Dossier Financement, Spécial Congrès des Notaires - Première partie

Le Journal du Village des Notaires était présent au 107ème Congrès des Notaires de France qui se déroule à Cannes du 5 au 8 Juin 2011.Cette année le Congrès avait pour thème :"le financement , les moyens de ses projets, la maîtrise des risques".

La rédaction vous a donc concocté un dossier divisé en trois parties sur le thème du financement. Vous pouvez découvrir ci-dessous la première partie intitulée "Les banques au cœur des modes de financement personnel des particuliers".

L’établissement bancaire est, par principe, l’acteur privilégié pour répondre aux besoins de financement des particuliers, lors de l’achat d’un bien immobilier ou mobilier. Il est l’institution traditionnelle du financement des projets personnels du particulier.

I. Le financement d’un bien immobilier par la banque

Il convient de différencier les nombreux types de prêt immobiliers proposés par les banques aux particuliers mais devant leur multiplicité, seuls les principaux seront envisagés.

Le prêt libre ou classique est ouvert à tous et sans contrainte. Il s’agit du plus répandu parce qu’il a pour avantage d’être compatible avec toutes les opérations immobilières, dans le neuf comme dans l’ancien, pour une résidence principale comme secondaire. Ses conditions d’octroi dépendent des critères d’acceptation posés par l’établissement financier. Le taux d’intérêt et la durée du prêt varient eux aussi selon la banque mais ils doivent respecter la législation en vigueur. Par exemple, le taux ne devra pas dépasser celui de l’usure, fixé par la Banque de France.

Les particuliers qui optent pour ce prêt devront encore décider s’ils souhaitent effectuer leur crédit selon un taux fixe ou variable. Le premier taux est le plus sécurisant parce que les modalités du prêt sont déterminées à la signature du contrat. Le taux, la mensualité et la durée du crédit sont fixés et ne peuvent pas évoluer par la suite, sauf à la demande de l’emprunteur et sur accord de la banque. Ce choix est très sûr pour un investissement à long terme.

Les particuliers qui sélectionnent un crédit à taux révisable bénéficieront d’un taux moins élevé mais la durée et le montant des mensualités seront incertains. Tous les ans ou tous les 6 mois selon les dispositions prévues dans le contrat, le crédit sera révisé à la hausse ou à la baisse selon le taux du marché. Généralement, c’est le taux Euribor à 3 ou 12 mois qui est utilisé.

Certains crédits immobiliers à taux révisable peuvent être capés, ce qui instaure une protection contre une hausse immodérée des taux en permettant de mieux maîtriser ses hausses futures. Dans ce cas, le prêt pourra être révisé à la baisse mais devra aussi respecter un plancher.

Le prêt relais est un outil de financement utile pour faire la jonction entre la vente et l’achat suivant. Vendre un logement pour en acheter un autre est la solution idéale mais en pratique, il y a souvent un décalage entre ces deux opérations car la revente peut durer plus longtemps que prévu.

Il existe deux grands types de prêt-relais selon qu’il soit accordé seul, ou avec un prêt complémentaire dans le cas où la valeur du nouveau bien dépasserait celle du précédent. Lorsque le prêt relais est accordé seul, il est appelé prêt relais sec. La banque réalise alors une avance de frais pour un bien vendu au même prix ou plus cher que le bien acheté. Cette dernière gagnera alors quelques mois d’intérêts à taux élevé, ce qui correspond à un faible niveau de rentabilité pour les banques. Ainsi, le prêt relais sec constitue « un geste commercial de la part de la banque ». Le prêt relais peut aussi être adossé à un prêt classique ce qui permet d’emprunter une somme supérieure à la valeur du bien vendu. Le taux est dans ce cas moins élevé que pour le prêt relais sec.

Souvent pour obtenir un prêt relais, des garanties seront exigées telles que la réalisation d’une estimation du bien réalisée par un professionnel compétent, notaire ou agent immobilier, une promesse ou un compromis de vente. Le recours à ce type de prêt de courte durée permet, en théorie, de bien coordonner la vente d’une résidence avec l’achat d’une nouvelle et évite au particulier de rater une bonne affaire puisque c’est la vente du précédent logement qui permet de rembourser ce dernier.

Le prêt in fine est quand à lui un outil indispensable lors d’un achat locatif dans le cadre de dispositifs d’incitations fiscales. En effet, ce prêt s’adresse en priorité aux investisseurs locatifs fortement fiscalisés sur leurs revenus et sur leurs bénéfices fonciers existants ou à venir, mais aussi, dans une moindre mesure, à ceux souhaitant acquérir une résidence secondaire.

Souscrire un prêt in fine est un moyen de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs et de diminuer son imposition tout en profitant de placements performants. Pendant la durée du crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts, ce qui permet de laisser intact le capital emprunté jusqu’au terme. A l’échéance, le capital emprunté devra être remboursé en une seule fois. Pour cela, une épargne sera constituée en versant chaque mois une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet, pendant toute la durée du crédit.

Ce type de prêt a un coût plus élevé qu’un prêt classique, mais associé à un investissement locatif, la balance est renversée et le prêt in fine devient plus avantageux.

