La fin du bail d’habitation. Par Victoire de Bary, Avocat

Avant d’exposer les différentes manières dont un bail d’habitation peut prendre fin, il convient de préciser que ne seront abordées que les hypothèses applicables aux contrats soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Par ailleurs, ne seront pas abordés les cas de résiliation judiciaire du bail d’habitation, ni les cas particuliers tels que le décès du locataire ou l’abandon des lieux loués.

Ces précisions étant faites, il y a lieu de distinguer selon que c’est le locataire ou le bailleur qui souhaite mettre un terme au bail, les règles applicables à chaque situation étant différentes.

I- LA RUPTURE A L’INITIATIVE DU LOCATAIRE

Le locataire peut donner congé à tout moment sans avoir à motiver sa décision.

Le préavis est en principe de trois mois, mais - dans certains cas – il peut être ramené à un mois.

Le locataire peut invoquer le bénéfice d’un préavis réduit dans les situations suivantes :

  • • Lorsqu’il perd involontairement son emploi (licenciement, rupture conventionnelle ou non renouvellement de contrat à durée déterminée) - ce qui exclut les changements d’activités volontaires et le départ en retraite.
  • • Lorsqu’il fait l’objet d’une mutation professionnelle, qu’il soit ou non à l’origine de cette mutation et quelle que soit la distance.
  • • Lorsqu’il est au chômage.
  • • Lorsqu’il trouve son premier emploi.
  • • Lorsqu’il perçoit le revenu de solidarité active (RSA).
  • • Ou enfin, quand, âgé de plus de 60 ans, son état de santé exige un déménagement rapide.

Les époux mariés et les concubins signataires d’un pacs étant cotitulaires du bail de par la loi, il suffit que l’un des deux réponde à l’un des critères permettant de bénéficier du préavis réduit pour que la réduction de préavis soit applicable à la rupture du bail.

Attention : pour bénéficier du préavis réduit, le congé doit être donné dans un délai rapide après l’événement qui permet le bénéfice de ce préavis. Aucune limite n’est fixée par les textes. Il a toutefois déjà été jugé qu’un délai de 6 mois après la survenance de l’évènement était trop important.

Le congé doit être donné au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas d’utilisation du recommandé, le courrier doit être signé par les deux époux ou par les deux concubins liés par un pacs ou encore par tous les cotitulaires du bail.

À défaut, le bail se poursuivra au profit de celui ou de ceux n’ayant pas donné congé.

Le préavis commence à courir à compter de la réception du congé par le bailleur. Ce n’est donc pas la date d’envoi du recommandé, ni celle de la première présentation qui est prise en compte.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit payer le loyer et les charges sans pouvoir compter sur le dépôt de garantie.

S’il quitte les lieux avant l’expiration du préavis, le locataire reste tenu du paiement du loyer et des charges jusqu’au terme du bail, sauf si le logement est loué à nouveau avant le fin du préavis avec l’accord du bailleur.

A l’expiration du préavis valablement formé, le locataire est déchu de tout droit d’occupation du logement. Si ce dernier reste néanmoins dans les locaux, il peut faire l’objet d’une procédure d’expulsion.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire doit autoriser le propriétaire à faire visiter son appartement à raison de deux heures par jours hors week-end.

Attention donc à :

-  Respecter les délais de préavis prévus par la loi

-  Ne pas invoquer avec retard le droit au préavis réduit

-  Payer les loyers jusqu’à la fin du préavis

II- LA RUPTURE A L’INITIATIVE DU BAILLEUR

Les conditions dans lesquelles le bailleur peut mettre fin au bail sont strictes dès lors qu’il n’y a pas de faute du locataire permettant de recourir à la résiliation judiciaire du bail ou à l’acquisition de la clause résolutoire.

Contrairement au locataire, le bailleur ne peut donner congé à son locataire qu’au terme du bail et dans trois hypothèses prévues expressément par l’article 15 de la loi précitée du 6 juillet 1989 :

  • - la reprise pour habiter,
  • - la vente,
  • - lorsqu’il existe un motif légitime et sérieux.

