Immobilier : quoi de neuf sous le soleil de l’écologie ?

L’écologie est devenue depuis quelques années une préoccupation de plus en plus présente dans l’immobilier, non seulement chez les propriétaires mais également chez les locataires. Ils sont ainsi 63% à être prêts à payer plus cher leur loyer, pour occuper un bien qui consomme moins d’énergie (sondage Harris, commandé par le réseau d’agences Orpi, juin 2015). Du côté des propriétaires, 81% admettent que la performance énergétique peut avoir un impact sur le prix de vente d’un bien. En plus des préoccupations environnementales, investir dans un bien écologique ou dans des équipements adaptés présente donc un véritable atout pour les propriétaires.

L’immobilier écologique : qu’est-ce que ça implique ?

Un bien immobilier écologique est, par définition, plus respectueux de l’environnement. Et l’enjeu est primordial, compte tenu de l’impact du secteur du bâtiment : il est en effet responsable de 43% de la consommation d’énergie et de 23% des émissions de gaz à effet de serre, selon l’Agence de l’environnement et de la maitrise de l’énergie (Ademe). Le premier objectif est donc de réduire la consommation d’énergie. La question est juridiquement encadrée, d’abord par la Réglementation thermique 2012 (RT 2012) puis plus récemment par la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015.

Mais un logement écologique ne se résume plus uniquement à sa consommation d’énergie. La croissance rapide des zones urbaines met à mal la préservation de la biodiversité. Un défi supplémentaire à prendre en compte. « 77.5% des Français sont urbains, explique Antoine Cadi, directeur du pôle Relations Extérieures Partenariats de LPO France. Au cours des quarante dernières années, la population française s’est concentrée dans les villes, dont certaines ont décuplé, alors que les campagnes se sont vidées. Mais cette croissance effrénée des zones urbaines est quatre fois supérieure à la croissance de la population. C’est bien le modèle de nos villes qu’il faut repenser, afin de limiter leur extension, redonner une place à la nature, recréer du lien et du bien-être social ».

L’immobilier écologique prend une dimension collective, s’inscrivant dans un projet plus global d’aménagement du territoire. Il s’agit alors de préserver les espaces verts, de préserver la biodiversité ou encore de privilégier les modes de circulation « doux » (marche et vélo) et de prévoir une bonne desserte des transports en commun… Le but est de créer de véritables « écoquartiers ».
C’est ce que tente d’ailleurs de mesurer la « valeur verte », en déterminant l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre. Doit donc être pris en compte l’accès aux transports en commun, l’utilisation d’énergies renouvelables ou de matériaux de construction spécifiques… L’association Dinamic a ainsi déterminée, en se basant sur les chiffres du notariat, qu’un écart de valeur de 5 à 18% était constaté selon les classements des logements.

La Réglementation thermique 2012

La RT 2012 a fait naitre le Bâtiment basse consommation (BBC) et s’applique aux constructions neuves ainsi qu’aux extensions et surélévations de bâtiments existants. Son but est d’améliorer les performances énergétiques des logements, en divisant par trois leur consommation d’énergie primaire par rapport à la RT 2005. L’objectif est de ne pas dépasser les 50 kWh par mètre carré et par an. Elle définit ainsi les normes en matière d’isolation, de résistance à l’air, d’exposition, de surface vitrée ou encore d’utilisation d’énergies renouvelables.

Acheter écologique : que faut-il regarder ?

Pour s’assurer d’acheter un bien répondant aux dernières normes écologiques, il faut miser sur un logement neuf. Son atout principal va être sa basse consommation d’énergie. Une bonne isolation est la clé, accompagnée d’appareils de chauffage et de ventilation adaptés. Le diagnostic de performance énergétique, aujourd’hui obligatoire lors des transactions, prouvera que le bien est moins énergivore.

Mais pour s’assurer que le logement est parfaitement adapté aux problématiques écologiques, le futur acquéreur doit également observer l’environnement qui entoure le bien. « Le particulier en quête d’un habitat écologique, porteur de biodiversité, doit s’assurer à la fois de la présence d’éléments de nature, de leur fonctionnalité, de leur accessibilité par chaque fenêtre, porte ou espaces de promenade, souligne Antoine Cadi. C’est cet ensemble qui se traduira par un cadre de vie à la fois plus sain et plus épanouissant ».
Des avantages financiers ont été mis en place depuis quelques années afin de permettre aux acquéreurs d’investir dans l’écologique. Ainsi, le prêt à taux zéro (PTZ ou PTZ+) est un prêt immobilier qui peut être accordé aux primo-accédants, ou aux personnes qui n’ont pas été propriétaires depuis au moins deux ans. Sans frais de dossier, les intérêts sont à la charge de l’État, et il peut financer jusqu’à 40% de l’achat du logement neuf. En revanche, il est attribué sous conditions de ressources. A noter, si vous tenez au charme de l’ancien, qu’il est maintenant possible de bénéficier du PTZ, quelle que soit votre zone géographique… à condition de réaliser d’importants travaux de rénovation.

Si vous souhaitez plutôt investir dans un bien locatif, la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. La défiscalisation dépend du montant de l’investissement et de la durée de la location. Sur 12 ans, la durée maximum prévue, les acquéreurs peuvent obtenir 21% de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement. Le logement doit répondre à un certain nombre de conditions pour que le dispositif soit appliqué (le logement doit être neuf ou rénové, être acquis en l’état futur d’achèvement, bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la RT 2012, …).

A quoi ressemblera l’habitat de demain ?

