La réforme de la fiscalité des plus-values immobilières. Par Johanna Leplanois

Le 24 août 2011, un projet de loi alourdissant la fiscalité de certains placements et notamment celle des plus-values immobilières a été déposé. A l’origine, il prévoyait de supprimer l’abattement de taxation sur les plus-values applicable à partir de quinze années de détention du bien immobilier, dès le 25 août 2011. Cependant, suite à la désapprobation qu’a soulevée cette mesure, les députés ont amendé le projet. Ils ont décidé d’augmenter le taux d’imposition des plus-values et de maintenir l’abattement de taxation en modifiant la durée minimal de détention.

Ainsi, la deuxième loi de finances rectificatives du 19 septembre 2011, publiée au Journal officiel du 20 septembre 2011, réforme en profondeur le régime des plus-values tel qu’il avait été instauré par la loi de finances de 2004.

Réduction de l’abattement pour durée de détention d’un bien immobilier

Les plus-values correspondent à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. A compter du 1er février 2012, les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession immobilière, hors les résidences principales, seront soumises à une nouvelle taxation.

Le nouveau barème prévoit que la plus-value taxable sera diminuée d’un abattement de 2% par année de détention de la sixième à la dix-septième année, de 4% par an de la dix-huitième à la vingt-quatrième et de 8% à partir de la vingt-cinquième. Il faut noter qu’à l’instar de ce qui existe actuellement, aucun abattement ne sera pratiqué au titre des cinq premières années de détention.

Désormais, la prise en compte de la durée de détention sera progressive et non plus uniforme, comme ce qui est prévu dans le dispositif actuel. Il faudra compter trente ans de détention pour que la plus-value réalisée soit totalement exonérée d’impôt, contre quinze ans actuellement.

Cependant, des exceptions demeurent. Les plus-values seront exonérées d’impôt lorsqu’elles seront réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15000 euros. Il en va de même lorsqu’elles ont été réalisées à l’occasion de la vente de la résidence principale, ou lorsque les biens ont été vendus après une durée de détention de quinze ans jusqu’au 1er février 2012.

Même si le principe de l’abattement pour durée de détention a été maintenu et que quelques cas d’exonérations demeurent, le régime des plus-values immobilières sera beaucoup moins avantageux que dans sa version actuelle.

Augmentation du taux d’imposition

Actuellement, l’impôt sur les plus-values immobilières s’élève à 31,3% dont 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 12,3% au titre des prélèvements sociaux.

La réforme augmentant de 1,2% le montant total des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de l’épargne, le taux de l’impôt sur les plus-values est passé à 32,5% depuis le 1er octobre 2011.

Maintien du forfait pour travaux

Les travaux correspondent à des dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration supportées par le vendeur. Le prix d’achat pourra faire l’objet d’une majoration des dépenses réelles des travaux si celles-ci n’ont pas un caractère locatif ou d’entretien, si elles sont réalisées par une entreprise et si elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu. De plus, il faut pour cela que le vendeur ait conservé les justificatifs des dépenses. A défaut, une majoration forfaitaire de 15% peut s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

Les solutions pour minorer la portée des plus-values

Dans ce contexte d’accroissement de l’imposition des plus-values, les propriétaires immobiliers s’interrogent sur les moyens envisageables pour échapper à cette réforme. Voici quelques pistes…

Le premier moyen est d’effectuer une donation. Aucun impôt sur les plus-values ne sera demandé en plus des droits de mutation, à régler au moment de la donation. De plus, dans le cadre d’une transmission familiale au profit des descendants, la donation bénéficiera d’un abattement de 159 325€ c’est-à-dire que les parents pourront ainsi donner jusqu’à 159 325 € par enfant sans avoir de droits de donation à payer. Néanmoins, une donation étant irréversible, il est préférable, pour ceux qui souhaitent conserver la jouissance du bien, d’en donner la nue propriété et d’en conserver l’usufruit.

Le second moyen est de céder le bien à une SCI familiale. Cependant, il faut noter que même si la disposition relative à la hausse de la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération des plus-values immobilières s’applique à compter du 1er février 2012, certaines dispositions entrent en vigueur antérieurement. C’est le cas de la disposition concernant les cessions des apports de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à des biens immobiliers, à une société dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à cause de cet apport. Cette disposition est entrée en vigueur immédiatement, le 25 août 2011, afin d’éviter que la réforme soit contournée par des apports rapides de biens à une SCI. Ainsi, seule la cession du bien à une SCI familiale jusqu’au 1er février 2012 permettrait de bénéficier de l’abattement de quinze années. Néanmoins, il faudra se montrer très prudent lors d’un tel montage pour éviter une requalification en abus de droit.

Le troisième moyen est d’échanger la résidence secondaire et la résidence familiale en déménageant et en inversant les deux statuts. Cependant, cette stratégie n’est envisageable que par des retraités qui partagent leur temps entre deux résidences. En effet, ce changement de domiciliation est difficilement envisageable pour un actif.

Il ne faut pas oublier que les modifications relatives au patrimoine incitent le Trésor public à analyser certains dossiers avec beaucoup de vigilance.

Les plus-values n’ont pas fini de faire parler d’elles. En effet, les députés ont adopté, dans le projet de loi de finances pour 2012, une disposition permettant aux propriétaires de résidence secondaire, s’ils ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, d’être exonérés de plus-value immobilière en cas de cession de leur résidence secondaire, sous certaines conditions. Néanmoins, pour le moment, le projet n’a pas encore été discuté devant le Sénat.

Par Johanna Leplanois
La Rédaction du Village des Notaires


Cet article a été publié dans le Journal du Village des Notaires n°26.

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