel de Paris écarte la responsabilité des deux notaires, le rédacteur comme celui qui assistait les vendeurs à l’acte. Il convient en premier lieu de préciser que de concert avec la jurisprudence dominante la Cour de cassation dans cet arrêt se fonde sur le régime de la responsabilité délictuelle lorsqu’il s’agit d’engager la responsabilité du notaire agissant en tant qu’officier public. Par conséquent sur le fondement de l’article 1382 du Code civil la responsabilité délictuelle pour être mise en œuvre suppose 3 conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité.

La Cour de cassation retient que le notaire rédacteur a commis une faute en ne ventilant pas le prix de cession comme l’exige l’article 74 C Annexe III du CGI. Or pour bénéficier de l’exonération prévue par l’article 150 D 2 et 3, la ventilation de chacun des éléments cédés dans l’acte de cession est une condition de validité de l’exonération.

Mais la Cour de cassation en se fondant sur les motifs du redressement dégagés par l’administration fiscale, soulève que le redressement s’est également appuyé sur une surévaluation par Olivier Z de la valeur de la quote-part attribuée aux biens, notamment des peuplements dans un but exclusivement fiscal, celui d’éluder l’impôt. L’administration afin de rétablir la réalité a déterminé une valeur réelle des biens qui ne permettait pas à Oliver Z de bénéficier de l’abattement fiscal.

Par conséquent la Cour de cassation souligne l’absence de lien de causalité entre la faute du notaire et le redressement. En effet, peu importe que le notaire ait ventilé ou non le prix de cession au regard de la valeur réelle des biens, Olivier Z ne pouvait prétendre à une exonération de plus values. De plus le paiement de l’impôt au regard de la valeur réelle des biens ne peut être considéré comme un préjudice.

En conséquence de quoi les conditions de l’article 1382 n’étant pas remplies, la Cour de cassation écarte la responsabilité du notaire quand bien même celui-ci aurait commis une faute en ne ventilant pas le prix de cession. La Cour de cassation estime légitimement que la faute du notaire n’ayant aucune conséquence préjudiciable à son client celui-ci ne peut engager sa responsabilité délictuelle.

Certes le notaire ne peut être responsable des fausses déclarations faites par son client auprès de l’administration fiscale justifiant alors un redressement. Toutefois un bémol peut être émis puisque le notaire n’est pas uniquement tenu de mentionner la ventilation du prix de cession dans l’acte, mais il est également tenu d’un devoir de conseil en vérifiant la ventilation proposée par les parties, de manière à ce que celle-ci soit en apparence cohérente et conforme à la valeur réelle des biens. Incontestablement le notaire ne pourra imposer au client une ventilation du prix, mais il doit le prévenir des risques d’un redressement fiscal s’il s’aperçoit d’une incohérence avec la valeur réelle des biens.

En l’espèce si le notaire rédacteur de l’acte n’avait pas omis de mentionner la ventilation du prix de cession réalisée par le client dans l’acte de vente et si le notaire assistant les vendeurs avait relevé cette omission, le notaire rédacteur aurait pu s’apercevoir de l’incohérence de celle-ci avec la valeur réelle des biens et aurait par conséquent dû avertir le client des conséquences d’un redressement fiscal.

B – Un partage de responsabilité consacré en cas de faute non intentionnelle de la part du client et du notaire

Première chambre civile de la Cour de cassation, 1er juillet 2010, n°09-13.896

En l’absence de faute dolosive du notaire, lorsque le notaire et son client ont respectivement commis des fautes à l’occasion de l’exécution d’un contrat de prêt signé préalablement devant lui, la responsabilité du fait de ces fautes doit être partagée entre le notaire et son client.

En l’espèce, la CRCAM SUD MEDITERANNÉE avait consenti un prêt à des emprunteurs pour l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement ; prêt qu’elle souhaitait garantir par une hypothèque de premier rang et avait ainsi chargé M.X, notaire, de l’inscription. Il était par ailleurs stipulé dans l’acte de prêt que la banque devait remettre les fonds sur le compte de l’étude notariale au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur attestation de l’architecte.

Or celle-ci remit les fonds directement au promoteur et les emprunteurs devenant défaillants, elle engagea la procédure de saisie immobilière à leur encontre. Cette procédure révéla l’existence de deux inscriptions primant celle de la banque c’est pourquoi cette dernière décida de saisir le juge afin que soit engagée la responsabilité du notaire.

