Bien rédiger les statuts d’une SCI

L’acquisition immobilière, surtout dans un cadre professionnel, peut être réalisée par l’intermédiaire d’une société civile dont l’objet est immobilier. On parle couramment de Société Civile Immobilière (SCI), bien que cette forme juridique n’existe pas en tant que telle. En effet, la « SCI » revêt la forme d’une société civile et la rédaction des statuts de la société, qui fixent « les règles du jeu » entre les associés présente une importance primordiale.

Par Vincent PILARCZYK, Notaire assistant, SCP DELATTRE, Notaires à DOUAI (vincent.pilarczyk chez notaires.fr) et Hubert MROZ, Notaire stagiaire,SCP FONTAINE, Notaires à LILLE (hubert.mroz chez notaires.fr) - Membres de l’INES (Institut Notarial de l’Entreprise et des Sociétés).

Sans revenir sur les avantages et les intérêts qu’il y a de réaliser une acquisition immobilière par l’intermédiaire de ce type de société (1), il est important de rappeler que la rédaction des statuts est une étape importante, souvent négligée. Il est effectivement courant d’observer que sont utilisées des trames génériques, parfois trouvées au gré de la navigation sur internet, mais surtout contre productives. En la matière, on ne peut que recommander d’avoir recours au « sur mesure » plutôt qu’au « prêt à porter ».

On peut dresser un panorama rapide des principales clauses qui méritent que l’on y prête attention.

Un préalable indispensable : fixer ses objectifs et anticiper les étapes futures

Le conseil du professionnel sera immanquablement différent en fonction de la nature de l’investissement, du financement de l’acquisition, de l’identité des associés et de leurs aspirations à terme.

En effet, il n’est pas possible d’apporter les mêmes solutions à un couple qui acquiert sa résidence principale, des partenaires qui s’associent pour acquérir les murs de l’entreprise ou encore un père de famille qui réalise un investissement pour le transmettre à terme à ses enfants.

De la même façon, que va-t-il et que doit-il se passer si « en cours de route » l’un des associé disparait, ou si le gérant de la société devient pour des raisons de santé, incapable d’assurer ses fonctions ?

Ce sont ces premiers paramètres qui vont permettre de rédiger les statuts de la société de la meilleure façon possible.

Certes, manquer de précision ne sera pas systématiquement dramatique. Mais il est des situations (famille recomposées, mésententes potentielles ou avérées, intérêts divergents entre associés, etc) dans lesquelles il est prudent de bien anticiper les difficultés.

L’objet social, élément fondamental

Si l’on devait ne retenir qu’une seule clause dans les statuts, il s’agirait de la clause déterminant l’objet social. En effet, c’est la clause la plus importante puisque c’est elle qui fixe la raison d’être de la société et le but que lui assignent les associés.

C’est cette clause qui précise ce qu’il est possible de faire dans le cadre de la société. Si par exemple l’objet social ne vise que l’acquisition et la détention d’un seul immeuble bien identifié, la société sera dissoute au moment de la revente de cet immeuble. Il lui sera également impossible de réaliser une nouvelle acquisition ensuite.

Il est donc indispensable, on l’aura compris, de porter le plus grand soin à la rédaction de cette clause, d’autant qu’elle recèle une fonction cachée. On perd souvent de vue que l’objet social délimite également les pouvoirs du gérant de la société.

Cette précision est importante car en société civile, les associés sont tenus indéfiniment des engagements pris par la société, donc par le gérant au nom de celle-ci. La responsabilité de chaque associé n’est pas limitée, et chacun pourrait être tenu, sur son patrimoine personnel des erreurs et engagements pris par le gérant. Le risque est donc d’autant plus grand que le libellé de l’objet social est large.

A l’inverse, prévoir un objet social suffisamment large peut permettre de laisser, en toute connaissance de cause, les mains libres au gérant, pour certaines opérations comme la revente des actifs et le remploi des fonds par exemple.

A quel montant fixer le capital social ?

