Immobilier : quelles sont les grandes dynamiques du logement ?

L’INSEE (institut national de la statistique et des études économiques) a publié mercredi 30 juin un état des lieux des résidences principales en France entre 1968 et 2018 [1]. L’étude souligne quelques tendances marquantes qui se sont dessinées sur ces 50 ans. La Rédaction du Village des notaires vous en fait part, et revient également sur les dynamiques de cette dernière année.

L’institution spécialisée dans les statistiques explique avoir bâti son étude à partir des exploitations principales des recensements de 1968, 1975, 1982, 1990, 1999, 2008, 2013 et 2018. Les autres caractéristiques des logements sont issues du Système d’analyse de la population par l’historique des recensements. L’apport principal de ce rapport se situe dans la description de deux tendances particulièrement fortes sur cette période de 50 ans : d’une part un phénomène de décohabitation avec un nombre moyen de personnes qui baisse au sein des logements ; de l’autre, une augmentation sensible de la taille des logements.

Logements plus grands et moins peuplés.

Tout d’abord quelques chiffres : au 1er janvier 2018, la France métropolitaine comptait 35,3 millions de logements dont 29 millions de résidences principales, 3,5 millions de résidences secondaires ou occasionnelles et 2,8 millions de logements vacants. Ces chiffres sont encore plus parlants quand on revient sur l’évolution en 50 ans : le nombre a doublé avec une augmentation moyenne de 341 000 unités par an. De même, le nombre de résidences principales a progressé en moyenne de 263 000 par an soit 1,2 %. Le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 3,1 en 1968 à 2,2 en 2018 en France métropolitaine.

En France métropolitaine, l’augmentation du nombre de résidences principales s’est accompagnée d’une baisse de la part des petits logements de 1, 2 ou 3 pièces. En 1968, 59 % des résidences principales comptaient moins de 4 pièces, contre 40 % en 2018. La part des résidences principales de 5 pièces ou plus a en revanche doublé en cinquante ans, passant de 18 % en 1968 à 35 % en 2018.

Un confort qui s’est installé durablement.

En 50 ans, le confort dans les logements a également bien changé. Ainsi, et conséquence de la construction de nouveaux logements et de la rénovation des plus anciens, presque toutes les résidences principales métropolitaines (99,6 %) disposent en 2018 d’une baignoire ou d’une douche, alors que seulement 47 % en disposaient en 1968. En 2018, la moitié des 120 000 résidences principales métropolitaines non encore équipées en baignoire ou douche ont été construites avant 1946 et un tiers entre 1946 et 1991. Elles sont plus fréquemment situées dans les pôles que dans les couronnes ou les communes hors attraction des villes. Dans la Creuse et à Paris, respectivement 1,2 % et 1,3 % des résidences principales ne sont toujours pas équipées de douche ou de baignoire.

L’étude avance d’autres chiffres concernant le chauffage : en 2018, 71 % des résidences principales métropolitaines sont chauffées avec une chaudière individuelle ou avec un équipement tout électrique, 18 % disposent d’un mode de chauffage collectif et 11 % d’un autre mode de chauffage (poêles, cheminées ou cuisinières). En 1968, seulement 20 % des résidences principales étaient équipées de chaudières individuelles. En 2018, 70 % des résidences principales sont chauffées à l’électricité ou au gaz.

Des dynamiques qui se poursuivent, et d’autres qui s’enclenchent.

La crise de la covid a fait émerger de nouvelles tendances, entre télétravail, besoin d’espaces, de vert et de calme, ce qui a impacté les différents marchés immobiliers et notamment celui des résidences principales. Un nouveau modèle a progressivement émergé : les résidences semi-principales (une villégiature pendant quelques jours par semaine dans un autre lieu que son lieu de travail en présentiel, davantage porté sur le confort du cadre familial). Une pratique qui n’est pas à la portée de toutes les bourses, évidemment, et qui, de fait, trouve une clientèle très parisienne. [2]

Plus globalement, cette nouveauté s’inscrit dans un mouvement de fond qui se caractérise par un renversement du marché, notamment dans l’ancien, au détriment de l’Ile-de-France et en faveur de la province : « la quasi-totalité des départements affiche des prix médians en hausse, une tendance qui se généralise également pour les maisons.  » [3]

En Ile-de-France, les notaires du Grand Paris ont dévoilé la remarquable capacité de rebond du marché dans leur dernière note de conjoncture [4] : « Par rapport à la période de février à avril 2020, marquée par le premier confinement, l’activité a rebondi de 45%, avec plus de vigueur pour les appartements en Petite Couronne (+52%) et les maisons en Grande Couronne (+49%). La reprise a été un peu moins marquée dans la Capitale (+35%).  » Pour expliquer cela, à côté d’une demande très forte, on peut noter des conditions de financement très attractives. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 40 130 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France de février à avril 2021, soit 20% de plus qu’en moyenne pour la même période ces 10 dernières années (35 500 ventes).

Les mouvements des prix suivront le dynamisme des ventes avec des disparités importantes néanmoins. Si les Petite et Grande Couronnes devraient connaître les plus grosses augmentations (5,6 % et 6,1 %), Paris serait à la traîne. En effet, côté Capitale, « le prix au m² des appartements anciens ressort à 10 630 € en avril 2021, sans grands changements par rapport aux mois précédents et même en un an (+1,1%). D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, le prix au m² des appartements devrait atteindre 10 720 € en août 2021 dans la Capitale, soit une hausse de 1% en trois mois. En un an, les prix devraient se stabiliser (-0,2%) à cet horizon. »

L’INSEE avait remarqué une évolution à la baisse du nombre de résidences principales [5] : « Depuis le début des années 2010, le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels augmente plus vite que l’ensemble du parc, alors qu’il avait progressé de façon moins soutenue que ce dernier à partir de 1990. Cette hausse s’accentue même sur les cinq dernières années. » Cette dynamique semble se poursuivre et marquer une prise de conscience des habitants du milieu urbain sur la nécessité de s’offrir un cadre de vie de meilleure qualité.

Se dirige-t-on vers un exode urbain massif ? La question se pose et peut devenir l’une des pierres angulaires dans la redéfinition des nouveaux comportements des acteurs du logement en 2021.

Simon Brenot
Pour la rédaction du Village des notaires

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