L’abandon d’usufruit, un véritable outil de gestion patrimonial ? Par Doctrin’Actu.

Si l’arsenal juridique et financier pour sécuriser et anticiper la transmission de son patrimoine est de plus en plus fourni, notamment depuis les grandes réformes de 2001 et 2006 [1], il reste un outil indémodable en matière de transmission : la donation en démembrement de propriété.

La donation en démembrement de propriété est un formidable outil de gestion de patrimoine [2]. Souvent utilisé comme une technique d’anticipation successorale, ce type de donation renferme de nombreuses spécificités :

  1. Le donateur reste usufruitier du bien transmis. Il conserve ainsi un droit de jouissance sur l’immeuble, il pourra le louer, l’occuper, le conserver libre ou encore céder son droit.
  2. Une transmission qui se fait à moindre coût : la réduction de la base taxable des droits de mutation à titre gratuit (DTMG) suivant la clef de répartition de l’article 669 du Code Général des Impôts (CGI) [3].

L’abandon ou l’acte abdicatif d’usufruit va consister à délaisser l’usufruit sur les biens précédemment donnés.

Il est légitime de se demander pourquoi aborder une telle solution alors que normalement cette réunification se fait automatiquement et en franchise de droit. 

a. Les biens grevés d’usufruit : une charge conséquente pour le détenteur

Il arrive que, suite à diverses transmissions, successions, achats en démembrement, une personne se retrouve avec de nombreux biens grevés d’un droit d’usufruit ou de quasi-usufruit : biens immeubles, comptes bancaires, valeurs mobilières et parfois même actions et parts sociales.

Ainsi, et il faut le rappeler, c’est l’usufruitier qui, sauf cas spécifique, se doit de conserver le bien en l’état afin d’assurer le transfert de la jouissance au nu-propriétaire à son décès. Cela entraînera une obligation d’entretien mais aussi une obligation de conserver la substance de la chose : l’usufruitier ne pourra unilatéralement vendre ou modifier l’usage du bien.

L’usufruitier d’un bien immeuble doit également s’acquitter des charges de l’usufruit que l’on qualifie de « charges usufructuaires ». Il doit également acquitter les frais qui sont normalement prélevés sur les revenus de l’usufruit (Impôts sur le revenu, CGS/CRDS). Ces charges comprennent les impenses ou les dépenses liées aux réparations d’entretien (v. principe de répartition des art. 605 et 606 du C.civ.).

L’usufruitier sera débiteur de la fiscalité liée à l’immeuble : taxe d’habitation s’il l’habite, taxe foncière et autres charges fiscales de jouissance.

Pression fiscale importante, gestion coercitive et sous le joug d’un nu-propriétaire parfois omniprésent, il conviendra dans une volonté de construction patrimoniale globale de dégager éventuellement des solutions pour délaisser ce droit réel.

b. La fin précipitée du droit d’usufruit

L’article 617 du Code civil prévoit que « l’usufruit s’éteint de différentes manières :
- Par la mort de l’usufruitier ;
- Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
- Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ;
- Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
- Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi. »

Également, s’agissant d’un démembrement de la propriété qui se présente comme une charge grevant le bien, l’usufruit peut faire l’objet d’une renonciation de la part de son titulaire, ce qui entraînera son extinction [4] [5].

Ainsi, l’usufruitier peut renoncer à son droit à la condition que sa volonté soit certaine et univoque. La renonciation pourra être unilatérale ou ressortir d’une convention expresse passée entre les différents acteurs du démembrement.

Néanmoins, l’article 622 du Code civil prévoit que les créanciers de l’usufruitier peuvent faire annuler la renonciation qui aurait été faite à leur préjudice.

Une question se pose alors : pourquoi abandonner son usufruit et pour combien ?

c. Les objectifs d’un abandon d’usufruit

Les principaux objectifs sont les suivants : 

Un objectif de transmission complémentaire : vos enfants et autres héritiers nus propriétaires pourront disposer de ces biens comme de véritables propriétaires ; 

Un objectif de gestion : parce que la gestion de biens immobiliers ou de portefeuilles de valeurs mobilières peut s’avérer contraignante, l’abandon d’usufruit pourra donc alléger la gestion administrative, comptable, etc.

Un objectif fiscal : diminuer la base taxable de votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), mais également diminuer votre impôt sur le revenu en diminuant par exemple vos revenus fonciers. C’est l’usufruitier qui perçoit les loyers (v. supra), dans le cas où vous abandonnez votre droit sur ces biens vous n’en percevrez plus les fruits.

