Les années précédentes ont été pour le moins mouvementées en ce qui concerne le traitement du statut des agents immobiliers et, par extension, celui des professions dites « de conseil » touchant à la vente de divers produits financiers et parfois au financement de ceux-ci en tant qu’intermédiaires.

Actuellement, une sorte de morosité se constate chez de nombreux distributeurs, lesquels ne savent plus quelle stratégie adopter pour choisir leurs partenaires, qu’il s’agisse de les trouver en amont ou en aval de la fonction occupée dans le circuit couvrant la création des produits à la distribution finale de ceux-ci.

Pour nombre d’entre eux, après un stage de formation accéléré entre les mains des chefs de vente de grands réseaux privés, c’est avec un certain désarroi qu’ils découvrent ne vendre qu’une sorte de produit, à savoir de simples lots de copropriété dans des programmes présumés éligibles à une loi de finances particulière.
Constatant souvent qu’ils sont peu payés par rapport à certains de leurs confrères qui, réellement indépendants, leur disent oeuvrer pour leur propre gouverne et en conséquence réaliser leurs propres choix parmi les fournisseurs, ils s’improvisent alors CGP, Conseil en Gestion de Patrimoine, et commencent leur tour de France de la promotion.
Il y a encore très peu de temps (environ 6 ans), la fin des années « Périssol » marquait le début de l’envolée des prix du foncier. Les produits immobiliers devenant chers car rares, la demande dépassant l’offre, il y eu paradoxalement une baisse des honoraires prévus pour ces distributeurs au titre de la commercialisation.

A peine deux à trois années plus tard, et alors que les prix n’avaient cessé de croître, l’Etat donnait ordre aux Préfectures de ne pas délivrer de visa sur les cartes d’habilitation des agents immobiliers mandants dès lors qu’il était constaté un lien de droit avec un agent commercial.

L’explication qui était avancée en support de cette disposition évoluait en fonction des interlocuteurs. Pour les uns, la problématique serait née de l’URSSAF qui, constatant qu’au sein des agences immobilières traditionnelles, les agents commerciaux n’avaient qu’un seul mandant et ne déclaraient pas leurs chiffres d’affaires, aurait cherché à y faire mettre un peu d’ordre... Pour d’autres, dont les services de la Préfecture, « l’arrêt de la Cour de Cassation rendu en date du 07 Juillet 2004 rappelait que la loi n° 91-593 du 25 Juin 1991 portant sur le statut des agents commerciaux et leurs mandants n’était pas applicables pour ceux entrant dans le champ d’application de la loi du 02 Janvier 1970 relative aux agents immobiliers ».
Certes, l’arrêt ayant été rendu, l’argument ne pouvait être contesté. En conséquence, les services du greffe du Tribunal de Commerce orientaient les demandeurs vers l’URSSAF.

Quoiqu’il en soit, du coté des promoteurs, deux grandes familles étaient nées :

 Celle prétendant que tout cela étant faux, qui mandatait à tour de bras les individus crédules qui étaient sécurisés par les costumes, l’autorité des anciens, et arrangés par la prétendue absence d’obligation à disposer d’un statut propre et d’une carte professionnelle. La simplification des démarches attire...
 Celle appliquant les textes à la lettre, qui refusait alors de mandater toute personne ne pouvant présenter la carte d’agent immobilier, qui alors était verte et délivrée pour une année.

Naturellement, entre les deux extrêmes, toute la palette des couleurs se retrouvait représentée, avec de nombreux indépendants « en cours d’inscription » qui, perdus entre les thèses des uns et des autres, allaient pour certains s’atteler à se mettre en règle, pour d’autres, renoncer à courir les professionnels contradictoires entre eux.
Car dans tout cet imbroglio, il ne fallait pas oublier les services étatiques qui, eux, se renvoyaient les distributeurs dans l’allégresse d’un service à l’autre, faisant fi du risque encouru par celui qui entreprend, et confortablement installé dans un statut de fonctionnaire, appliquant les textes selon une compréhension propre à chaque direction et chaque région.

C’est ainsi que toute cette palette de statuts faisait son marché de produits, parcourant la France, et forte, pour des raisons parfois opposées, des explications collectées ici ou là, dans telle ou telle Préfecture, tel ou tel service des URSSAF, ou encore tel ou tel Greffe d’un Tribunal de Commerce, l’un ayant enregistré une inscription refusée par son voisin.

En parallèle de ces dispositions, les fameuses associations de regroupement de CGP, elles, avaient la main stratégiquement sur ce vaste monde peu averti. Toutes n’ont pas eu la même notoriété chemin faisant.
D’une façon générale, toutes cherchaient à faire légitimer la reconnaissance d’un nouveau statut pour valider une image devenue ternie par les vendeurs sous formés s’étant improvisés « conseils »...
Pour autant, les normes propres à chaque secteur de la vente de produits financiers sont définies depuis longtemps, et sont simplement en vigueur, ni plus ni moins que dans le passé, et notamment pas moins.