Cette question est récurrente et on trouve aussi bien des sociétés à capital faible ou symbolique que des sociétés au capital important, fixé au montant de l’investissement. Cela s’entend des sociétés constituées d’apports en argent (apports en numéraires). Rappelons qu’une société civile peut également être constituée d’apports de biens en nature, qu’ils soient immobiliers, ou mobiliers (parts et actions de société, etc), et dans ce cadre, le montant du capital correspond à la valeur des biens apportés en société.

La fixation du capital dépend également du moment auquel les associés peuvent verser à la société le montant de leur apport, c’est-à-dire le moment où les associés peuvent libérer leurs apports. En société civile, il est possible de promettre d’apporter une certaine somme, sans pour autant la libérer immédiatement, ni même à moyen terme.

Ne perdons pas de vue la définition initiale du capital social. Il correspond à la somme des « moyens » que les associés fournissent à la société pour remplir son but. Cela pourrait par exemple correspondre à l’apport personnel dans le cadre d’un achat à crédit.

Balayons d’un revers de main l’incidence fiscale. Fixer, dans le cadre d’un apport en numéraires, un capital important (non libéré) n’a plus d’intérêt sur le plan de l’imposition des plus-values en cas de cession des parts. En revanche, fixer un capital important sans le libérer intégralement peut poser des problèmes de déductibilité des intérêts en cas de souscription d’emprunt. Il peut également alourdir le coût des droits d’enregistrement en cas de vente ou de donation des parts.

Pour donner une orientation d’ordre général, précisons qu’il n’est pas opportun de fixer un capital important si les associés ne sont pas en mesure de le libérer à court ou moyen terme (quelques années).

En revanche, fixer un capital important pour réaliser une acquisition à plusieurs peut permettre de limiter les risques entre associés. Prenons l’exemple de 3 personnes qui décident de se réunir pour acquérir à crédit un immeuble professionnel. Elles pourraient choisir d’emprunter via la société, ce qui est la solution la plus simple, mais également la plus risquée pour chacun. La défaillance de l’un rejaillira sur les 2 autres. Elles peuvent, de façon alternative, faire le choix de s’endetter chacune à titre personnel et apporter au capital de la société l’argent prêté (2). Ainsi la défaillance de l’un ne se répercute pas directement sur les autres, sous réserve bien entendu des garanties prises par la banque.

Qui doit être gérant ?

Le gérant, comme le dirigeant dans toute société, a une place prépondérante. C’est lui qui administre la société et représente la collectivité des associés vis-à-vis des tiers. En pratique, c’est le gérant qui signe les contrats et prend les engagements au nom et pour le compte de la société. C’est aussi lui qui convoque les assemblées d’associés pour prendre les décisions.

La question de savoir qui doit être nommé gérant à la constitution de la société est fondamentale. Une fois la société formée et immatriculée, il peut devenir difficile de nommer un autre gérant, et même plus dur encore de révoquer le gérant en place.

Cette « stabilité » de la gérance est parfois voulue et planifiée. C’est le cas par exemple dans des sociétés familiales où les parents peuvent souhaiter être gérants irrévocables leur vie durant afin de leur permettre de diriger la société, même après transmission des parts.

Mais instituer un gérant unique peut parfois s’avérer être un piège. Si deux personnes viennent à associer à 50/50 et qu’une seule d’entre elles est gérante, l’autre pourra être à sa merci dans certaines situations.

Pour des questions d’équilibre et d’anticipation, il peut être important de nommer plusieurs gérants, dès la constitution de la société. Cela ne signifie pas que chacun des gérants doive être « actif ». Il y a lieu de déterminer dans quelles conditions les cogérants peuvent agir ensemble ou séparément. Chacun pourra certes agir ou non sans l’autre, mais surtout, il pourra s’opposer beaucoup plus facilement à l’autre, en cas d’excès de pouvoir ou de mauvaise gestion.

Avoir deux ou plusieurs co-gérants, c’est aussi une façon d’anticiper une disparition ou encore un accident ou une maladie frappant l’un d’entre eux. Rappelons qu’il est également possible de prévoir une gérance supplétive, c’est-à-dire prévoir dans les statuts qu’en cas de décès ou d’incapacité médicalement reconnue, tel associé ou telle personne prendra automatiquement les rênes de la société.