A- Le congé donné par le bailleur : généralités

Quel que soit le motif de congé, celui-ci doit être donné pour l’expiration du bail et au moins 6 mois avant son terme. A défaut de respecter le délai de 6 mois, le bail est reconduit d’office pour une durée de 3 ans.

Dans tous les cas, le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail, même si l’occupant n’est pas signataire du bail.

Ainsi, et même si seul un des deux est signataire du bail, le congé doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins signataires d’un pacs, sauf si l’existence du conjoint ou du concubin pacsé n’a pas été portée à la connaissance du bailleur. Dans cette hypothèse, le congé notifié est automatiquement valable pour le conjoint.

A défaut de donner congé à tous les cotitulaires du bail par lettre séparée, le bail se poursuivra au profit de celui qui n’a pas été informé officiellement du congé.

Ce congé doit être donné par acte d’huissier ou, plus simplement, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Attention : lorsque le bailleur donne congé par courrier recommandé, le délai de préavis ne débute qu’au jour de la réception effective du courrier. Si le locataire ne va pas chercher le recommandé, la notification n’est pas valable.

Il convient donc d’envoyer le congé par recommandé plus de 6 mois à l’avance pour pouvoir contacter un huissier si le locataire ne va pas chercher le recommandé.

Pendant la durée du préavis, le locataire peut quitter les lieux à tout moment. Il ne sera alors redevable que des loyers correspondant à la période d’occupation.

Enfin, relevons que certains locataires ne peuvent se voir donner congé que si le bailleur propose un autre logement.

C’est le cas des locataires âgés de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant du Smic brut.

L’offre de relogement faite par le bailleur doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé :

  • • dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissements,
  • • dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,
  • • dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas.

Toutefois, cette obligation de relogement ne concerne pas les bailleurs qui sont âgés de plus de 60 ans ou dont les ressources ne dépassent pas le même plafond (une fois et demie le smic).

Pour le locataire comme pour le bailleur, les ressources prises en compte sont celles de la dernière année civile et sont appréciées à la date du congé, alors que l’âge est apprécié à la date d’échéance du bail. Quand les bailleurs sont des époux, il suffit que l’un d’entre eux respecte ces conditions.

B- Le congé pour vente

Le propriétaire peut également donner congé pour vendre le logement, ce qui lui permet alors de vendre un appartement inoccupé.

Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente. Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé pour vente n’a pas à mentionner la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété, mais il doit mentionner la quote-part des millièmes de copropriété.

Il est recommandé au propriétaire de joindre au congé le règlement de copropriété.

Si les mentions obligatoires ne figurent pas dans le congé, celui-ci encourt la nullité c’est-à-dire qu’il ne produira aucun effet.

Dans le cas du congé pour vente, le locataire dispose d’un droit de préemption sauf dans trois hypothèses :

  • - Le droit de préemption ne joue pas quand la vente a lieu en cours de bail : le propriétaire vend alors un appartement occupé, le titre locatif n’étant pas remis en cause. Attention : lorsqu’un bien est vendu – pour la première fois – après la division d’un immeuble et sa mise en copropriété, le titulaire d’un bail en cours doit se voir notifier la vente, mais il ne s’agit pas d’un congé pour vente. Il bénéficie alors d’un droit de préemption particulier (article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975). v
  • - Il ne joue pas non plus quand le bien est vendu directement à un parent du bailleur jusqu’au 4ème degré inclus. Dans ce cas, l’acquéreur doit occuper le bien pendant au moins deux ans après l’expiration du bail.
  • Attention : le droit de préemption demeure toutefois quand la vente est faite par une société civile immobilière de famille à l’un de ses associés.
  • - Enfin, il ne joue pas dans le cas de la cession d’un immeuble figurant au 2ème alinéa de l’article L 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation (immeuble frappé d’interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril, immeuble déclaré insalubre…).

Un propriétaire qui ne parvient pas à vendre le bien après le départ du locataire a le droit de le relouer sans avoir à respecter un délai minimal.

Cependant, en cas de fraude, le locataire peut saisir le tribunal compétent.

Dans un délai de deux mois à compter du début du préavis légal, le locataire doit faire connaître sa réponse.

