De l’ordonnance du 8 juin 2005 au 1er novembre 2007 : le diagnostic immobilier.

ÉVOLUTION DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER

Le 1er novembre 2007 restera un date clé pour le diagnostic immobilier. Elle correspond au premier aboutissement de l’encadrement réglementaire de cette profession et à l’entrée en vigueur de nouvelles dispositions relatives aux diagnostics, couronnant ainsi deux années d’évolution. La réglementation de l’activité d’opérateur en diagnostic immobilier s’est engagée avec l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 qui établit les principes d’exercice de cette profession et les obligations en matière de diagnostic. Ce texte « fondateur » a initié les évolutions réglementaires nécessaires pour aboutir à l’encadrement légal de cette activité et à la mise en place d’un « document unique » regroupant tous les diagnostics obligatoires en cas de transaction ou de location d’un bien immobilier : le Dossier de Diagnostic Technique.

Conditions d’exercice de la profession : ce qui change

Le décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006 pris en application de l’ordonnance du 8 juin 2005, précise les conditions et modalités d’exercice cette profession. Les dispositions qui y sont définies visent à une meilleure information et protection du consommateur. Elles doivent permettre de garantir le niveau de compétences des opérateurs et sécuriser la relation client. Leur application entre en vigueur à compter du 1er novembre 2007. Première mesure d’importance, la certification de compétences des professionnels. Elle est délivrée par un organisme de certification accrédité par le COFRAC, et sur examen, en fonction des connaissances techniques dans le domaine du bâtiment et de l’aptitude à établir les différents éléments composant le dossier de diagnostic technique. Tout opérateur, depuis le 1er novembre 2007 doit être titulaire d’un certificat de compétences spécifique à chacun des diagnostics figurant dans ce dossier de diagnostic technique pour pouvoir les réaliser. Cette obligation vise à assurer au donneur d’ordre la qualité et la fiabilité des informations contenues dans les rapports de diagnostic et sécuriser la sélection du diagnostiqueur.
Autre mesure visant à la protection du consommateur, les professionnels doivent être titulaire d’une assurance responsabilité professionnelle dont le montant de garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d’assurance. Cette assurance doit permettre de couvrir les conséquences d’un engagement de leur responsabilité en raison de leurs interventions.

Le diagnostic technique doit apporter des éléments d’information objectifs sur les caractéristiques du bien immobilier et contribuer ainsi à la sincérité de la transaction entre les parties. Garantir cette objectivité, c’est assurer l’indépendance et l’impartialité de l’opérateur en diagnostic face à la logique de la transaction et des travaux qui peuvent y être liés. En stipulant clairement cette règle qui interdit au diagnostiqueur immobilier d’avoir un lien de quelque nature que ce soit avec le propriétaire, le mandataire, ou une entreprise qui effectuerait les travaux ultérieurement, le législateur établit les notions d’indépendance et d’impartialité comme bases de cette profession et préalables à toute réalisation. Toutes ces dispositions traduisent la volonté de transparence et de qualité de l’information du propriétaire et du donneur d’ordre et se formalisent par l’attestation sur l’honneur du professionnel de sa situation au regard des ses impératifs réglementaires, et notamment de l’article L 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation. Leur non respect est passible d’amende pour le contrevenant. Depuis le 1er novembre 2007, cette attestation sur l’honneur doit elle aussi être obligatoirement remise au donneur d’ordre.

Le décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006 par la définition d’un encadrement légal a permis de structurer la profession d’opérateur en diagnostic immobilier et de créer les conditions initiales au développement de relations clients saines et transparentes.

Dossier de Diagnostic Technique : ce qui est obligatoire

Le dossier de diagnostic technique, défini par le décret n°2006-1114 du 5 septembre 2006, est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Sont regroupés sous ce terme l’ensemble des diagnostics obligatoires nécessaires au moment de la transaction et à l’exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur. La forme et le modèle de ce dossier ne sont pas réglementés. Cependant, l’avis du groupe de travail « diagnostic immobilier »du Conseil National de la Consommation publié le 27 mars 2007 recommande quant à lui « l’élaboration d’une fiche de synthèse (grille de lecture) regroupant les constats du dossier de diagnostic avec une terminologie accessible au consommateur ». Pour être valides, les différents rapports de diagnostic doivent être réalisés par une personne répondant aux exigences de l’article L 271-6 et doivent être en cours de validité à la date de signature de l’acte de vente. Leurs durées de validité, fixées par le décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006, différent.
Diagnostics contenus dans le Dossier de Diagnostic Technique

L’objectif visé par la mise en place d’un dossier de diagnostic technique est la clarté de l’information diffusée tant au vendeur qu’à l’acquéreur et aux intermédiaires participants à la vente. Il doit être utilisé comme un outil de connaissance du bien permettant la réalisation de la transaction en toute transparence pour les différents acteurs.
Un dossier de diagnostic technique a également été instauré dans le cadre de la location du bien immobilier. Il ne comporte actuellement que le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et technologiques