Actuellement, et après l’envolée des prix qui s’est conjuguée à ces précédentes contraintes, une rareté de produits de qualité se fait ressentir, et le corollaire de cet état de fait est une contrainte nouvelle : le rendement locatif des biens vendus a substantiellement baissé.

Conséquemment, les distributeurs se plaignent à juste titre d’une difficulté majeure à trouver des fournisseurs de qualité, qui fabriquent des produits de qualité à des prix « normaux », et qui veulent ou peuvent s’affranchir des obligations légales et sécuritaires liées aux attentes de leur clientèle.

Pour pallier ces carences, certains sont maintenant devenus, fort de la puissance de l’Internet, des petites plates-formes de distribution à eux seuls. Ils sont les simples « proposants » d’un produit de catalogue, et rechignent à se déplacer pour visiter les sites ou les programmes qu’ils référencent.
D’autres, plus prudents, font une démarche active de recherche et de choix, mais n’ont le temps que de se cantonner à leur région. Pour montrer une meilleure devanture, ils exposent parfois des produits hors site, mais pour les plus honnêtes, la conséquence est dramatique : on ne crée pas une loi MALRAUX en improvisant un immobilier approprié là où la pierre ou le marché locatif ne le permettent pas, pas plus qu’on ne peut improviser un programme touristique donnant accès au loueur en meublé en bordure industrielle de sa ville ou de son village.

Ainsi est née l’idée extraordinaire de Monsieur BORLOO, lequel a improvisé un prix maximum de vente pour donner accès au logement au plus grand nombre...
Si l’idée est excellente sur le fond, elle se trouve ne l’être que...sur le fond. En effet, pour qu’elle soit applicable, il faudrait que les mairies veuillent bien appliquer la loi SRU, et accepter de céder du foncier gratuitement. Car ce qu’ont oublié nos chers législateurs, c’est que les entreprises de construction, elles, n’ont pas baissé leurs tarifs. D’ailleurs, sur un marché où l’immobilier devient hors de prix, il est constant de constater que concomitamment, les entrepreneurs ont deux ans de travail d’avance.
Sachant que les sociétés travaillant dans le bâtiment souffrent terriblement d’un manque de personnel qualifié et stable (tout autant que les sociétés du secteur tertiaire de Paris Ile de France ont du mal à trouver des employés de bureau et des secrétaires), il est évident que le coût de réalisation des ouvrages ne peut diminuer, et les prix ne tendre que vers la hausse.

En conclusion, Messieurs les Promoteurs et Distributeurs, la donne est simplissime :

l pour les premiers, admettez que feindre ignorer la loi est un délit imputable au mandant et considérez comme un devoir d’établir des schémas transparents dans vos communications,

l pour les seconds, admettez que s’arrêter au champ des sirènes ne mène qu’à la ruine. Exigez des schémas transparents et des données claires pour les produits que vous vendez, puis prenez le temps de visiter les régions dont vous faites l’éloge et la qualité des produits que vous vendez. Enfin, faute d’être des juristes confirmés, ce à quoi la loi ne vous contraint pas, efforcez-vous de vous former un minimum, et exigez de vos fournisseurs les écrits sur les arguments que ceux-ci mettent en avant à l’appui de leurs plus beaux montages. Vous devez une information complète à vos clients, il est donc naturel que vous l’exigiez pour vous en premier rang.

Conséquemment, le commercialisateur d’un produit, tenu aux dispositions des articles 1382, 1383 et suivants du code civil qui dispose que celui qui a accepté de donner des renseignements a lui-même l’obligation de s’informer pour informer en connaissance de cause, devrait s’en remettre à cette obligation de moyen et de résultat qui incombe aussi notaire et ainsi consulter celui-ci préalablement ou régulièrement.

Il serait bon de se souvenir (chemin faisant...) que la faute disciplinaire commise par le Notaire n’implique pas l’intention de nuire ou un comportement inexcusable. Il suffit, comme pour tout officier public ou ministériel, que soient caractérisées des négligences graves, des erreurs grossières ou une méconnaissance des règles professionnelles (cf. : dispositions générales du Code de l’Organisation Judiciaire).
Mais si le notaire est tenu d’éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes, tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité de ceux qu’il rédige et d’éclairer les parties sur l’étendue de leurs droits, ce qui devrait inciter tout acquéreur à avoir recours aux compétences de celui-ci, « il y a absence de responsabilité du notaire qui, n’ayant pas participé aux négociations antérieures, ignorait les mobiles des acheteurs »...

Le seul cas d’exception à cette démarche, qui se constate d’autant rarement que le notaire est en tout premier lieu et devant les parties lui aussi (et plus encore) tenu aux mêmes dispositions, reposerait sur le fait que ce dernier s’immisce commercialement dans la vente et tienne des propos qui ne soient pas fondés en droit. Ce cas étant antinomique de sa fonction, il reste le garant des intérêts des parties à contracter. <

Marc LE NEZET
Président du Groupe MLN.

Paru dans "La Revue des Notaires"