  • - Le silence vaut refus de l’offre de vente. Le locataire ne pourra donc plus se porter acquéreur et surtout, il sera obligé de quitter les lieux à l’expiration du bail, c’est-à-dire au terme du préavis rappelé par le congé pour vente.
  • - Le locataire peut contester le congé (absence de mentions obligatoires, prix proposé excessif par rapport au marché…).
  • - Le locataire peut également se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé. Cette acceptation n’est pas soumise à des règles particulières, mais le locataire doit pouvoir établir son acceptation dans le délai imparti. En outre, l’acceptation doit mentionner la nécessité ou non de solliciter un prêt.

S’il se porte acquéreur, le locataire doit signer l’acte de vente dans un délai de deux mois suivant son acceptation. Ce délai est porté à quatre mois s’il a indiqué sa volonté de solliciter un prêt.

Dans le cas de la mise en œuvre du droit de préemption, le contrat de location est prolongé jusqu’à la date de réalisation de la vente.

Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, l’acceptation de l’offre par le locataire est nulle de plein droit, et le contrat de location cesse, sauf à établir que le propriétaire est responsable de la non-réalisation (absence lors de la signature par exemple) de la vente dans le délai imparti.

Si finalement le logement est proposé à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux figurant dans le congé initial, le locataire bénéficie d’un second droit de préemption.

Le vendeur, ou à défaut le notaire, notifie à l’ancien locataire ces conditions plus avantageuses à l’adresse qu’il a indiqué à son ancien bailleur ou, à défaut, à l’adresse des lieux anciennement loués. La notification doit, à peine de nullité, reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989.

A compter de la réception de la notification, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se substituer à l’acquéreur. Son silence vaut refus.

Les délais applicables à la réalisation de la vente sont identiques à ceux précisés ci-dessus.

Attention : quand un bailleur institutionnel souhaite vendre plus de dix logements dans un même immeuble, il doit donner congé aux locataires et faire une proposition de relogement à ceux qui n’achètent pas leur logement lorsque leurs ressources sont inférieures à 80% des plafonds des prêts locatifs intermédiaires. Il doit également renouveler le bail des personnes qui ne peuvent déménager en raison de leur âge (plus de 70 ans) ou de leur état de santé.

D’une manière générale, ces ventes, « à la découpe », sont soumises à une réglementation spécifique qui ne sera pas étudiée ici.

A noter : L’usufruitier ne peut vendre sans l’accord du nu-propriétaire. Il est donc impératif que ce dernier signe le congé pour vendre, à défaut de quoi le congé est nul.


C- Le congé pour habiter

Le propriétaire peut donner congé s’il souhaite reprendre les lieux pour y installer sa résidence principale ou pour y loger un parent proche.

Cette faculté ne concerne que les propriétaires personnes physiques (y compris en indivision) et les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés (jusqu’au quatrième degré inclus).

Le congé doit mentionner – à peine de nullité – le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin « pacsé », son concubin (depuis plus d’un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés à l’exclusion de tout autre.

Dans le cas où le propriétaire est une SCI, la reprise doit être faite au bénéfice d’un des associés.

Si le locataire constate l’inoccupation du bien et/ou s’estime victime d’une fraude, il pourra saisir le tribunal compétent pour engager la responsabilité contractuelle du bailleur et solliciter des dommages intérêts.


D- Le congé pour motifs légitimes et sérieux

Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux.

Il peut s’agir par exemple du paiement irrégulier des loyers, du paiement tardif des sommes dues au titre du bail, des troubles occasionnés au voisinage par le locataire, du fait que le locataire sous-loue le bien sans autorisation ou ne respecte pas le règlement de copropriété…

Ce motif n’implique pas nécessairement une faute du locataire. Le bailleur peut donc également invoquer sa volonté de reprendre les lieux pour y exercer une activité professionnelle ou sa décision de restructurer l’immeuble.

Attention donc à :

-  Respecter les délais prévus par la loi

-  Notifier le congé à tous les titulaires du bail et non aux occupants

-  Respecter scrupuleusement les mentions obligatoires du congé (la nullité du congé peut donner lieu à des dommages-intérêts, voire à la réintégration du locataire)

-  Ne pas donner congé à un locataire protégé sans proposer son relogement.

Victoire de BARY
Avocat Associé
www.ocean-avocats.com
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