Financer l’installation en période trouble.

« En temps normal, la principale difficulté n’est pas de se financer, mais de trouver une étude à reprendre… or tout a changé depuis deux ans », explique Reynald Demeester, gérant de Finanxia. Car les bonnes intentions initiales de la réforme, à savoir répondre au besoin de notaires dans un certain nombre de territoires, ont laissé place à un paysage confus avec la mise en place des décrets issus de la loi dite Macron. Pour autant, les questions fondamentales à se poser lors du financement restent les mêmes : quels sont les interlocuteurs privilégiés ? Quelles sont les incidences des différents statuts pour votre demande de fonds ? Comment déchiffrer le territoire pour construire le meilleur prévisionnel ? Quels sont les enjeux managériaux à déterminer pour convaincre la banque de votre sérieux ? Enfin, quels sont les impacts des réformes en cours sur le financement ?

Le fonctionnement ordinaire de la profession notariale, qui était en vigueur jusqu’à l’annonce des réformes et qui commence à revenir à l’ordre du jour avec le déblocage des tirages au sort, tient dans cette maxime : « une étude de notaire se mérite comme un honneur public, se pense comme un projet de vie, et s’évalue comme une société commerciale ». Les dossiers de création représentent donc un moment crucial pour se poser toutes les questions qui détermineront la réussite de la démarche. Une bonne banque va donc challenger le candidat pour lui faire comprendre l’importance des études préalables. « C’est vrai, concède Elisabeth Viola, Directrice des Clientèles bancaires de la Caisse des Dépôts (CDC), que certains peuvent trouver cela contraignant, mais c’est parce qu’il faut intégrer toutes les dimensions pour sécuriser son projet. » Car s’il n’y a pas de recette miracle, c’est qu’il faut toujours trouver le montage adapté et sur-mesure, et la demande de crédit est l’occasion de réfléchir aux nombreuses problématiques en jeu.

Quels interlocuteurs ?

L’interlocuteur privilégié du notaire en phase d’acquisition reste la CDC, pour plusieurs raisons, mais notamment parce qu’elle a acquis depuis de nombreuses années une réelle expertise dans l’accompagnement des jeunes notaires.
D’autres banques ont également, depuis longtemps, contribué au financement du notariat à des conditions avantageuses, comme les groupes Crédit Agricole et Caisse d’Épargne, parce que les notaires ont structurellement été de bons payeurs. Enfin, les courtiers en prêt professionnel sont devenus, plus récemment, des acteurs importants.

Le bon moment pour choisir son statut

Aujourd’hui, la création en SEL, société d’exercice libéral, a des implications contradictoires : d’une part, le système fiscal peut être plus avantageux si l’on choisit la fiscalité par l’IS (Impôt sur les Sociétés) et la rémunération en dividendes, ce qui contribue à améliorer la marge de l’étude et sa soutenabilité, mais en même temps, une comptabilité classique d’entreprise nécessite plus de rigueur qu’une SCP (Société Civile Professionnelle), avec les risques afférents d’erreur et donc de redressement fiscal. De surcroît, la structure peut être à responsabilité limitée, ce qui permet aux notaires de préserver leur patrimoine personnel en cas de difficulté professionnelle, mais réduit également l’appétence de certaines banques à prêter dès lors qu’elles ne peuvent plus saisir les biens privés. D’ailleurs, bien qu’il soit mis en avant par le Mouvement Jeune Notariat, le statut est encore peu répandu au sein de la profession, « sans doute, suggère Reynald Demeester, gérant de Finanxia, parce que la possibilité de faire collaborer différentes professions du droit au sein de la même société est vue avec appréhension, car cela fait craindre une confusion entre professions. »

Le bon moment pour l’analyse du territoire

L’installation du notaire, d’une étude, doit être en phase avec les réalités économiques du territoire. « À cet égard, explique Elisabeth Viola, la CDC est un acteur incontournable parce qu’elle est partie prenante du développement territorial. Toute cette connaissance du territoire, nous souhaitons la mettre au service du notaire pour étudier avec lui son business plan et examiner s’il est en adéquation avec notre vision du territoire, de sa situation et de son potentiel. »

Comment prêter en l’absence de cautionnement ?

Si, après l’arrêt du cautionnement par l’ANC (Association Notariale de Caution), des discussions sont en cours pour trouver des solutions alternatives, il est malgré tout indispensable, selon Elisabeth Viola, « de continuer à prêter, pour permettre à tous les nouveaux notaires de réaliser leur installation dans les meilleures conditions. Nous sommes convaincus que la meilleure garantie pour les prêts accordés est la viabilité des créations. Pour cela, la CDC a édité un guide d’entreprise destiné à tous ceux qui sont dans une démarche d’installation, et elle propose ensuite un accompagnement individualisé et sur le long terme à tous ceux qui souhaitent bénéficier de ses financements : nous aidons les nouveaux notaires à avoir une vision à 360°, pour se mettre dans la posture adéquate qui sécurise leur projet, et ce dans l’intérêt de tous. »

