Aider à bien gérer le patrimoine

Face à la complexité du système économique, juridique et fiscal, les particuliers sont souvent démunis lorsqu’il s’agit de faire fructifier leurs économies. Pour les guider dans leurs choix patrimoniaux, leur premier réflexe sera d’aller consulter, soit leur banquier, soit leur notaire.

C’est donc une tâche majeure qui incombe aux offices notariaux : celui de permettre à leurs clients de faire les meilleurs choix, quel que soit le montant de leurs biens.

Dans cette perspective, quels conseils s’avèrent indispensables pour toute personne qui se lance dans la gestion de son patrimoine ? Et quelles sont les évolutions des stratégies d’investissement, tant au regard de la législation que de la situation économique globale ?

Investir : pour quoi ? Pour qui ? Pour quand ?

Quand quelqu’un commence à s’intéresser à la gestion de son patrimoine, il est fréquent qu’il véhicule des notions et des visions erronées sur l’investissement, fruits de la communication des banques, agences immobilières et autres acteurs intéressés par l’épargne des particuliers, ou simplement en raison de ses habitudes familiales.

Le rapport au risque est particulièrement mal calibré, soit que l’envie de valoriser son patrimoine incite à ne choisir que des placements risqués, tel l’actionnariat, ou au contraire que la peur de l’inconnu détourne d’investissements qui s’avèrent rentables et plutôt surs. Pour cette raison, le premier conseil du notaire doit porter sur une clarification du projet patrimonial, afin de construire une vision concrète de long-terme. Une manière d’aiguiller son client est de lui demander ce qui lui tient à cœur : l’éducation des enfants ? Protéger sa famille ou son conjoint en cas d’accident ou de décès ? Préparer sa succession ? Ces priorités détermineront la durée et les modalités de l’investissement. S’agit-il de constituer un capital pour pouvoir transmettre ou pour acheter une résidence ? De percevoir des revenus réguliers dans l’avenir, pour compléter une retraite ou débuter une réduction progressive d’activité ? Ou encore de valoriser son patrimoine sous forme de revenus réguliers et immédiatement disponibles ?

Les pièges à éviter

Cela mis au clair, il est important de préciser un certain nombre de chausse-trapes :

1) Être aveuglé par les étoiles de la défiscalisation et investir uniquement afin de profiter d’un ou d’une série d’avantages fiscaux.

2) Oublier que les décisions prises l’année courante n’auront un impact que sur l’impôt à payer l’année suivante (à l’exception des produits « one shot »).

Il convient donc de s’assurer que le potentiel de défiscalisation pour les revenus de cette année n’est pas en train d’être grignoté par de l’emploi à domicile ou par le CIDD (crédit d’impôt développement durable).

3) Ignorer le plafond global des niches fiscales pour les réductions et les crédits d’impôts. Une fois ce plafond atteint, il reste possible d’opter pour des déductions de revenu, des investissements Outre-Mer ou encore dans le cinéma (via les Sofica).

4) Faire de la défiscalisation la base de la gestion patrimoniale. Les investissements de type FIP et FCPI ne doivent pas dépasser 10 % des actifs financiers, car ces produits souvent plus chers sont également plus risqués.

5) Laisser de côté les solutions les plus simples, telles que l’emploi de personne à domicile.

6) Sous-estimer l’importance de la sortie, et notamment la disponibilité de l’argent, car le retrait peut être limité, coûteux, et parfois même totalement impossible.

L’immobilier, une valeur sûre

Pour ceux qui peuvent se le permettre, l’immobilier reste un investissement intéressant, tant le marché locatif et les politiques fiscales garantissent dans la plupart des cas un revenu correct.

Le dispositif Duflot : plus d’aides, moins de loyer

Le nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif, dit Duflot, a sensiblement augmenté la réduction d’impôt accordée aux particuliers investisseurs. Fixée à 13% de l’investissement pour le Scellier, celle-ci se monte désormais à 18 %, répartie sur neuf ans. Elle est accordée aux personnes qui acquièrent ou font construire, jusqu’au 31 décembre 2016, un logement loué à usage d’habitation principale pendant au moins neuf ans. Parmi les autres critères d’obtention de la réduction d’impôt, le logement doit être : situé dans une commune éligible ; d’une valeur de 300 000 euros maximum avec un prix au mètre carré inférieur ou égal à 5 500 euros ; loué pour un loyer inférieur au plafond fixé par décret ; respecter un haut niveau de performance énergétique (RT 2012, BBC rénovation, HPE rénovation). Les revenus des locataires devront également être inférieurs à des plafonds de ressources qui sont fonction de la composition des ménages. Le JO du 6 août dernier a dévoilé le nouveau zonage retenu pour déterminer les plafonds de loyers : plusieurs grandes villes, telles Lyon, Marseille, Montpellier, ont été surclassées de la catégorie B1 vers la zone A, rehaussant ainsi le plafond de loyer et celui des ressources, ce qui augmente à la fois l’incitation pour les investisseurs et la population qui peut accéder à ces loyers encadrés.

