La responsabilité notariale. Par Laurie Dussaud, Axelle Galline, Solange Garcia, Eléonore Grumberg et Louis Jirsa

En tant qu’officier public, le notaire doit répondre à un certain nombre d’exigences dont la méconnaissance est réprimée avec une grande sévérité. La Cour de cassation veille au respect de ces exigences et la responsabilité du notaire est très souvent mise en cause (Ӏ). Elle continue cependant d’exiger le respect du droit commun pour l’engager, à savoir l’existence d’une faute, d’un préjudice certain, et le respect du délai de prescription de l’action (ӀӀ).

I- UNE RESPONSABILITE RETENUE

Le notaire est tenu d’un devoir de conseil (A) grâce auquel les tribunaux peuvent réprimer tous les comportements dommageables provoqués par l’exercice de sa fonction. De nombreuses obligations se sont ajoutées à ce devoir, notamment le devoir de vérification (B).

A- Le devoir de conseil

Obligation d’informer les parties de la présence de termites au sein de l’immeuble.

Troisième chambre civile de la Cour de Cassation, 16 décembre 2009 (N° 09-10.540).

Cet arrêt confirme le devoir de conseil du notaire, qui doit examiner tous les documents à sa disposition (ici des diagnostics concernant la présence de termites) afin de renseigner au mieux les parties sur l’opération projetée.

Par acte notarié reçu en participation, une SCI a vendu à des époux un appartement situé au troisième étage d’un immeuble lui appartenant. Une clause de non-garantie était insérée dans l’acte, qui prévoyait que le vendeur ne donnait aucune garantie des vices cachés susceptibles d’affecter le sol, le sous-sol et les constructions, y compris en cas d’existence de termites ou autres parasites. A ce sujet était annexé à l’acte un certificat d’une société d’expertise concernant l’appartement et ne mentionnant pas d’attaques de termites. Or cette société avait le même jour réalisé un autre certificat concernant la totalité de l’immeuble, qui mentionnait le passage de termites au troisième étage. Postérieurement à la vente, les acquéreurs ont découvert la présence de termites, et ont assigné la société venderesse en indemnisation sur le fondement de l’article 1645 du code civil. Cette dernière a alors appelé en garantie son notaire en précisant que le second certificat lui avait été transmis avec demande de le remettre au notaire rédacteur.

La cour d’appel a rejeté la demande des époux concernant la SCI, en soulignant que la preuve de sa mauvaise foi n’était pas établie, et qu’elle ne pouvait pas être tenue responsable d’un défaut de transmission du second certificat aux acquéreurs, puisqu’il revenait aux notaires d’annexer ce certificat à l’acte ou du moins d’en faire mention et d’en informer les époux. Elle a également limité la condamnation du notaire de la SCI à la simple réparation du préjudice financier subi par les acquéreurs, en précisant que bien que la faute de l’officier ministériel les avait empêchés d’apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement, elle n’était pas en lien direct avec le préjudice locatif qu’ils avaient subi.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel, en rappelant que la connaissance du vice par le vendeur permettait d’exclure l’application de la clause de non-garantie, et en rejetant la limitation de responsabilité du notaire, dont la faute avait entraîné l’ouverture d’une procédure judiciaire qui avait retardé l’exécution des travaux de réfection de l’appartement, empêchant ainsi les acquéreurs de le louer.

Le notaire se doit donc d’être particulièrement vigilant, et de signaler aux parties tout obstacle à la signature du contrat. En l’espèce, l’insertion d’une clause de non-garantie des vices cachés était un indice qui aurait mérité une plus grande précaution de la part des deux notaires rédacteurs.

B- Le devoir de vérifier l’efficacité juridique des actes

1. L’obligation d’examiner les actes antérieurs en présence d’un lien de dépendance entre les différents actes

Première chambre civile de la Cour de cassation, 19 novembre 2009 (n°08-19.173).

Cette décision rappelle les devoirs de vérification des actes et de conseil qui pèsent sur le notaire.