Les statuts peuvent également encadrer l’action et les pouvoirs des gérants entre eux s’ils sont plusieurs ou vis-à-vis des assemblées d’associés (en requérant une autorisation spéciale des associés pour certaines opérations), affiner les conditions de nomination ou de révocation, voire rendre irrévocable le gérant si c’est le but poursuivi au moment de la constitution de la société.

Anticiper un décès ou une transmission des parts

La société a vocation à survivre à ses associés. Elle est d’ailleurs un formidable outil pour prévenir l’indivision et les difficultés qui peuvent naître à l’issue d’un décès, à condition de bâtir les statuts dans cet esprit. La société peut également devenir un piège pour les héritiers, duquel ils ne pourront sortir sans l’accord des autres associés…

Pour cela, plusieurs clauses sont à étudier précisément et à rédiger soigneusement.

La clause d’agrément tout d’abord. C’est cette clause qui détermine dans quelle mesure des personnes extérieures (héritiers notamment) peuvent devenir associées. Elle peut également réglementer les cessions de parts entre associés. La liberté dont bénéficient les rédacteurs leur permet de prévoir, en fonction de la situation, une majorité forte ou faible pour agréer de nouveaux associés. Il est même possible de laisser à la gérance le soin d’agréer les nouveaux associés.

Il arrive qu’en cas de décès les parts soient librement transmises à des personnes qu’on souhaitait écarter de la société, soit parce que la clause d’agrément ne s’applique pas, soit parce qu’elle est mal rédigée (le refus d’agrément nécessite par exemple une majorité qu’il est impossible d’atteindre sans les parts du défunt…).

Une fois les parts transmises, volontairement ou non, doivent être réglées les questions du démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) et de l’indivision.

En effet, si le défunt laisse plusieurs héritiers, ils seront indivisaires des parts sociales, ce qui les obligera, entre eux, à prendre les décisions et voter à l’unanimité. Les statuts peuvent permettre de régler ce problème en désignant ou en facilitant la désignation d’un représentant de l’indivision.

Si le défunt laisse un conjoint, bénéficiaire d’un usufruit sur les parts (3), la clause de partages des prérogatives entre usufruitier et nu-propriétaire est essentielle. En l’absence de dispositions particulières, l’usufruitier n’a aucun droit de vote, si ce n’est pour recevoir des dividendes…alors que le défunt aurait peut-être souhaité que son conjoint bénéficie d’un droit de regard sur les comptes et la gestion de la société… On imagine que cette question est d’autant plus délicate lorsque le climat familial est difficile (dans le cadre d’une famille recomposée par exemple). De surcroît, on notera que la jurisprudence a beaucoup évolué sur cette question et que nombre de clauses n’ont plus une rédaction valide ou incontestable en justice.

CE QU’IL FAUT RETENIR :

- Le régime juridique de la société civile offre une liberté rédactionnelle importante que les associés peuvent utilement mettre à profit, à condition de recueillir les conseils avisés de leur expert-comptable et de leur notaire,
- Il faut toujours se méfier des modèles de statuts standardisés, dont la rédaction peut provoquer des effets incontrôlés, voire catastrophiques,
- Il demeure toujours possible de modifier « en cours de route » les statuts s’ils ne sont pas ou plus adaptés aux objectifs des associés, à condition bien entendu que ces derniers marquent leur accord de façon formelle.

(1) Ces intérêts sont marqués notamment à deux niveaux : éviter les règles de l’indivision sur l’immeuble telles qu’édictées par le Code Civil, et bénéficier au besoin du régime de l’impôt sur les sociétés.

(2) Etant entendu qu’il faudra dans ce cas prévoir un protocole garantissant aux associés la distribution, par la société, des sommes nécessaires au remboursement de leur emprunt personnel.

(3) Ce qui est aujourd’hui la grande majorité des situations rencontrées.

Article paru dans LA GAZETTE NORD PAS DE CALAIS le 24 septembre 2010 www.gazettenpdc.fr.

Partager cet article sur vos réseaux sociaux :