La Cour d’appel a retenu la responsabilité du notaire et le condamna à verser à la banque la somme correspondant à l’intégralité du solde du prêt au motif que si « la banque avait elle-même commis une faute en ne remettant pas, contrairement à ce que prévoyait l’acte notarié de vente et de prêt, les fonds entre les mains du notaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur attestation de l’architecte, cette faute n’exonérait pas le notaire pour qui elle n’était ni imprévisible ni irrésistible, dès lors qu’il aurait dû contrôler la réception des fonds sur le compte de l’étude, ce qui eût évité la faute adverse. ».

Le notaire saisit alors la Cour de cassation. Se posait la question de savoir si l’existence d’une faute de la part de chacune des parties pouvait entraîner un partage de responsabilité.

La Première chambre civile répondit par l’affirmative dans cet arrêt et cassa l’arrêt de la Cour d’appel en retenant que la faute de la banque qui avait concouru, comme celle du notaire, laquelle ne revêtait pas un caractère dolosif, à la réalisation du dommage, ce qui emportait un partage de responsabilité.

A lire la solution de la Cour de cassation le raisonnement adopté mériterait d’être approuvée puisque effectivement la banque et le notaire ont tous deux commis une faute ce qui légitime le partage de responsabilité.

Cependant la Cour de cassation passe sous silence, dans sa solution, une autre faute du notaire : celle de ne pas avoir garanti une inscription hypothécaire de premier rang mais de troisième rang puisque deux inscriptions primaient celle de la banque. C’est d’ailleurs sur ce fondement que la banque demandait à ce que soit reconnue la responsabilité du notaire.

Le notaire, lui, a donc commis deux fautes dont l’une est quand même un manquement particulièrement grave à une obligation qui pèse sur lui : l’efficacité des actes qu’il authentifie. En effet, le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité de ses actes et il doit à ce titre prendre toutes les mesures utiles. Or en l’espèce il n’a d’une part pas vérifié que les fonds avaient été déposés sur le compte de l’étude et d’autre part il n’a pas pris une inscription de 1er rang au profit de la banque. On peut donc observer une certaine clémence de la Cour de cassation vis-à-vis du notaire dans cet arrêt.

Par ailleurs la Cour précise que la faute du notaire ne présente pas un caractère dolosif, d’où le partage de responsabilité. A contrario si elle avait présenté un caractère dolosif on aurait pu penser que la responsabilité seule du notaire aurait été engagée. Cependant un arrêt rendu par la Première chambre civile le 1er mars 2005 a jugé que le dol commis par le notaire ne lui interdit pas d’invoquer la faute de la victime pour limiter sa responsabilité. Ce sont les circonstances de l’espèce qui permettront de trancher. En l’espèce l’existence d’un dol du notaire aurait eu pour effet, compte tenu du peu de gravité de la faute de la banque, de faire peser sur lui seul la responsabilité du préjudice.

Enfin, il convient de noter que le notaire n’aurait en aucun cas pu invoquer la qualité de professionnel de la banque pour s’exonérer de toute responsabilité puisque sur ce point la jurisprudence, constante, considère que le notaire n’est pas déchargé de sa responsabilité en raison des compétences de son client, que celui-ci soit, comme en l’espèce, un établissement de crédit, mais encore un architecte ou un promoteur, voir un autre notaire. Il en est de même s’agissant d’un client qui se présente devant le notaire accompagné d’un professionnel.

Toutefois malgré le contrôle opéré par la jurisprudence dans la mise en œuvre de la responsabilité du notaire, celle-ci fait également preuve d’une grande rigueur lorsqu’il s’agit d’engager la responsabilité de celui-ci.

II – La responsabilité du notaire retenue

La jurisprudence va parfois se montrer intransigeante et ne va pas hésiter à retenir la responsabilité du notaire notamment lorsque ce dernier n’aura pas pris en compte l’existence d’une copropriété (A) ou lorsqu’il aura manqué à son devoir de conseil dans l’établissement d’une déclaration de succession (B).

A – Une dissolution du règlement de copropriété sans incidence sur la responsabilité du notaire

Première chambre civile de la cour de cassation, 7 juillet 2010, n°09-13.498

Le notaire engage sa responsabilité s’il ne fait pas respecter le règlement de copropriété à l’occasion de la vente d’un lot, même si cette copropriété a vocation à être dissoute après la vente.