Dans cette espèce, deux personnes morales avaient constitué entre elles une SCI et une SARL en vue notamment de la construction d’une résidence hôtelière et de son exploitation commerciale. L’acte de prêt finançant cette opération comportait notamment une clause interdisant aux SCI et SARL emprunteuses de « réaliser (sans accord de la banque) tout ou partie de leur patrimoine immobilier ». Mais par plusieurs actes notariés postérieurs, les sociétés ont cédé à des tiers la totalité de leurs parts.

Invoquant la clause d’interdisant toute cession sans son accord, la banque assigne les sociétés en paiement du solde du prêt restant dû et appelle en garantie les notaires rédacteurs des actes de cession ayant violé l’interdiction stipulée à l’acte de prêt. Les juges d’appel déboutent la banque de sa demande au motif que les notaires n’ayant pas eu connaissance de la clause litigieuse, ils n’avaient pas à rechercher la conformité de l’acte de vente aux actes de prêt antérieurs.

La Haute juridiction censure cette décision et énonce que l’opération aboutissant à transférer la charge du remboursement des prêts sur les cessionnaires et donc créait un lien de dépendance entre les actes successifs. De ce fait, elle estime que les notaires avaient l’obligation d’examiner les actes initiaux de prêt et d’appeler l’attention des parties sur leurs stipulations.

Par cette décision, la Cour de cassation rappelle que les notaires ont l’obligation de veiller à l’efficacité des actes qu’ils reçoivent et insiste sur l’étendue de cette obligation dès lors qu’il existe un lien de dépendance entre les différents actes.

2. L’obligation de vérifier le contenu d’un acte de partage : cas d’omission d’un bien

Première chambre civile de la Cour de cassation, 19 novembre 2009 (n°08-15.937).

Cette décision rappelle le devoir de vérification et de conseil qui pèse sur le notaire.

Dans cette espèce, le notaire ayant dressé l’acte de partage de la succession a omis d’inclure un bien dans l’actif successoral, à savoir un fonds de commerce exploité dans un immeuble par un locataire-gérant, étant précisé que cet immeuble a été acquis par acte authentique établi avec la collaboration du même notaire.

Agissant pour le compte de l’indivision, le cohéritier testamentaire de l’immeuble assigne en responsabilité le notaire mais la Cour d’appel le déboute de sa demande en réparation au motif qu’il ne justifie pas d’un préjudice certain. Selon les juges d’appel, il faudrait prouver que le locataire-gérant, qui n’a pas exécuté de bonne foi son contrat en ne restituant pas le fonds aux coindivisaires, est insolvable.

Toutefois, la Haute juridiction va préciser que la perte de la propriété du fonds de commerce résulte pour partie de l’omission fautive du notaire et que sa responsabilité doit donc être engagée. Il ne peut être exonéré du simple fait de ne pas avoir prouvé l’insolvabilité du locataire-gérant. Le préjudice résultant également de la fraude commise par ce dernier, la responsabilité de l’un et l’autre doit être engagée.
Par cette décision, la Cour de cassation insiste sur la possibilité d’engager la responsabilité du notaire en cas de faute dans l’exercice de sa profession ayant entraîné un préjudice (à savoir en l’espèce l’absence de vérification d’un actif successoral complet), et ce même si ce préjudice résulte également de la faute d’un tiers.

3. L’obligation de vérifier le pouvoir d’un notaire représentant une partie au contrat

Première chambre civile de la Cour de Cassation, 5 novembre 2009 (n°08-18056)

La décision témoigne de la possibilité d’engager la responsabilité des notaires pour lesquels la théorie du mandat apparent n’est pas applicable, et qui ont par conséquent l’obligation de vérifier leurs pouvoirs respectifs.

Des époux avaient souscrit le 4 juillet 2003 auprès d’une société un contrat de réservation de deux appartements en l’état future d’achèvement sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt qui devait se réaliser avant le 15 septembre 2003. La vente devait être authentifiée par le notaire du réservant avec le concours du notaire des réservataires. Bien que le contrat soit devenu caduc, le notaire du réservant a établi un projet d’acte et a convié les époux à sa signature. Le projet a alors subi des modifications, faisant apparaître une société comme nouvel acquéreur et les époux comme cautions.
Le réservant s’est alors opposé à la régularisation de la vente, soulignant que le contrat de réservation était caduc, et que le projet avait été modifié sans autorisation de sa part.
Le nouvel acquéreur (la société) a engagé une action en exécution de la vente, et la Cour d’appel a reconnu l’existence d’un mandat apparent vis-à-vis des époux et de leur notaire, pour qui le réservant était représenté à la vente par son notaire.
La Cour de cassation rejette cet argument sur le fondement de l’article 1998 du code civil, en précisant que le mandat apparent ne pouvait être admis pour l’établissement d’un acte par un notaire en participation avec un confrère, et que les officiers publics étaient tenus de vérifier leurs pouvoirs respectifs.