Le bon moment pour réfléchir à la gestion de l’étude

Dans tous les cas de figure, un notaire doit prendre en compte la dimension managériale de sa fonction : la nature et l’évolution des rentrées, la maîtrise de la gestion et des coûts, la prise en compte des RH dans la constitution d’une équipe sont autant d’éléments désormais incontournables. Cet aspect des choses s’appréhende pour une grande part au travers de l’audit fonctionnel que le cédant a l’obligation de commander à un organisme reconnu par les instances. Il est par exemple recommandé, à un moment où l’immobilier est bloqué dans de nombreux territoires, d’avoir d’autres spécialités pour diversifier son activité. « Si, par exemple, il y a une surpondération de l’immobilier, souligne Elisabeth Viola, il faut regarder avec quels partenaires le cédant a réalisé son chiffre, parce que ceux-ci peuvent être tentés de quitter l’étude pour le suivre. C’est alors l’immobilier qui s’effondre d’un seul coup ». À l’inverse, la partie actes courants est très importante parce qu’elle reste stable au moment des crises.
En cas d’association, la situation est particulièrement sensible, parce que, toujours selon Elisabeth Viola, « beaucoup d’études devraient avoir une réflexion sur cette évolution et l’envisager comme une opportunité pour se réorganiser du point de vue managérial », mais, ajoute Reynald Demeester, « lorsqu’ils s’associent à 50 % avec quelqu’un qui ne partage pas cette volonté d’améliorer la gestion, les nouveaux notaires ne disposent d’aucun pouvoir de pression ». Même si ça n’est pas toujours possible, il faut donc privilégier un travail en amont pour évaluer la compatibilité et la complémentarité des profils, tant dans les attentes en matière de management que dans les compétences pour réussir à capter des clientèles différentes. Il faut se poser toutes ces questions en amont parce qu’il y a encore trop de difficultés qui émergent après le démarrage de l’activité pour un manque d’affectio societatis.

« Avec la loi Macron, ce n’était pas simple, et puis c’est devenu très compliqué »

Selon Grégory Betta, « les idées de fond n’étaient pas mauvaises, mais la mise en œuvre est dramatique. D’ailleurs, une large partie de la profession demandait depuis déjà plusieurs années l’intégration progressive, j’ai bien dit progressive, de 2000 nouveaux notaires, à raison, par exemple, de 200 par an, afin de répondre aux besoins des territoires et de permettre l’intégration de jeunes diplômés. Au lieu de cela, nous avons 1650 nouveaux notaires d’un coup, et le système est bloqué ! ». Les conséquences s’en font sentir dans tous les domaines. Au niveau des candidats, de nombreux dossiers ont dû être faits et refaits au gré des publications quasi quotidiennes des textes réglementaires. Au niveau de la Chancellerie, les services dédiés à la validation des dossiers de reprises sont aujourd’hui entièrement occupés par l’horodatage et les 247 tirages au sort, de sorte qu’il n’y a jamais eu aussi peu d’installations.
Aujourd’hui, les prix des cessions sont impactés par une réforme qui prévoit une baisse des tarifs des transactions immobilières de 20 % et une augmentation de 20 % du nombre d’études, ce à quoi s’ajoutent une forte baisse de la rentabilité du fait de la loi ALUR et une faiblesse des prestations immobilières, en nombre et en valeur, dans de nombreux territoires. « Pour cette raison, explique Reynald Demeester, en Savoie et Haute-savoie, où j’aide des accédants à monter leurs dossiers, le CRN (Caisse de Retraite des Notaires) baisse systématiquement de 20 % le prix proposé par le cédant », sans que quiconque s’en trouve satisfait, le cédant estimant cette baisse exagérée, l’accédant la jugeant insuffisante, et la banque elle-même étant gênée par la difficulté à créer des modèles de long terme qui soient viables – une incertitude encore renforcée par l’ajustement biennal des tarifs1. Pour des raisons similaires, alors qu’elle cautionnait les prêts souscrits par les notaires auprès de la CDC, soit près de 80 % des crédits en temps normal, l’Association notariale de caution a décidé, face à une telle incertitude, de suspendre le cautionnement des prêts. La CDC elle-même, de son côté, est contrainte de revoir son fonctionnement de prêt aux notaires. Il s’agit là d’un handicap pour la profession car « les notaires savent, insiste Grégory Betta, qu’en cas de difficulté, il vaut mieux être débiteur de la CDC, qui connaît le métier et saura trouver un compromis, plutôt qu’avec une autre banque qui sera peut-être moins compréhensive en cas de difficulté ». Elisabeth Viola confirme lorsqu’elle indique : « dans les moments plus délicats, lors des crises de l’immobilier par exemple, la Caisse sera toujours présente pour protéger, sécuriser et accompagner les études. Il en va de la pérennité de la solidarité professionnelle ».

Financer les autres frais

Il est possible, voire conseillé,
d’emprunter pour financer le fonds de roulement, surtout en cas de création d’étude, parce qu’alors, indique Grégory Betta, « la clientèle est inexistante et la publicité est légitimement interdite ». Des investissements deviennent alors cruciaux, tels que les locaux, qui doivent être bien identifiables et facilement accessibles par la population, « évolutifs, pour ne pas avoir à déménager en cas de croissance, explique Elisabeth Viola, ou alors viser des structures comme des maisons du droit où l’on peut bénéficier des interactions avec d’autres professionnels du droit ». Il convient aussi d’envisager les avantages respectifs de la location et de l’acquisition des locaux, même lors d’une reprise d’étude, puisqu’il est possible de demander au cédant de louer les murs pendant les premières années d’activité. D’autres dépenses doivent aussi être précisément budgétées, comme l’aménagement intérieur, l’informatique, le véhicule – qui peuvent tous faire l’objet d’un crédit-bail mobilier – ou encore la documentation juridique...

Article initialement paru dans le Journal du Village des Notaires n°62

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