En l’espèce, les époux X ont acquis deux pavillons mitoyens formant les lots n° 7 et 8 d’une copropriété, qu’ils ont réunis pour en faire une seule et même habitation puis redivisés, ne respectant pas les surfaces des lots d’origine. Un compromis de vente, réitéré par acte authentique est alors signé entre les époux X et Mme Y pour la vente du lot n°8. Mme Y assigne les époux X au motifqu’ils n’ont pas respecté leur engagement de remettre les lots dans leur état initial. M. A et Mme B, notaires, sont dès lors appelés en garantie.

La cour d’appel a retenu que le consentement de Mme Y n’a pu être vicié, l’acte authentique mettant en évidence que les parties étaient d’accord sur la chose vendue et sur le prix de celle-ci. La Cour de cassation va juger quant à elle que les époux X étaient tenus de délivrer le lot tel que défini par le règlement de copropriété, peu important dès lors les actes signés par les parties pour constater la vente, ainsi que la dissolution de la copropriété postérieure à la vente.

Concernant la responsabilité notariale, si les juges du fond ont bien qualifié l’existence d’une faute, ils affirment néanmoins que la mise en cause des notaires est devenue sans objet après la dissolution de la copropriété.

La Cour de cassation quant à elle va retenir la responsabilité civile délictuelle des notaires, en affirmant que la dissolution de la copropriété n’était pas de nature à exclure l’existence d’un lien de causalité entre la faute des notaires et le préjudice de Mme Y. et des époux X. (préjudice non contesté), un notaire ne pouvant, et ceci étant de jurisprudence constante, être déclaré responsable que s’il existe une telle relation de cause à effet (Première chambre civile, 14 février 1950).

Il est compréhensible que la Cour d’appel n’ait effectivement pas caractérisé le lien de causalité, la copropriété ayant postérieurement fait l’objet d’une dissolution. Cette solution d’appel s’inscrit en effet dans un courant jurisprudentiel indulgent et quelque peu réticent face à la caractérisation d’un tel lien (Chambre commerciale, 1 juin 2010 et Première chambre civile, 7 juin 2010).

Cependant, dans cet arrêt, la Cour de cassation est moins flexible que dans ses arrêts précédents : le notaire doit impérativement attirer l’attention des parties sur les conséquences de l’existence d’une copropriété et sur l’impossibilité de diviser les lots en vue de leur vente. En effet, dans le domaine de la copropriété, si les juges semblent plus compréhensifs face à des éléments de faits (le notaire n’a pas à se déplacer pour vérifier la superficie d’un bien), ils sont intransigeants en l’espèce concernant les éléments de droit tels que le règlement de copropriété. Peu importe que la copropriété ait fait l’objet d’une dissolution ou qu’un acte authentique ait été signé en toute connaissance de cause par les deux parties, le règlement de copropriété doit impérativement être respecté, ce qui semble des plus logique : si le notaire doit toujours inclure l’obligation pour un locataire de respecter le règlement de copropriété dans un contrat de bail, il est cohérent qu’il soit lui-même tenu de respecter un tel règlement !

B – Devoir de conseil et déclaration de succession


Première chambre civile de la Cour de cassation, 14 octobre 2010, n°09-14.446

Cette décision illustre la responsabilité qui pèse sur le notaire et notamment l’étendue de son devoir de conseil qui ne cesse de s’accroître en particulier dans le domaine des conséquences fiscales d’un acte.