II- UNE RESPONSABILITE ECARTEE

Malgré une responsabilité accrue du notaire, il existe des situations dans lesquelles elle ne pourra pas être engagée. En effet, encore faut-il qu’il existe un préjudice certain (A), que le notaire ait commis une faute (B) et que l’action en responsabilité ne soit pas prescrite (C).

A- La nécessité d’un préjudice certain

Chambre commerciale de la Cour de Cassation, 19 janvier 2010 (n° 09-65.472).

La décision rappelle que le notaire a un devoir d’information des parties quant aux conséquences (fiscales en l’espèce) des engagements mentionnés dans l’acte qu’il rédige. Néanmoins sa responsabilité ne saurait être retenue en l’absence d’un préjudice certain.

Une vente avait été conclue entre deux sociétés X et Y le 30 décembre 1994. Le 17 septembre 1996, la société Y a reçu une lettre du Trésor public lui signalant que la société X devait encore des taxes foncières au titre des années 1993 et 1994. L’acquéreur assigna alors le notaire rédacteur en responsabilité et en réparation de son préjudice pour perte de chance.

La cour d’appel a reconnu la faute du notaire qui n’a pas attiré l’attention de l’acquéreur sur l’incertitude du droit positif en matière de recouvrement de la taxe foncière due par le vendeur d’un immeuble, et donc sur le risque de l’exercice d’un droit de suite par le Trésor public sur les loyers générés par l’immeuble objet de la vente au titre des impayés des années 1993 et 1994. Elle a en revanche rejeté l’action de l’acquéreur, en indiquant que la perte de chance soulevée (chance de renoncer à l’acquisition ou d’obtenir une réduction du prix) était incertaine, la volonté d’acquérir le bien dépassant le risque de subir le droit de suite, et ce droit non publié n’obligeant pas le vendeur à consentir une diminution du prix.

La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel, qui a selon elle clairement démontré qu’en l’absence d’un préjudice certain, la responsabilité du notaire ne pouvait être retenue. En conséquent, le notaire doit avertir les parties des conséquences fiscales de l’acte qu’il rédige, mais sa responsabilité sur ce motif ne sera retenue que lorsqu’il sera possible d’identifier un réel préjudice rattaché à sa faute par un lien de causalité.

B- L’absence de responsabilité du notaire quant à l’existence d’aléas financiers liés à la conjoncture boursière

Première Chambre civile de la Cour de cassation, 8 décembre 2009 (n°08-16.495 et n°08-17.406).

Le notaire n’a pas à répondre des aléas financiers liés à la conjoncture boursière acceptés par ses clients.

Dans cette espèce des héritières ont consenti le 31 octobre 2000 à une banque un mandat de gestion dynamique de leurs titres indivis. La déclaration de succession ayant été établie le 2 février 2001 par un notaire associé, les héritières ont obtenu le paiement fractionné des droits de succession sur dix ans et ont offert en garantie la caution bancaire consentie par la banque et affecté en gage les valeurs mobilières détenues sur leur compte titres indivis, ce portefeuille de valeurs mobilières était soumis à un mandat de gestion auprès de l’établissement bancaire sous sa forme d’un mandat de gestion dynamique c’est a dire un mode de gestion qui vise à investir sur des marchés extrêmement volatils tant à la hausse qu’à la baisse.

Les héritières ont constaté que la valeur se dépréciait fortement réduisant du coup le gage des créanciers. Elles ont recherché la responsabilité du notaire et de la banque.