Selon Antoine Cadi, l’habitat de demain sera « bâti sur un espace soit déjà artificialisé, soit respectueux du sol sur lequel il est implanté, construit avec des éco-matériaux (de façon à en réduire l’impact également sur les territoires dont les matériaux sont issus), qui ne représente pas de piège pour la biodiversité (vitrages, poteaux creux etc.), mais qui au contraire apporte des solutions pour accueillir la faune et la flore (nichoirs, anfractuosités, terrasse végétalisée, éclairage nocturne respectueux du ciel nocturne etc…) » (plus de solutions dans le guide : www.biodiversiteetbati.fr).

Construction écologique : un logement bien pensé

Pour construire une maison écologique, il est impératif de prendre en compte tous les éléments environnementaux dès sa conception. Elle doit s’adapter au terrain et au climat de la région. Son orientation (plein sud, pour capter le maximum de lumière) est ainsi primordiale. Bien penser l’agencement des pièces permet également d’améliorer la circulation de la chaleur, donc sa performance thermique.

Vient ensuite les matériaux utilisés, pour chaque étape de construction. Il est essentiel d’utiliser des matériaux capables d’emmagasiner la chaleur et de la restituer au fur et à mesure lorsque le soleil ne chauffe plus. La pierre ou la brique sont alors de bons matériaux. Le bois présente également beaucoup d’avantages, selon
Philippe Romanoz, responsable Ile-de-France des Eco-bâtisseurs : « Outre le renforcement de l’isolation classique, les systèmes constructifs à ossature bois permettent un très haut niveau d’isolation avec une faible épaisseur de murs ». Le bambou peut également permettre de réaliser des charpentes, des murs, des planchers ou des toitures, ainsi que des canalisations et des conduites d’eau. Quant à l’isolation, les choix sont variés : paille, chanvre, lin, liège, … Faites attention aux marquages (CE ou Acermi) pour s’assurer de leur conformité aux législations. « Il faut faire attention dans le choix de matériaux bio-sourcés, souligne Philippe Romanoz. Tous ne sont pas certifiés et donc pas forcément couverts par les assureurs ».

En terme d’équipements, le choix est multiple, mais l’important est bien évidemment d’utiliser des énergies renouvelables (solaire, éolienne, ou géothermique). «  Le petit photovoltaïque en autoconsommation me semble d’avenir, explique Philippe Romanoz. Il faut également songer à des équipements de plomberie, peu coûteux. Limiteurs de pression, mitigeurs thermostatiques, aérateurs régulateurs de débits et bout de robinets, … Ils permettent de faire des économies d’eau et d’énergie (eau chaude) qui amortissent très vite leur surcoût ».

Une construction écologique reste néanmoins plus cher qu’une construction classique. Pour se lancer, il faut se projeter sur le long terme. « Il est raisonnable de limiter le surcoût constructif à environ 10 à 15%, affirme Philippe Romanoz. Ce surcoût correspond à peu près au remboursement de l’emprunt complémentaire, compensé par les économies d’énergie réalisées. Au-delà, en voulant tout faire en même temps, on prend le risque d’un bien « hors marché », en cas de revente par exemple. On pourrait réfléchir aussi à réduire ses besoins et la surface construite, pour compenser, mais c’est un choix que ne font jamais les clients ».

Rénovation : comment rendre votre bien écologique ?

Et que faire lorsque vous vivez dans un logement ancien ? « D’abord, réduire la consommation d’énergie, explique Philippe Romanoz. Avec deux principes : « réduire les besoins », c’est-à-dire isoler plus, sachant qu’il est difficile de renforcer l’isolation après coup ; puis « produire mieux » : avec des systèmes à haut rendement (chaudières à condensation, pompes à chaleur, systèmes solaires, chaudières à bois,…), sachant que les équipements ont une durée de vie limitée et qu’ils évoluent vite. Cela permet de réduire en priorité les émissions de CO2, le réchauffement climatique étant plus que jamais d’actualité. Il faut ensuite réfléchir au choix des matériaux. A l’échelle de la vie d’un bâtiment, « l’énergie grise », c’est-à-dire celle dépensée pour fabriquer, mettre en œuvre et démolir les matériaux, devient significative et non négligeable, ce qui n’était pas le cas auparavant avec des bâtiments très peu isolés ».

Les coûts peuvent effrayer, mais des aides ont justement été mis en place pour permettre aux propriétaires de rénover leur habitat. La loi relative à la transition énergétique a maintenu plusieurs dispositifs, comme le crédit d’impôt transition énergétique (CITE). Le propriétaire bénéficie ainsi d’un crédit d’impôt de 30% du montant des travaux d’amélioration énergétique (dans la limite des plafonds prévus). Attention, pour en bénéficier, les travaux doivent être réalisés par une entreprise qualifiée RGE (reconnue garant de l’environnement). Ce crédit d’impôt peut être cumulé avec un éco-prêt à taux zéro permettant de financer ses travaux.
Une prime énergie renouvelable peut également être obtenue, à condition d’être demandée avant toute signature de travaux. Un bonus peut être accordé, sous conditions de ressources (prime énergie solidaire). Enfin, des aides peuvent être demandées auprès de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) (sous certaines conditions), ainsi qu’au niveau régional et local, en complément des aides de l’Etat.

Ecolo jusque dans la déco

L’écologie s’invite ainsi dans la décoration. Peintures, enduits, papiers peints, moquettes, … Le but est d’utiliser des produits qui n’auront pas eu un mauvais impact sur l’environnement lors de leur fabrication, et de garantir un habitant plus sain pour ses occupants. Les labels restent le meilleur moyen de s’assurer que ces produits répondent aux exigences environnementales (NF Environnement ou le label européen pour les peintures, FSC ou PEFC pour les papiers peints ou les parquets, etc.).

Clarisse Andry

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