Diagnostic immobiler, le renouveau de la profession, par Arnaud Hoeusler, EX’IM

L’objectif des diagnostics immobiliers est d’assurer une information complète et de qualité aux consommateurs tout en poursuivant des objectifs de sécurité juridique et de transparence commerciale.

En plus de la mise en place des diagnostics portant sur la qualité de l’habitat, l’ordonnance 2005-655 du 8 juin 2005 a prévu les conditions d’exercice professionnel à remplir par les professionnels du diagnostic : compétences et formations, assurance professionnelle et devoir d’indépendance.

Certes la presse relate fréquemment les abus regrettables de confrères malfaisants mais on assiste pourtant depuis 2007 à une véritable « professionnalisation » et « moralisation » d’un métier encore jeune.

Cette jeunesse se traduit aussi dans le recul juridique insuffisant de notre profession pour dresser un tableau des responsabilités des professionnels de l’immobilier. Cependant on peut voir deux facteurs de responsabilité traditionnels afférents aux notaires à savoir leur obligation de conseil d’une part et l’obligation de garantir l’efficacité des actes qu’ils instrumentent. Sur ce sujet je recommande vivement la lecture de l’étude juridique intitulé « De la qualité des diagnostics techniques immobiliers » par Gwénaëlle DURAND-PASQUIER, Docteur en droit, Maître de conférences et Responsable de chronique à la Revue Construction Urbanisme.

Au-delà des considérations juridiques, il est proposé de dresser ici un état des lieux sommaire du Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

La lutte contre le saturnisme
Depuis 2006 le vendeur a l’obligation d’annexer un CREP en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d’exposition au plomb. Depuis le 12 août 2008 le CREP est obligatoire pour les contrats de locations.

L’amiante
Depuis 1996 la prise en compte des risques sanitaires liés à l’amiante est une préoccupation majeure des pouvoirs publics. Dans ce sens tout un arsenal réglementaire tente de limiter les risques liés à la présence d’amiante dans les immeubles bâtis.
C’est pourquoi un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante est annexé à l’acte authentique lors de la vente d’un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Les termites
Dans des zones contaminées par les termites et délimitées par les préfets, l’état relatif à la présence de termites est obligatoire, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti.
En cas d’absence d’état relatif à la présence de termites, le propriétaire vendeur est déchu du droit de s’exonérer de la garantie des vices cachés et expose le contrat de vente à une action en nullité.

La performance énergétique des bâtiments
L’objectif du DPE est d’informer sur la consommation énergétique du bâtiment lors de sa vente ou sa mise en location à travers un audit du bâtiment, un classement selon l’étiquette Energie et des recommandations visant à économiser l’énergie et améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Les diagnostics concernant l’électricité et le gaz
La loi prévoit que l’état de l’installation intérieure de gaz doit être réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances. L’installation intérieure de gaz doit être réalisée depuis plus de 15 ans. Dans le même esprit, pour évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, il a été mis en place le 1er janvier 2009 un diagnostic portant sur l’état de l’installation intérieure d’électricité lorsque celle-ci a été réalisée depuis plus de quinze ans.

Enfin je rappellerai simplement que la cour de cassation rappelle immuablement, qu’il incombe aux notaires de donner un caractère d’authenticité aux actes qu’ils instrumentent et d’en garantir l’efficacité.
C’est parce que les diagnostics immobiliers ne sont pas de simples formalités contraignantes que la dimension du conseil du diagnostiqueur prend tous son sens.

Article publié dans la Revue des Notaires n° 51.

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