Elles ont reçu un accueil favorable de leurs demandes auprès de la cour d’appel d’Aix en Provence qui condamne solidairement le notaire associé et la SCP notariale à payer aux héritiers la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts, l’arrêt attaqué retient que le notaire se devait d’avertir ces derniers, compte tenu de la composition de leur portefeuille titres constitué pour l’essentiel de produits financiers relevant des marchés boursiers, du risque pouvant découler de leur volatilité sur l’exécution de leur engagement ; qu’en s’abstenant d’attirer leur attention sur les conséquences d’une option qui pouvait les exposer à un risque de perte et de les informer sur l’opportunité pour y échapper de sécuriser le capital représentatif des droits à acquitter, le notaire a engagé sa responsabilité.

La Cour de cassation ne retient pas cette interprétation et casse cet arrêt au visa de l’article 1382 du code civil. Elle rappelle avec cette formule assez lapidaire « Si le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, il n’a pas à répondre, dès lors qu’ont été prises les mesures propres à garantir la bonne exécution du montage choisi, des aléas financiers liés à la conjoncture boursière acceptés par ses clients. »

Cette décision est dans le droit fil de décisions antérieures. En effet, nous l’avions vu dans la veille juridique précédente notamment dans un arrêt de la Première chambre civile de la Cour de cassation du 28 mai 2009 où le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments qu’il n’a pas à rechercher.

C- Obligation de respecter un délai de prescription décennale pour engager la responsabilité du notaire

Chambre commerciale de la Cour de Cassation, 26 janvier 2010 (n°08-18.354).

A travers cet arrêt récent, les juges viennent rappeler que l’officier public qu’est le notaire est tenu d’un devoir de conseil envers ses clients et que tout manquement à un tel devoir engage sa responsabilité civile. Cependant le véritable apport de cet arrêt concerne la précision qui est faite du délai de prescription d’une action en responsabilité engagée à l’encontre d’un notaire.

En l’espèce, deux banques distinctes avaient consenti par acte notarié deux crédits aux consorts X. A la suite du non paiement des échéances, les deux banques ont poursuivi les consorts X en paiement et elles ont obtenu leur condamnation. Ces derniers ont alors assigné, en février 2004, leur notaire en réparation du préjudice causé par le manquement à son obligation de conseil lors de l’octroi par actes authentiques des crédits.
La Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 12 juin 2008 a déclaré prescrite l’action en responsabilité engagée en 2004 à l’encontre du notaire. Les consorts X ont alors formé appel de la décision des juges du fond.

Le 26 janvier 2010 la chambre commerciale de la Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la position de la Cour d’appel, à savoir : l’action en responsabilité engagée à l’encontre du notaire est prescrite. En effet, la lettre de l’article 2270-1 du Code civil dispose que les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent pour dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation. En l’espèce, le fait générateur du dommage allégué s’est produit lors de la survenance du premier incident de paiement, caractérisant l’impossibilité pour les consorts X de faire face à leurs obligations pécuniaires. Les juges ont relevé que des mises en demeure de payer avaient été adressées aux consorts X dès 1992. Ainsi il en résulte que le dommage s’est manifesté dès 1992 et donc que l’action en responsabilité à l’encontre du notaire déposée en février 2004 est prescrite, le délai de dix ans étant écoulé. Enfin, en retenant l’application de l’article 2270-1 du Code civil, nous remarquons que les juges qualifient la responsabilité notariale de responsabilité civile extra-contractuelle, et non de responsabilité contractuelle.

La loi du 17 juin 2008 est venue moderniser les règles de la prescription civile en réduisant le nombre et la durée des délais et en simplifiant leur décompte.Le délai de prescription de droit commun, qui était antérieurement de trente ans passe à cinq ans. En conséquence les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Et l’action en responsabilité dirigée contre les personnes ayant représenté ou assisté les parties en justice se prescrit par cinq ans à compter de la fin de leur mission. Toutefois il existe des exceptions, comme nous le montre cet arrêt en retenant la prescription décennale en matière délictuelle, solution qui est cependant conforme au droit antérieur.

Par Laurie Dussaud, Axelle Galline, Solange Garcia, Eléonore Grumberg et Louis Jirsa,
Etudiants en Master 2 de Droit notarial, à la Faculté de droit de Montpellier

Site internet : http://www.lounotari.fr/

Cet article a été publié dans le Journal du Village des Notaires n°11.

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