Investir à l’étranger

Il y a toujours des opportunités d’investissement dans l’immobilier étranger. Acheter un bien immobilier pour l’utiliser, le louer, ou pour une combinaison des deux, peut être une option très intéressante dans certains pays : les lieux touristiques dans des pays en voie de développement ; des capitales européennes, comme Berlin, dont certains quartiers vont continuer à se valoriser ; ou encore des villes de rêve, comme Miami, dont les prix ont considérablement baissé après la crise des subprimes. Il est toutefois très utile de recourir à un intermédiaire pour investir dans des contextes culturels et juridiques aussi différents.

Le co-investissement



Pour ceux qui souhaiteraient privilégier un investissement plus local, plus coûteux, mais qui n’auraient pas les moyens d’acquérir le bien de leurs rêves, la propriété partagée est faite pour eux. Ce système, qui commence à se développer en France, consiste à partager de manière indivise la propriété d’un bien, généralement cher, entre plusieurs propriétaires. L’avantage ? S’offrir un pied-à-terre à Paris ou une villa dans le Lubéron : chaque propriétaire peut bénéficier d’un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme le partage des revenus, une priorité d’accès ou encore des tarifs réduits.

Placer son argent : diversifier pour mieux gérer

Des assurances-vie toujours aussi attractives

Avec près de 10 milliards d’euros sur la première moitié de l’année, la collecte de l’assurance-vie est repartie à la hausse. Cela s’explique notamment par des rendements actuels (2,8 % en moyenne en 2013) très attractifs face au livret A, dont les taux d’intérêt ne cessent de baisser. La réforme de l’assurance-vie, votée en décembre dernier, favorise aussi cette reprise avec deux nouveaux contrats : « euro-croissance » et « vie-génération ». Ceux-ci proposent l’investissement d’une partie des fonds dans l’activité française, avec une priorité vers les PME et l’économie sociale et solidaire, en échange de rendements bonifiés. Par contre, le régime fiscal est modifié pour les versements effectués avant 70 ans : le taux de 25 % est porté à 31,25 % pour la fraction de part taxable de chaque bénéficiaire excédant 700 000 €.

Investir Outre-Mer : tentant mais risqué

Les réductions d’impôts obtenues au titre de la loi Girardin visent à favoriser les investissements Outre-Mer : l’acquisition ou la construction de logements destinés à l’habitation principale, l’acquisition de biens industriels pour les mettre à disposition d’entreprises locales. Pourtant, ces dispositifs sont parfois à l’origine de sévères redressements fiscaux : matériel surfacturé, fictif ou jamais livré, ou bien défaillance prématurée de l’exploitant qui doit, en principe, utiliser l’équipement 5 ans… Une fois avisés de leurs redressements, les investisseurs réalisent alors que les garanties annoncées sont souvent illusoires : ni le contrat signé, ni l’assurance professionnelle des monteurs d’opérations, ni celle des conseillers en gestion de patrimoine n’épargneront aux personnes concernées d’avoir à saisir les tribunaux pour être indemnisés.

Investir dans le plaisir

Pour ceux qui disposent d’une expertise et d’une somme d’argent, pourquoi ne pas investir le domaine des collectionneurs : art, voitures, timbres, vin, ou encore livres rares. Il peut être rentable, et agréable, d’acquérir des biens dont on connaît et surtout dont on apprécie la valeur. Certains domaines, comme le marché de l’art, ou certains grands crus, peuvent connaître des hausses substantielles sur les grandes places de ventes internationales ; d’autres investissements, comme des parts dans un groupement foncier viticole, peuvent assurer des revenus réguliers, ainsi que quelques bouteilles offertes ou à prix réduit. Certains, enfin, sont plus risqués : s’ils offrent la proximité quotidienne avec des objets artistiques qui répondent à un vrai goût personnel, ils peuvent être difficiles à revendre, ou voir même leur prix baisser.

UN INVESTISSEMENT DEMANDE DE L’ARGENT ET DU TEMPS

Pour une opération immobilière, il est indispensable de recouper les informations par soi-même. Tout d’abord, pour une opération avec plafonnement de loyer, celui-ci peut évoluer, comme l’ont montré de récents arrêtés préfectoraux relatifs au dispositif Duflot. En outre, un plafond ne peut constituer une base de calcul pour le retour sur investissement, comme le suggèrent parfois certains intermédiaires peu scrupuleux : les seules manières d’estimer le potentiel de revenus sont de connaître la moyenne des loyers réels et d’aller visiter les logements. Il convient donc de consacrer du temps à cet investissement.

Jordan Belgrave
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