En l’espèce, une personne se retrouvant veuve à la suite du décès de son mari, le 6 mars 2001, n’avait pas procédé à la déclaration de succession avant l’expiration du délai légal de six mois, soit avant le 6 septembre 2001. Un notaire est saisi, dans un premier temps, pour l’établissement de l’acte de notoriété et par la suite pour se charger des opérations de liquidation de la succession. Le notaire avait alors demandé à la société Axa entre le 24 septembre 2002 et le mois de janvier 2003 de lui fournir des renseignements utiles sur le nombre et la valeur des bons de capitalisation et d’en effectuer le versement, ce qui avait été fait en mars 2003. Le 31 juillet 2003, le notaire avait déposé la déclaration de succession auprès de l’administration fiscale qui avait auparavant mis en demeure la personne veuve de déposer la déclaration de succession en date du 3 septembre 2002. L’administration fiscale avait donc notifié des intérêts de retard et une majoration de droits de 40% compte tenu du dépôt tardif de la déclaration. Madame X avait ainsi assigné pour partie le notaire saisi de l’affaire, en paiement de la somme réclamée par les services fiscaux à titre de dommages et intérêts, lequel avait mis en cause la société Axa.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu que le notaire n’avait commis aucune faute par rapport au dépôt tardif de la déclaration de succession auprès de l’administration fiscale car il avait insisté, aussitôt saisi des opérations de succession, sur l’urgence de déposer la déclaration tout en effectuant des démarches auprès de la société Axa afin d’obtenir les informations complémentaires nécessaires à ce dépôt. D’autre part, la Cour d’appel avait rejeté les demandes formées contre la société Axa, visant à engager sa responsabilité, au motif qu’il appartenait à la personne veuve de faire une déclaration provisoire et de verser un acompte malgré le fait que le temps mis par la société pour répondre aux courriers avait contribué à retarder la déclaration de succession, les juges du fond retiennent ici une responsabilité indirecte de la société. De plus, les juges d’appel avaient condamné le notaire à payer une somme d’argent à la personne veuve et à ses deux enfants pour avoir omis de mentionner dans la déclaration de succession l’abattement applicable sur la valeur vénale réelle de l’immeuble dépendant de la succession, ce point n’ayant pas été évoqué postérieurement par la Cour de cassation.

La Haute juridiction confirme en partie la décision rendue par la Cour d’appel sur le fait que le notaire est exonéré de toute responsabilité dans le retard apporté au dépôt de la déclaration de succession, ce dernier ayant insisté sur l’urgence de déposer la déclaration. Néanmoins, la Cour de cassation casse et annule la décision de la Cour d’appel car celle-ci a violé l’article 1382 du Code civil en retenant une responsabilité indirecte de la société Axa et qu’en « omettant de répondre au moyen fondé sur la faute imputée au notaire pour n’avoir pas fait figurer dans la déclaration de succession qu’il avait établi le bon de capitalisation d’une valeur de 85 184,00 euros, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile ». Ainsi, en raison de l’omission du bon de capitalisation dans la déclaration de succession, le notaire s’est vu condamner aux dépens avec la société Axa.

Par cette décision, la Cour de cassation rappelle que le notaire doit porter à la connaissance de ses clients, comme ce fut le cas en l’espèce, les conséquences fiscales de l’acte envisagé, obligation entrant pleinement dans son devoir de conseil.

Ainsi, s’agissant du dépôt d’une déclaration de succession, le notaire doit d’une part, calculer avec exactitude le montant des droits qui seront dus et d’autre part, informer ses clients du délai imposé pour effectuer leur paiement ainsi que des pénalités encourues, dans l’hypothèse où ce délai ne serait pas respecté.

Sur ce premier point, le notaire chargé en l’espèce des opérations de liquidation de la succession, est tenu logiquement responsable de l’omission du bon de capitalisation dans la déclaration de succession, omission n’ayant pas permis d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte rédigé. Sur le second point, le notaire ayant insisté sur l’urgence de déposer la déclaration auprès de l’administration fiscale, celui-ci a été exonéré de toute responsabilité par rapport au dépôt tardif de cette même déclaration. Cependant, on remarque qu’il n’est pas mentionné dans l’arrêt que le notaire ait averti sa cliente sur les sanctions encourues lors d’un tel retard, ce qui en 2002 avait permis d’engager la responsabilité d’un notaire qui avait ainsi manqué à son devoir de conseil en n’avertissant pas personnellement son client des sanctions applicables dans une telle situation (Première chambre civile, 26 novembre 2002 Bull. civ. I, n°286).

D’autre part, comme l’avait retenu la Première chambre civile de la Cour de cassation le 6 mars 1984 ainsi que le 14 janvier 2007, le notaire se doit d’attirer l’attention de ses clients sur la possibilité de souscrire une déclaration partielle, accompagnée d’un acompte sur les droits afin d’éviter le paiement des pénalités de retard. Ainsi, la décision rendue écartant la responsabilité du notaire par rapport au dépôt de la déclaration démontre une certaine souplesse de la part de la Cour de cassation qui aurait pu retenir sa responsabilité sur ce point, celui-ci ayant seulement insisté sur l’urgence de déposer la déclaration et l’ayant déposé auprès de l’administration fiscale plus de 90 jours après la mise en demeure de Madame X, entrainant une pénalité au taux de 40%.