Le prêt hypothécaire permet de disposer rapidement d’une somme importante. Il s’adresse à tous types d’emprunteurs qui possèdent un patrimoine à donner en garantie, pour leur besoin les plus divers.
Ce mode de financement est indiqué pour financer un achat immobilier et peut s’appliquer au bien pour lequel les fonds sont empruntés. L’avantage réside dans la possibilité de faire des emprunts plus conséquents car la solidité de la garantie permet d’étaler le remboursement du prêt. De plus, les taux d’intérêts pour les prêts hypothécaire sont plus bas que ceux des autres prêts.

Néanmoins, c’est encore un produit réservé aux organismes spécialisés car le prêt hypothécaire nécessite un traitement particulier (durée d’instruction, caractère sur mesure) que les banques traditionnelles ne peuvent que rarement assurer, faute de temps ou de personnels formés. Répandu dans d’autres pays, il n’est que peu développé en France même s’il tend à se démocratiser auprès des banques traditionnelles, dans une version beaucoup plus sécurisée que celle qui existe aux Etats-Unis.

Il existe des prêts immobiliers réglementés appelés aussi prêts aidés ouvrant droit aux aides de l’Etat. Ils ont été mis en place afin que les particuliers accèdent plus facilement à la propriété et il offre, à ce titre, des conditions d’emprunt très avantageuses malgré un accès qui est strictement réglementé.

-  Le prêt à taux zéro plus « PTZ+ »

Ce type de prêt résulte d’un nouveau dispositif mis en place le 1er janvier 2011, correspondant à la refonte de trois instruments antérieurs (le prêt à taux zéro, le pass foncier et le crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt) en un seul et même outil.

Le PTZ+ est réservé aux primo accédants, c’est-à-dire aux personnes physiques qui achètent pour la première fois une résidence principale, dans le neuf comme dans l’ancien. L’originalité de ce prêt par rapport à ces prédécesseurs est qu’il est octroyé sans condition de respect d’un plafond de ressources, même si les revenus du ménage sont pris en compte pour calculer la durée de remboursement du prêt et la possibilité d’un différé de remboursement. De plus, le coût maximal de l’opération finançable par un PTZ+ et la durée de remboursement varie en fonction de la situation géographique du bien. Il s’adapte ainsi parfaitement aux disparités géographiques du marché immobilier.

Enfin, ce type de financement prend en compte la performance énergétique du logement afin de préserver l’environnement. Par exemple, si l’achat porte sur un logement basse consommation, le montant empruntable sera plus élevé.

Il faut noter que le montant du PTZ+ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans concourant au financement de la même opération. Le PTZ+ devra donc être complété par un autre type de prêt, même réglementé.

-  Prêt conventionné

Le prêt conventionné peut revêtir deux formes : le prêt conventionné classique (PC) et le prêt d’accession sociale (PAS). Leur principale caractéristique commune réside dans la possibilité qu’ils offrent à l’emprunteur d’obtenir l’Aide Personnalisée au Logement (A.P.L). En contrepartie, il faut noter que les taux d’intérêts qui y sont attachés sont souvent supérieurs aux taux bancaires classiques.

A la différence du PC classique, le PAS est subordonné à des plafonds de ressources et est garanti par le Fond de Garantie à l’Accession Sociale ( FGAS), qui sert de médiateur en cas de défaillance de l’emprunteur.
Le recours à ces prêts permet de financer l’intégralité du bien.

-  CEL/PEL

Ces moyens de financement permettent d’associer épargne et prêt. Ainsi, à la différence de tous les autres produits financiers, le Compte Epargne Logement (CEL) et le Plan Epargne Logement (PEL) associent une phase d’épargne rémunérée et la possibilité d’obtenir un prêt concernant un bien immobilier à l’issue de la phase d’épargne, à un taux d’intérêt fixé dès leur ouverture. Le montant du prêt est déterminé par le total des intérêts perçus durant la phase d’épargne.

Le CEL propose une rémunération faible, un montant de prêt peu élevé, mais un taux de prêt relativement intéressant.

Le PEL permet d’accéder à une rémunération attrayante et un taux d’intérêt assez attractif mais oblige l’emprunteur à épargner pendant une période de 4 ans à 10 ans.

D’autres leviers de financement peuvent être utilisés par les acquéreurs tels que les prêts délivrés par les collectivités locales (par exemple le prêt Paris logement dans la capitale ou le prêt logement 92 dans les Hauts de Seine), le prêt Action Logement (Prêt 1 % logement) ou le prêt 1% employeur.

II. L’augmentation de la capacité de financement du particulier

Lorsqu’un particulier a besoin de financement dans le cadre d’un projet qui n’est pas immobilier, il peut contracter un crédit à la consommation. Il en existe deux grands types : le crédit amortissable classique ou affecté et le crédit renouvelable. Très souvent utilisés, les prêts à la consommation représentent en France un encours de 161,5 milliards d’euros [1].

Tous les articles sur le financement de ce dossier :
- Les banques au cœur des modes de financement personnel des particuliers
- De nombreuses méthodes de financement de l’entreprise
- L’assurance de prêt : évolution législative et diversité de l’offre

Johanna Leplanois,
Pour la rédaction du Village des Notaires


Notes

[1Source : Banque de France /Insee/rapport du 107ème Congrès des Notaires de France

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