L’immobilier des Français à l’étranger : les clés pour bien investir

L’international occupe aujourd’hui une place toujours plus importante dans nos vies. Un défi pour les notaires de la France entière, qui doivent garantir une sécurité juridique de tous les instants dans la vie des Français, et notamment lors de l’achat d’un logement. Comment bien investir ? Quels écueils éviter pour ne pas ne pas se faire piéger à l’étranger ? Tour d’horizon des principales problématiques soulevées.

Environ 2,5 millions de Français vivent à l’étranger, de toutes les générations et de toutes les situations : étudiants, retraités, actifs, familles. Et tous sont susceptibles d’investir dans l’immobilier. Une opération qui ne peut se faire à la légère car il est déconseillé de partir sur un coup de tête sans n’avoir rien préparé. 

Les risques à prévenir dans l’expatriation

Tout d’abord, il faut aborder un point essentiel : la résidence fiscale. Celle-ci concentre une grande partie des obligations fiscales futures dans la vie d’un expatrié. Et ces impératifs seront différents selon que l’on est résident Français ou non résident Français. Est considéré comme résident Français, le citoyen Français qui : a son foyer (conjoint, enfants) ou lieu de séjour principal en France durant son expatriation ; exerce une activité professionnelle en France, qu’elle soit ou non salariée ; a la majeure partie de ses intérêts économiques située en France [1]

A première vue, le non résident fiscal Français doit donc être exonéré de tout impôt en France. C’est sans compter les quelques 170 conventions fiscales bilatérales signées entre la France et les autres pays. Ainsi, mieux vaut-il vérifier si l’endroit où le citoyen français va résider est ou non lié par un tel accord qui fixera le lieu d’imposition des revenus [2]

A partir de là, les formalités fiscales vont différer. Si la personne est toujours considérée comme résidente Française, elles restent les mêmes que lorsqu’elle résidait en France. Mais si elle ne l’est plus, elle devra informer les services fiscaux français de sa nouvelle adresse, et dans l’année suivant son départ, déclarer en France ses revenus perçus entre le 1er janvier et la date de votre départ. 

Avant de se lancer pleinement dans la recherche du bien immobilier de ses rêves à l’étranger, quelques précautions à suivre. D’abord, il faut suffisamment étudier l’emplacement de l’habitation, en s’y déplaçant. Aller voir par soi-même est certainement la meilleure décision avant de faire définitivement son choix. Discuter sur place avec des professionnels du droit de propriété local tout en maintenant un contact en France avec un notaire permet de garantir une sécurité juridique.

L’achat d’un bien immobilier nécessite généralement de souscrire un prêt auprès d’une banque. Une démarche qui est rendue plus compliquée par le fait que l’expatrié soit non résident Français et que le bien se trouve dans des pays extérieurs à la zone euro, en mettant de côté les grands pays d’expatriation que sont les États-Unis et le Canada. Les garanties ne sont en effet pas les mêmes pour le banquier français qui demandera probablement une hypothèque sur un bien déjà présent dans le patrimoine de la personne et non grevé de crédit, et un apport conséquent. Des exigences lourdes, et une surveillance accrue de la banque envers l’expatrié, qui peuvent le freiner. Une autre voie de financement est de se tourner vers une banque du lieu de résidence. Mais encore une fois, attention à la spécificité du droit bancaire local qui peut être beaucoup moins protecteur pour l’emprunteur que le droit français. 

Il est enfin nécessaire d’avoir en tête les successions internationales. Acquérir un bien immobilier est une bonne chose, mais le faire perdurer entre les générations est également important. Or, la grande diversité des droits de par le monde rend nécessaire de réfléchir à une stratégie juridique sur l’état futur de son bien. Dans ce cas, soit le pays de résidence est en Europe, et le règlement européen sur les successions du 17 aout 2015 s’applique (soit la loi de l’État dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès, ou celle de la nationalité du défunt s’il l’avait désignée avant son décès comme loi applicable au règlement de sa succession). Ou bien, si le pays de résidence se trouve hors de l’Europe, il est recommandé de spécifier dans son testament que la loi française s’appliquera. 

Les raisons de l’investissement immobilier à l’étranger

Cet investissement peut permettre de se créer un patrimoine plus facilement qu’en France, de se loger, que ce soit pour les études ou pour le travail, de bénéficier d’un avantage fiscal, et/ou de réaliser un rêve de retraite au soleil. Pour toutes ces raisons, le terrain de jeu devient mondial, même si les chiffres communiqués par le ministère des Affaires étrangères indiquent que près de la moitié de la communauté des Français de l’étranger se concentre sur cinq pays, dont quatre sont européens : la Suisse, les États-Unis, le Royaume-Uni, la Belgique et l’Allemagne [3]

Concernant les étudiants, le programme Erasmus tisse déjà des liens entre les pays européens ce qui facilite la circulation des étudiants français, séduits par l’idée d’aller à l’étranger pour découvrir une autre culture. L’aire francophone et/ou la proximité des pays, mais aussi l’excellence académique sont des critères très importants, ce qui ouvre également à des pays comme le Canada ou le Royaume-Uni.