Cependant, il s’agit là encore d’une illustration du devoir d’efficacité des actes notariés, auquel le moindre manquement peut permettre d’engager la responsabilité professionnelle du rédacteur imprudent. Les notaires, garants de l’authenticité des actes, ne peuvent en effet laisser le moindre doute subsister sur leur validité, obligations découlant du devoir de conseil pesant sur le notaire dont « l’absence d’une définition légale permet aux tribunaux d’accroître non seulement le contenu, mais aussi la portée de ce devoir souple et facile d’utilisation » (Jeanne de POULPIQUET, répertoire de droit civil-janvier 2009).

Un arrêt évoquant l’exercice de professions juridiques dans le cadre de sociétés civiles professionnelles peut être rapproché de la jurisprudence récente concernant la responsabilité notariale.

Il convient de rappeler que les notaires se réunissent de plus en plus fréquemment en constituant des sociétés civiles professionnelles, régies par la loi du 29 novembre 1966. Or, un récent arrêt de la Première chambre civile de la Cour de cassation (30 septembre 2010, n° 09- 67.29) est venue préciser que "que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société civile professionnelle ou l’associé concerné, ou encore contre les deux ». Certes, il s’agissait d’une SCP d’avocats en l’espèce, mais cette solution semble s’appliquer aux sociétés civiles professionnelles en général.

Pour conclure, on peut observer que la question de la responsabilité notariale n’est pas une question figée et est constamment susceptible d’évolution. Ainsi cette responsabilité est à l’heure actuelle amenée à être étendue avec l’affirmation dans deux arrêts de la Cour de cassation (7) de la non application du formalisme validant au cautionnement notarié, pourtant requis pour le contrat de cautionnement conclu entre une caution personne physique et un créancier professionnel, comme l’énoncent les articles L 341-2 et L 341-3 du Code de la consommation. En effet cette solution se justifie par le fait que le notaire est tenu d’un devoir de conseil ce qui dispense le recours aux exigences formelles. D’ailleurs, dans la pratique comme dans la doctrine, l’acte authentique est souvent considéré comme une alternative suffisante au formalisme susceptible d’être imposé. Au regard du devoir de conseil qui incombe au notaire, celui-ci devra lors de la rédaction de l’acte s’assurer que le cautionnement est proportionné par rapport à l’étendu du patrimoine de la caution. Il devra également avertir la caution des risques encourus suite à ce type d’engagement. Il convient toutefois de préciser que lorsque le contrat de cautionnement conclu sous la forme authentique est, sous certaines conditions, à durée indéterminée, l’article L341-6 du Code de la consommation imposant une obligation annuelle d’information est applicable. Par conséquent, le notaire devra pour les contrats de cautionnement à durée indéterminée avertir le créancier de son obligation annuelle d’information à l’égard de la caution. De plus, l’article L341-5 du Code de la consommation précisant que les stipulations de solidarité devront être d’un montant limité sous peine d’être réputées non écrites, est applicable à tous les cautionnements solidaires consentis par les personnes physiques peu importe qu’ils soient constatés par un acte authentique. Par conséquent, le notaire devra informer le créancier que, si le cautionnement est solidaire, il devra nécessairement être limité. A contrario, si le cautionnement est illimité, il devra nécessairement être simple. Ainsi le notaire devra être très vigilant sur la délivrance de ces conseils d’autant plus que les créanciers ont de plus en plus recours à ce type de cautionnement notamment pour échapper à l‘application du formalisme validant prévu par le Code de la consommation. En cas de problème c’est vers le notaire que se retourneront les créanciers.

Travail réalisé par Marine GREUZARD, Aude JACQUET, Julie LORILLOU, Laura MORNET, Benjamin RICARD et Anissa RIMET, Etudiants en Master 2 de Droit notarial, à la Faculté de droit de Montpellier

Site internet : http://www.lounotari.fr/


Cet article a été publié dans le Journal du Village des Notaires n°20.

1. La semaine juridique - Édition notariale et immobilière n°35, 2 septembre 2005

2. Civ.1ère, 13 novembre 1834

3. Civ.1ère, 9 janvier 1963

4. Civ. 1ère, 13 novembre 1997

5. Civ.1ère, 15 février 2005

6. Jean-Luc Aubert, La responsabilité civile des notaires (Defrénois, 4éd., n°85, p.112)

7. Première chambre civile, 8 avril 2010 et chambre commerciale, 6 juillet 2010

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