Un préalable nécessaire avant la construction d’un schéma patrimonial et de transmission : l’audit fiscal de votre situation. En effet, avant de penser à transmettre des biens en nue-propriété à vos enfants il est primordial de penser à votre fiscalité personnelle. Ainsi, vous réserver un usufruit alors que celui-ci pourrait vous coûter en temps et en argent plus que ce qu’il ne vous rapporte n’est pas une solution à envisager.

d. Une fiscalité complexe

L’article 1133 du CGI prévoit qu’au décès de l’usufruitier la réunification de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire se fait en franchise de droit.

Mais qu’en est-il d’une réunification prématurée ?

L’imposition d’un abandon d’usufruit, lorsque la renonciation de son droit réel rentre dans le formalisme d’une donation, ne pose en soit aucune difficulté. Cette opération sera assimilée à une libéralité et imposée en tant que telle [6].

L’acte abdicatif unilatéral d’usufruit, lui, n’est pas en soit fiscalisé aux droits de mutation à titre gratuit [7].

Si l’abandon se fait sans aucune intention libérale sous-jacente, celui-ci ne sera assujetti qu’à un droit de 125 € [8], ainsi que d’une taxe de publicité foncière sur la valeur de l’usufruit. 

Néanmoins il faut être vigilant, ces actes sont analysés de près par l’administration fiscale et plusieurs réponses ministérielles sur ce sujet ont été posées :

« Les renonciations à usufruit purement extinctives ou abdicatives sont assujetties au droit fixe prévu à l’article 680 du code général des impôts (CGI). Toutefois, les droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux deviennent exigibles, si le nu-propriétaire entre en jouissance du droit abandonné par l’usufruitier. En outre, la renonciation à un usufruit peut s’analyser en une donation, si elle révèle clairement l’intention du renonçant de consentir une libéralité au nu-propriétaire. A cet égard, il est précisé́ que l’acceptation peut être tacite. Ainsi, par exemple, il a été jugé que le nu-propriétaire, en percevant les loyers, avait manifesté son acceptation de l’usufruit. Il résulte de ces précisions que les situations doivent être appréciées au cas par cas et que l’administration peut rétablir le véritable caractère des actes. Au regard des éléments exposés dans la question posée, la requalification de la renonciation à usufruit en donation par l’administration ne peut être exclue. » [9]

La Cour de cassation a décelé à de nombreuses reprises l’intention libérale d’un tel acte et a prononcé la requalification en donation [10].

Par exemple, elle a pu juger que la preuve de la donation est apportée (notamment l’acceptation tacite des donataires) dès lors que les nus-propriétaires ont fait figurer les titres transmis en pleine propriété dans leur déclaration d’impôts de solidarité sur la fortune et ont encaissé les revenus produits par ces titres. 

À défaut d’intention libérale prouvée, ce sont les droits de mutation à titre onéreux qui seront perçus. Les droits applicables seront fonction de la nature particulière du bien : usage commercial, rural, etc.

En tout état de cause, la renonciation à l’usufruit, qu’elle emporte renonciation concertée ou unilatérale, est un outil intéressant d’ingénierie patrimoniale permettant de continuer le processus de transmission. Il faudra néanmoins utiliser cette solution dans une schéma plus global pour ne pas risquer d’être fiscalisé sur cette opération qui aurait pu être automatique et en franchise de droit.

Doctrin’Actu
Pôle Civil & Patrimoine

www.doctrinactu.fr


Notes

[1BEAUBRUN (M.), « le nouvel ordre public successoral, réflexion autour des réformes de 2001 et de 2006 », in Melanges GOUBEAUX, Dalloz, 2009, p. 3 ;

[2Pôle Civil & Patrimoine, « La donation démembrée de bien immobilier : une stratégie de transmission principalement civile », Doctrin’Actu, fév. 2019 ;

[3Article 669 du Code Générale des Impôts ;

[4A. BRETON (A.), « Théorie générale de la renonciation aux droits réels », RTD civ. 1928, p. 261.

[5Lexis Nexis - Juris-Classeur - Notarial Formulaire, V° Usufruit, Fasc. 40

[6Articles 777 et 779 du Code Général des Impôts

[7Quand il revêt une renonciation unilatérale il n’est pas assimilé à une donation et est donc en soit exonéré de droit de mutation à titre gratuit (T. civ. Bordeaux, 7 juin 1898)

[8Article 680 du Code Général des Impôts ;

[9Cass. com., 21 juin 2011, n° 10-20.461, F-P+B : JurisData n° 2011-012354

[10RM du 20 mars 2008 n°356 du Sénat : Réponse du Ministère de l’économie, des finances et de l’emploi publiée dans le JO Sénat du 20/03/2008 et RM Bernard n°11899 publiée au JO AN du 23 février 1987 p.994.

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