Quand on part travailler à l’étranger, les destinations préférées sont surtout européennes : Royaume-Uni, Allemagne, Suisse, Italie, Belgique etc. Une proximité géographique et quelques fois culturelle qui n’exige pas une capacité d’adaptation excessive aux nouveaux arrivants. 

S’agissant des retraités, ceux-ci, lorsqu’ils se décident à choisir leur pays de destination, réfléchissent aux avantages fiscaux qu’ils peuvent retirer d’une expatriation, mais aussi à la proximité géographique et culturelle avec la France et sa population, et au coût de la vie sur place. Pour ces raisons, figure au top du classement des terres d’accueil, le pourtour méditerranéen : Espagne, Portugal, Grèce, Maroc, Tunisie. Il faut cependant être vigilant aux différences de législations et aux particularités administratives qui peuvent compliquer l’opération d’investissement. 

L’appel du large fait parfois voyager des Français jusqu’à des contrées plus lointaines comme le Canada, la Thaïlande ou l’île Maurice. Au 31 décembre 2017, 103 967 Français étaient inscrits dans le pays du grand nord-américain, attirés par la proximité de la langue et pour les actifs, par l’implantation de 360 filiales d’entreprises françaises sur place. Le cadre de vie et la qualité de vie ainsi que la facilité d’y lancer une entreprise sont des atouts clés [4].

Ils sont nettement moins en Thaïlande, 12 974, mais les raisons d’y vivre sont tout aussi justifiées du point de vue de l’emploi et de la qualité de vie. En 2012, la France y comptait 220 filiales sans compter les nombreux entrepreneurs individuels français. La croissance du pays est forte (3,9%) et les opportunités d’emplois à haute valeur ajoutée peuvent assurer aux expatriés de trouver une place sur le marché du travail [5].
Enfin l’île Maurice est un coin privilégié pour les retraités grâce à un environnement fiscal très léger et à un cadre de vie assez exceptionnel. Pour pouvoir y résider il faut faire des examens médicaux moins de six mois avant la demande de permis ; être âgé d’au moins 50 ans et verser 40 000 dollars minimum sur un compte bancaire mauricien pour chacune des 3 années du permis. Concernant le logement dans l’île, la règlementation est très stricte pour un étranger et passe par un programme de construction dédié [6]

Quels conseils juridiques à l’étranger ?

Le contexte juridique de cet investissement immobilier est propre à chacun des pays où la personne de nationalité française désire s’installer. De ce fait, il est probable que le notaire, si familier pour le citoyen de l’Hexagone, n’existe pas à l’étranger, ou en tous cas, pas avec les mêmes missions. Compte tenu de la très grande diversité des exemples possibles, nous nous focaliserons sur les pays du pourtour méditerranéen, les plus proches de la France. 

En Espagne, pour éviter les mauvaises surprises, l’appel à un avocat ou un conseiller juridique francophone est fortement recommandé. En effet, tout d’abord, contrairement à la France, les notaires espagnols n’ont pas l’obligation de vérifier les informations relatives à l’achat immobilier. Ensuite, la grande diversité des dix-sept politiques fiscales des régions autonomes espagnoles rend l’opération d’achat encore plus risquée et coûteuse. L’acquisition d’un Numéro d’Identification Espagnol est le préalable à toute éventuel achat. Mais il faut s’armer de patience car les procédures peuvent prendre des semaines, surtout si le citoyen français n’est pas présent dans le pays. 

Au Portugal, l’acte de vente peut être établi par un notaire, par le conservateur du registre foncier ou par acte sous seing privé authentifié soumis un notaire, un avocat ou un solliciteur [7].

En Grèce, attention aux mauvaises surprises, surtout venant des agences immobilières : la majorité d’entre elles, au contraire des agences françaises, ne vérifient pas les titres de propriété des maisons qu’elles vendent. C’est pourquoi il est conseillé de se tourner vers une agence venant de l’Hexagone et opérant également en Grèce, et vers un avocat francophone, afin de garantir la sécurité juridique de la transaction et la vérification des titres. Une nécessité étant donné que le cadastre est souvent inexistant dans beaucoup de municipalités grecques. 

Le 115ème congrès des Notaires doit être l’occasion pour cette profession, de réfléchir aux problématiques juridiques et sociétales qui fleurissent dans la compétition internationale que se livrent les différents systèmes juridiques, et qui touchent la vie des citoyens du monde entier. Son rôle est unique et primordial : un pont entre les sphères publique et privée. Le notariat doit être un outil de promotion du droit continental, en opposition au droit anglo-saxon principalement, pour faire rayonner dans le monde l’Europe et la France. 

Et les étrangers non-résidents en France ? 
Les notaires de France ont publié un rapport d’études statistiques immobilières en janvier 2019 sur l’achat de logements en France par les étrangers. Il en ressort que 5,4% des achats ont été réalisés par des étrangers en 2017, résidents comme non-résidents. 

Parmi les différentes nationalités, les principaux acquéreurs viennent du Royaume-Uni (26%), de Belgique (19%) et d’Allemagne (8%). 

Simon Brenot

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