Un nouveau diagnostic : L’état des installation intérieure de gaz

Cet état, en vigueur à compter du 1er novembre 2007, est un diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz à usage domestique. Il a pour objet d’évaluer, par des contrôles visuels, des essais et des mesures les défauts et les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes (prévention des fuites de gaz, prévention incendie, intoxication oxycarbonée. Chaque année en France, 6000 personnes sont victimes d’une intoxication au monoxyde de carbone (CO), et 300 en décèdent.
Il est réalisé pour le compte du propriétaire ou de son mandataire à l’occasion de la vente d’un bien à usage d’habitation et de ses dépendances dont l’installation de gaz est fixe et existe depuis plus de quinze ans.
Ce diagnostic porte sur les quatre domaines de l’installation, à savoir : la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux et la combustion. L’intervention de l’opérateur de diagnostic ne porte que sur les constituants visibles et accessibles de l’installation au moment du diagnostic. Elle s’effectue sans montage, ni démontage, hormis de rares exceptions. Deux exceptions sont à retenir : Un certificat de conformité, ou un diagnostic réalisé dans le cadre d’opérations organisées par des distributeurs de gaz, délivré depuis moins de trois ans à la date de signature de l’acte authentique peut tenir lieu d’état d’installation intérieure de gaz. La durée de validité de ce diagnostic est de trois ans et en cas d’absence de ce document à la signature de l’acte de vente, la clause d’exonération de garantie pour vice caché prévue à l’article 1643 du code civil ne peut-être stipulée. Plus encore, le vendeur encourt des sanctions civiles se traduisant généralement par la prise en charge des travaux de mise en conformité. La réglementation de cet état, satisfaisant ainsi à la qualité d’information du consommateur, fixe l’obligation de signature d’un ordre ou contrat de mission par le donneur d’ordre. Ce document doit reprendre les conditions générales de réalisation et mettre en exergue les obligations tant du professionnel que du donneur d’ordre. Ainsi, ce dernier se doit de rendre accessible tous les locaux et leurs dépendances, s’assure que l’installation sera alimentée en gaz et que les appareils présents seront en service. Il présente au diagnostiqueur l’attestation de contrôle de vacuité du conduit de fumées et celle du contrat d’entretien de la chaudière datant de moins d’un an, s’il les possède. Le non respect de ces conditions, nécessaires à la bonne réalisation de l’état d’installation intérieure de gaz, implique que la responsabilité du donneur d’ordre reste pleinement engagée en cas d’accident ou d’incident ayant pour origine une défaillance de tout ou partie de l’installation n’ayant pu être contrôlée. La responsabilité du diagnostiqueur est, elle, limitée aux points vérifiés. Dans le rapport remis au donneur d’ordre, l’opérateur identifie et localise les anomalies constatées sur l’installation et évalue le niveau de danger qu’elles représentent. Il apporte alors, en fonction de leur gravité, les explications sur leur nature, les risques encourus et les actions à mener pour sécuriser l’installation. En cas de Danger Grave Immédiat, les risques encourus par les personnes étant trop élevés, le diagnostiqueur interrompra sans délai, partiellement ou totalement, l’alimentation en gaz de l’installation et apposera des étiquettes de condamnation. Ce niveau d’anomalie, le plus important des trois existants, implique la remise en état de l’installation par des professionnels qualifiés avant toute nouvelle utilisation. Les deux autres niveaux d’anomalies demanderont la réalisation de travaux à plus ou moins court terme mais n’induisent pas la coupure d’alimentation de l’installation. L’état de l’installation intérieure de gaz est le premier des deux diagnostics « sécurité de l’habitat » à entrer en application. Courant 2008, l’état de l’installation intérieure d’électricité viendra compléter le dispositif sur la sécurité des installations des biens à usage d’habitation.

Une modification d’importance : Le nouvel état termites

Les diagnostics existants ne sont pas exempts d’évolution. Ainsi, à compter du 1er novembre 2007, « l’état parasitaire » obligatoire dans certains départements lors de la transaction d’un bien immobilier est remplacé par l’ « état du bâtiment relatif à la présence de termites ». Pour réaliser cet « état termites, le diagnostiqueur doit être certifié, à l’inverse de la réalisation d’un état parasitaire qui, par l’abrogation du décret 2000 a perdu son encadrement réglementaire et devient un diagnostic « contractuel » pour lequel il n’existe pas de certification. Cette évolution vers une recherche centrée sur la présence de termites entérine des modifications quant au champ d’investigation du diagnostic et à sa durée de validité qui ne sont pas sans conséquences sur l’information du donneur d’ordre et de l’acquéreur. En effet, la durée de validité de l’état relatif à la présence de termites est portée à six mois par rapport à l’ancien état parasitaire dont la validité n’excédait pas trois mois. Ce délai supplémentaire, s’il apporte un confort réel dans le cadre de la transaction, augmente toutefois le risque d’apparition ou de développement d’une infestation. De même, le champ d’investigation dans la nouvelle réglementation a été restreint au bâtiment et à ses abords directs, éludant de ce fait les recherches sur les parties non bâties. Afin de supprimer ce risque, il est donc important de s’assurer auprès du professionnel que celui-ci étendra sa visite à la totalité des surfaces non bâties. Le changement le plus important, en termes de risque notamment, résulte de la restriction des recherches à la seule présence de termites, excluant ainsi les autres insectes xylophages et les champignons lignivores (mérule) responsables de nombreux dommages et sources importantes de litiges. Le professionnel a cependant la possibilité d’en faire état dans la rubrique des constatations diverses, mais n’est plus tenu à leur description exhaustive qui sort du cadre réglementaire de l’état de présence de termites. L’obligation d’annexer cet état à l’acte de vente est toujours soumise à arrêté préfectoral. Cependant, comme certaines études notariales le pratiquaient déjà dans les zones non réglementées où il existe un risque d’infestation par d’autres agents de dégradation du bois est avéré, il apparaît judicieux de demander la réalisation d’un état parasitaire « contractuel » afin de garantir tout risque de litige ultérieure, d’offrir à l’acquéreur la pleine information nécessaire à son acquisition et de garantir au vendeur une transaction « sécurisée ».

Hélène QUENEHERVE
Déléguée Générale de la FNECI

Paru dans "La Revue des Notaires"

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