Immobilier du Grand Paris : Équation aux multiples inconnues selon les notaires.

Les Notaires du Grand Paris ont dévoilé leur étude sur la conjoncture immobilière pour le 1er trimestre 2020, marqué évidemment par la crise sanitaire, économique et financière causée par l’épidémie de coronavirus. Le communiqué de presse fait suite à une précédente communication qui tentait de donner de premiers indices sur la conjoncture.

Avec 31 010 ventes enregistrées dans les études entre le 1er janvier et le 21 mars 2020, le volume des transactions dans l’ancien a chuté de 22 % en moyenne par rapport à la même période de 2019. En détails, c’est une baisse de 26 % pour les maisons et de 20 % pour les appartements, qui ont représenté plus de 72 % des ventes. En ce qui concerne les ventes au 1er trimestre 2020, il est à noter un « recul sensible qui se traduit premièrement par une baisse de 80 à 90% des signatures de ventes et d’avant-contrats selon les semaines. »

Cette donnée traduit l’inquiétude de la chaîne immobilière qui fait intervenir de nombreux acteurs eux-mêmes souvent empêchés, malgré de nombreux efforts. Un communiqué [1] du Conseil Supérieur du Notariat et du Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier en date du 28 mai 2020 demandait aux pouvoirs publics de tout mettre en œuvre pour une relance rapide de l’activité sur le marché immobilier en axant sur un assouplissement des restrictions de circulation ; aucune augmentation des droits d’enregistrement ; et une action des collectivités territoriales pour faciliter les processus de vente.

Les prix, eux, continuent à monter, puisque corrélés aux avant-contrats. Ainsi, s’il y a un ajustement de prix à attendre, il ne se fera qu’après une phase de latence. La note rappelle à ce propos que « les évolutions des volumes de ventes finissent généralement, mais pas systématiquement d’ailleurs, par se répéter dans les évolutions de prix, après une phase de latence. Quand la pression de la demande se relâche, ce que traduisent normalement des ventes en repli ou de faible niveau, les prix des logements tendent donc à se replier pour s’adapter aux nouvelles conditions du marché. Mais il existe des facteurs de résistance à cette adaptation, particulièrement en Ile-de-France et au cœur de l’agglomération, où l’offre de logements à vendre est faible et les ménages bien moins fréquemment propriétaires que dans le reste du pays. »

Les perspectives demeurent ouvertes car « le repli des ventes se produit actuellement suite à un choc exogène et inédit, sur un marché porteur où les fondamentaux étaient encore bons. »

Toutefois, faut-il le rappeler, beaucoup d’incertitudes demeurent pour prévoir la situation à venir, entre la violence du choc subi par notre économie illustrée par les points de PIB perdus, l’incertitude sur les impacts en cascade sur les entreprises et les ménages et sur la situation sanitaire. Des « frémissements » ont été observés mais qui ne permettent pas de dessiner une tendance claire, « la reprise ne peut être que progressive. »

Nouvelles habitudes immobilières à venir ?

Une inspiration monte toutefois, liée aux contextes économique, financier et psychologique, et qui dévoile un « potentiel de transformations des modes de vie ou des façons de travailler qui peuvent se répercuter sur le marché immobilier. »Le confinement et la démocratisation brutale du télétravail ont amené les ménages à réfléchir à de nouvelles conditions de vies, ce qui dans le temps pourrait amener beaucoup à un bouleversement de leurs habitudes. Par exemple, les critères de recherche de logement en Ile-de-France baissent d’environ 44% alors qu’en Seine-et-Marne, on constate une augmentation de 24%. [2]

La promiscuité dans la ville la plus dense de France, et en période de confinement, a renforcé le désir de déménager. Si l’on y ajoute les possibilités élargies grâce au télétravail, les travailleurs étant prêts à s’éloigner de leurs lieux de travail pour une meilleure qualité de vie, le phénomène qui touche les métropoles, et qui pourrait bien se vérifier dans les mois à venir, à savoir une décentralisation des habitants du centre-ville vers le reste du département, devrait modifier l’immobilier des Français.

Forces contraires et scénarios incertains

L’étude souligne la « question de la solidité de la demande et de l’offre de logements à vendre. L’offre de logements nouveaux pâtira-t-elle de la crise ou sera-t-elle poussée par une relance volontariste ? Les actuels détenteurs de biens immobiliers ne seront-ils pas tentés de conserver un patrimoine sûr pour eux ? »

Malgré ces interrogations, demeurent des fondamentaux tel que l’ « importance d’être bien logé. » Selon les notaires, « la pierre devrait continuer de rassurer et de rester un projet de vie. » Cependant, sur le moyen et long termes, « les besoins d’espace, d’extérieur et de verdure, et les modifications structurelles de la demande, actuellement mises en avant par de nombreux observateurs, demandent à être confirmés. »

Une autre problématique, centrale, est celle des financements. Si les auteurs espèrent « que l’abondance des liquidités maintienne des taux de crédits à l’habitat attractifs », ils mettent en garde les acteurs bancaires sur le fait qu’il est impératif qu’ils « continuent d’assurer un accès au crédit fluide et à bon marché. La mission de régulation des autorités bancaires sera essentielle. »

Des premières réactions d’associations [3] laissent à penser que les conditions d’accès au crédit pour les ménages sont durcies. Une situation qui les inquiètent, « les synergies devraient au contraire aider à la reprise économique. »

Le chômage qui augmente déjà dangereusement après une période de chômage partiel annonce des lendemains compliqués pour des millions de personnes. En avril, le nombre de demandeurs d’emploi sans aucune activité (catégorie A) s’est accru dans des proportions effrayantes : + 843 000 par rapport au mois précédent, sur l’ensemble du territoire d’après les données publiées jeudi par Pôle emploi et par la Dares – la direction des études du ministère du travail. [4]

En trois mois, les personnes à la recherche d’un poste ont vu leurs effectifs s’envoler de 1,065 million (+ 30,3 % depuis la fin de janvier) : elles sont désormais un peu plus de 4,575 millions dans cette situation – un niveau, là encore, inédit, puisque la barre des 4 millions n’avait jamais été franchie.

Toutes les tranches d’âge sont concernées, et les jeunes (moins de 25 ans (+ 29,4 %) ; 25-49 ans (+ 24 %), notamment ceux de 35 ans, âge moyen de l’emprunteur primo-accédant, [5] vont être concernés au premier chef par les difficultés d’accès au crédit.

Retrouvez le dossier complet ici.

Par Simon Brenot
pour la rédaction du Village des Notaires

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